Объем сделок на рынке апартаментов Петербурга по сравнению с прошлым годом снизился почти на треть, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. При этом загрузка действующих объектов доходит до 70%. О востребованности сегмента у гостей и инвесторов, а также перспективах рынка — в интервью РБК Петербург рассказал председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service (УК комплекса апарт-отелей VALO) Константин Сторожев.
— Рынок апартаментов оказался одним из немногих доступных инструментов инвестирования в начале этого года, почувствовали ли вы интерес инвесторов по своему проекту?
— Объем продаж на рынке апартаментов в феврале-марте сократился вдвое, однако уже в апреле-мае он стабилизировался. Официально цены на апартаменты никто не снизил, но многие девелоперы, чтобы выровнять спрос, вводили адаптивные варианты финансовых схем: снижали ставки на ипотеку, предлагали скидки и акции.
В любые кризисные периоды инвесторы выбирают недвижимость с минимальным порогом входа на высокой стадии готовности. В этом смысле мы оказались в выигрыше — оба проекта, которые мы сейчас реализуем в Петербурге, готовятся к сдаче: третья, финальная, очередь комплекса апарт-отелей VALO будет сдана в сентябре, а премиальный апарт-отель UNO на Лиговском проспекте, который мы перестраиваем из бывшего доходного дома, — в декабре этого года.
— Некоторые эксперты полагают, что внутренний туризм позволит поддержать сегмент, считаете ли вы поток достаточным для сохранения доходности апарт-отелей?
— Петербург — это реальная туристическая альтернатива европейским столицам. На майских праздниках город стал самым популярным направлением внутреннего туризма — бронирование номеров увеличились в 20 раз в сравнении с прошлогодними майскими. Полагаю, спрос на внутренний туризм в 2022 году будет только расти. Однако предложение по качественным средствам размещения в Петербурге ограничено, поэтому стоит ожидать дальнейшего роста цен.
«Предложение по качественным средствам размещения в Петербурге ограничено, поэтому стоит ожидать дальнейшего роста цен»
— Как меняется стратегия управляющей компании в связи с еще более плотно закрытыми границами в этом сезоне?
— Преимущество апарт-отелей на гостиничном рынке в том, что они оперативно могут переориентировать номерной фонд с краткосрочного формата размещения гостей на долгосрочный. В высокий сезон VALO Hotel City 3* (первый апарт-отель VALO, открытый в марте 2020 года) работает как «краткосрок», а с октября по апрель по большей части как «долгосрок». В разгар пандемии загрузка апарт-отелей была на уровне 60–70%. При том что гостиницы в локдаун значительно просели, имели до 10%.
— Как оцениваете загрузку на сегодняшний день?
— Ее средний показатель за 5 месяцев 2022 года достиг 73% против 54% в отелях, по подсчетам аналитиков, и это уже после всех санкций и бойкотов. В нашем апарт-отеле средняя загрузка за 2021 год была 84%, сейчас — порядка 95%. В «низкий» сезон она будет на уровне 60%. Гибкая политика перехода всегда будет давать высокую загрузку апартаментам, а значит, и стабильный доход инвесторам.
— Как сегодня меняется уровень доходности?
— Инвесторы, которые вложились в первую и вторую очередь VALO, имеют от 20 до 40 тыс. руб. в месяц в зависимости от сезона и программы доходности. Доходы инвесторов третьей очереди VALO, которую мы сдадим через 4 месяца, надеемся, будут не ниже. Все зависит от корпуса и доходной программы: например, покупатели апартаментов под брендом Mercure могут получать больше.
— Как выстраивается работа с Accor, с которой вы сотрудничаете по данному проекту?
— Если в двух словах: весьма последовательно. Отель Mercure Saint-Petersburg 4* спроектирован, построен и оснащен с учетом стандартов Accor, весь персонал проходит обучение от наших французских партнеров. Мы успели закупить все импортное оборудование, завершаем внутреннюю отделку и приступаем к оснащению номеров. Открытие запланировано на апрель 2023 года.
Сеть Accor, несмотря на текущую ситуацию, пока не ушла с российского рынка. Но даже если наши партнеры по не зависящим от нас причинам отзовут это решение, в VALO будет апарт-отель уровня «четыре» звезды, построенный по международным нормам.
— Банки включили апартаменты в программы субсидирования ипотечных ставок, насколько это поддержит спрос?
— В продаже по третьей очереди VALO остается около 15% апартаментов. Субсидированная ипотека значительно подстегнула покупательский спрос. Ипотека на апартаменты, особенно субсидированная, помогает инвесторам при покупке нескольких объектов. Например, по нашей совместной программе с ВТБ действует ставка 0,1% годовых на весь срок кредитования. Если перевести в цифры, то студия 16 кв. м с полной отделкой и управлением стоит 6,3 млн руб., инвестор вкладывает 1,2 млн руб. первоначального взноса (20%) и далее ежемесячно платит 14,3 тыс. руб. в месяц. Это заметно снижает порог входа на данный рынок. В начале июня мы также возобновили продажу апартаментов с минимально гарантированным доходом, равным ежемесячному ипотечному платежу. «Гарант» всегда интересен инвесторам — обычно проекты вводят его на старте продаж. Мы, как объект «со стажем», то есть в финале строительства, вернули эту программу, чтобы «захватить» спрос на оживившемся рынке.
«Ипотека на апартаменты, особенно субсидированная, помогает инвесторам при покупке нескольких объектов»
— Какие проекты вы планируете развивать далее? Рассматриваете ли для себя выход в другие регионы?
— Мы заинтересованы не только в строительстве инвестиционной недвижимости, но и в том, чтобы брать под управление проекты сервисных апарт-отелей, спа-объекты в курортной зоне, бутиковые апартаменты в исторической части. Опыт в этой части у нас колоссальный. Сейчас в разработке — два участка под Петербургом, а также несколько проектов по России.
