Современный девелопер вынужден на ходу подстраиваться под постоянные изменения внешних обстоятельств — пандемия, санкции, рост себестоимости строительства, дефицит кадров, отмена льготной ипотеки. Одновременно меняются требования покупателя. Как на эти вызовы отвечают девелоперы, как меняются жилые проекты в Петербурге под воздействием разных сил, обсудили участники круглого стола «Петербургский девелопер 2020-х. Что еще можно изобрести?», прошедшего в рамках Архитектурно-градостроительного форсайта РБК Петербург.
Эволюция продукта
Одним из трендов последних лет заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров назвал смещение фокуса с девелоперского продукта как такового в сторону доступности покупки: «Многие стали продавать не продукт, а ипотеку, ежемесячный платеж, его доступность для покупателя. Но при этом есть девелоперы, которые продолжают предлагать функциональность, экстерьер, комфорт».
Продукт эволюционирует, уверен Игорь Кокорев, операционный директор Департамента стратегического консалтинга Nikoliers: «Если смотреть с начала двухтысячных, то в Петербурге видна эволюция проектов, развитие и в плане архитектуры, и в плане среды. Появляются проекты, где предусматривается благоустройство нового типа, с продуманным дизайном, с интересными малыми архитектурными формами, с уникальными фишками».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» на конкретном примере показал, как происходит эволюция проектов: «В нашей практике мы исходим от привязки концепции проекта к современному укладу жизни и к тому, как он будет развиваться в ближайшее время. Например, не исключено, что по мере развития электротранспорта все парковки нужно будет оборудовать зарядками. Мы это увидим по началу сдвигов в статистике, по тенденциям изменений в структуре частного автопарка. Следовательно, в новые проекты это нужно будет закладывать».
По словам Петра Лари, главного архитектора ландшафтной студии L.Buro, девелоперы стали чаще обращаться за разработкой ландшафтного дизайна еще на ранних стадиях проектирования. «В Москве уже принято на стадии разработки приглашать ландшафтное бюро. Архитекторы проектируют здание, мы проектируем полностью среду «внизу», обсуждаем с архитекторами важные нюансы, такие как пожарные проезды». В то же время, по мнению Петра Лари, Петербургу только предстоит найти свой стиль благоустройства: «Если в архитектуре современных проектов можно выделить отсылки к северному модерну и к краснокирпичной фабричной архитектуре, то в благоустройстве почти все, что создано за последние 20 лет — это перенятие зарубежного опыта, эксперименты, поиск своего стиля и своей индивидуальности».
Отступать некуда
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, экономить на наполнении продукта девелоперы не планируют — это нерентабельно. «Невозможно уменьшить монолит, или уменьшить количество подземных уровней, или, условно, сделать проект без окон — то есть основные затраты все равно останутся, — объясняет Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. — Оптимизация была бы возможна за счет ландшафтного дизайна или, допустим, фасадных решений, но это как раз та часть проекта, которая несет в себе всего лишь 3-6% себестоимости и при этом дает наиболее ощутимый результат с точки зрения восприятия клиентом продукта. Поэтому уменьшение бюджета проекта в этой части для нас не имеет коммерческого смысла».
«Мы сами вырастили очень требовательного, очень грамотного потребителя, — согласилась Елена Бодрова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов. — На сегодняшний день, с учетом того, что достаточно много проектов запущены, они должны быть проданы. И мы понимаем, что, находясь между струями дождика, мы должны сохранить качество продуктов, потому что нам не простят потом потребители, если оптимизация будет влиять на качество жилья».
Запрос потребителей зависит от класса и типа недвижимости, отметил Сергей Софронов. «В дорогой недвижимости клиенты формируют запрос на локацию, архитектуру и разнообразие выбора — как можно больше вариантов планировок, террасы, мансардные этажи и прочее. В целом, длина списка опций премиальной недвижимости сравнима с таковой у дорогих автомобилей», — рассказал он. В масс-маркете покупатели, по словам эксперта, рассчитывают получить лучшее за имеющуюся у них сумму. «Обилие предложений подчас делает эту задачу затратной по времени. И здесь задача девелопера эти запросы предвосхитить, подсветить и обратить на них внимание с ходу», — подчеркнул Сергей Софронов.
Запрос покупателей апартаментов связан, в первую очередь, с доходной функцией этой недвижимости. «Инвесторам нужны ликвидные объекты — это также расположение, но не только. Наличие профессионального управления, информационная поддержка, проект обоснованной финмодели, прогнозы по доходности, взятые не с потолка, а от практики – это, пожалуй, из категории главного», — перечислил Сергей Софронов. Дальше в расчет идут архитектурные достоинства и условия покупки — например, рассрочки, которые позволяют часть имеющихся денег «прокрутить» через депозит.
«Сегодня два ключевых запроса клиента — надежная инвестиция и стабильный доход, — подтвердил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well (девелопер проекта — компания Formula City). — В ситуации неопределенности инвесторы ищут стабильный инструмент для инвестиций. Покупка апартаментов сегодня способна удовлетворить сразу две задачи клиента. Сам объект недвижимости, очевидно, будет только расти в стоимости в будущем минимум на 10-15% в год, а доход от ренты в размере 8-12% сегодня выше, чем маржинальность некоторого бизнеса с учетом такой ключевой ставки».
Экономия видимая и невидимая
Оптимизация проектов возможна за счет организационных и технологических решений, уточнил Михаил Гущин. «Можно вместо стороннего генерального подряда делать собственный инжиниринг и генподряд. Работать с оптимизацией планировочных решений, с количеством арматуры, узкотехническими решениями. Подбирать материалы, работать с подрядчиками, поставщиками, организовывать собственные закупки. Все это вещи, которые не волнуют потребителя конечного продукта, но могут реально повлиять на экономическую составляющую», — пояснил он.
В апартаментах оптимизация затрат также ограничена. «Хоть какая-то оптимизация возможна только за счет комплектности лотов, но ответственный девелопер не позволит себе экономить на экстерьере проекта, отделке его холлов, базовых, но основополагающих вещах, которые формирует ценность проекта на протяжении первых 15 лет, до момента его морального устаревания», — добавил Станислав Александров.
Один из способов сделать жилье более доступным — предлагать более компактные планировки, и такой тренд сейчас есть, признали участники дискуссии. «Поскольку есть цель продавать дороже каждый метр, то квартира, в том числе, должна становиться компактнее. Это касается всех классов», — отметил Игорь Кокорев. При этом, по его словам, данный тренд заставляет девелоперов более внимательно относиться к каждой планировке, делать ее более эффективной, не допускать потерь площадей, рассматривать разные сценарии, предусматривать большую гибкость и больше вариативности среди планировок, чтобы удовлетворить потребности разных групп в рамках сократившихся площадей.
Новые локации
Еще один тренд последних лет, который отметили участники дискуссии — это изменение роли локации. Порой не только удачная локация определяет ценность проекта, но и качественный проект, вокруг которого начинает формироваться новая среда, повышает ценность локации.
Участники дискуссии привели пример Невского района, где роль катализатора сыграл ряд проектов на территории бывшего Невского завода и вдоль набережной Невы. «Невский район был менее престижный, чем Московский. Сейчас мы увидели, как вместе с редевелопментом территории Невского завода, развитием полоски вдоль набережной, район стал активно развиваться. Преимущественно малоэтажная застройка, зеленые зоны, Нева, близость к центру — все это стало причинами для того, что теперь он очень интересен для клиентов. Мы видим это и по успешному старту нашего нового проекта на Большом Смоленском проспекте осенью 2024 г.», — отметил Михаил Гущин.
По мнению Станислава Александрова, вся восточная часть правого берега имеет перспективы для развития, особенно территории в районе метро «Бухарестская» и «Елизаровская» — не перегруженные, застроенные соразмерно человеку.
Елена Бодрова отметила потенциал локации вокруг «Крестов», где сейчас «Дом.рф» планирует создать общественно-деловой кластер. Игорь Кокорев напомнил про намывы — как Северный, так и Сестрорецкий — еще не реализованный, но существующий в генплане, отметил развитие южных территорий. Кроме того, по мнению эксперта, не стоит сбрасывать со счетов «серый пояс» — решение Смольного сохранить там промышленную функцию не обязательно перейдет в следующий генплан.
По словам Елены Бодровой, девелоперам следует максимально использовать эффект синергии, когда соседние участки в новой локации перекликаются стилистически и позволяют «фактически перевернуть депрессивный статус территории». «В Петербурге целая плеяда выдающихся архитекторов, которые, понимая затраты девелопера на создание продукта, могут сделать качественную архитектуру», — подчеркнула она.
При этом, по мнению Елены Бодровой, Петербургу не хватает внятной городской политики, которая позволила бы связать «кляксы хорошего», чтобы «девелоперский проект с прекрасным благоустройством подхватывался благоустройством прилегающих территорий».
