Уход западных компаний из России, с одной стороны, осложнил жизнь локальным партнерам, с другой — привел к трансформации рынка. Консалтинговая компания Nikoliers ощутила этот процесс во всех его гранях: международный партнер компании, Colliers, вышел из российского бизнеса, а профильный для компании рынок коммерческой недвижимости трансформируется и открывает новые возможности для бизнеса. О нюансах таких изменений в интервью РБК Петербург рассказал генеральный директор Nikoliers в Петербурге Андрей Косарев.
Грани трансформации
— Ваша компания, как и многие, столкнулась с уходом зарубежного партнера. Как проходил этот переход?
— Нам повезло оказаться в числе первых иностранных компаний, которые прошли трансформацию. Повезло, потому что сотрудники компании, вместо того чтобы жить в напряженном ожидании и гадать, закроют нас или нет, сфокусировались на бизнесе и работе с клиентами. В начале марта, когда появились первые сообщения об уходе иностранных брендов, мы объявили и сотрудникам, и всему рынку о том, что продолжаем работать в прежнем режиме, но уже в статусе независимой компании.
— За счет чего это удалось сделать в такие короткие сроки?
— Наше преимущество в том, что основный актив — люди, а не недвижимость или оборудование. Мы сохранили команду экспертов и продолжаем бизнес с тем же ресурсом. Преимуществом стал и институт партнерства, благодаря которому наш управляющий партнер, Николай Казанский, оперативно стал основным владельцем компании.
— Статус компании с полностью российским капиталом дает вам какие-либо новые возможности?
— Такой статус дает нам колоссальный потенциал для развития. Во-первых, это возможность работы с госсектором и госкомпаниями, которая у нас была ограничена с 2014 года. У нас большой опыт работы с госкомпаниями — «Газпром», ВЭБ.РФ, ВТБ, «Ростех», концерн «Калашников» и многие другие, сейчас мы будем активно развивать это направление.
Второе — возможность расширить географию работы. Мы получили дополнительный импульс к выходу в те регионы, где мы еще не были представлены, в отличие от наших клиентов и еще шире — российских инвесторов. Теперь мы можем работать, например, в странах СНГ, а также в ОАЭ и в Турции, которые сейчас принимают огромный объем российских инвестиций.
И третий пласт возможностей — расширение направлений бизнеса. Сейчас мы можем без оглядки на западных партнеров хоть развивать IT-стартапы, хоть запускать собственные девелоперские проекты вместе с партнерами, у которых есть достаточный капитал.
Шанс для инвестора
— Говоря о вашем текущем бизнесе, а именно консалтинге в сфере коммерческой недвижимости, что сейчас происходит на этом рынке, какими мотивами руководствуются продавцы?
— Мотивы очень сильно трансформировались. Сейчас первый мотив для продажи — это сокращение операций либо полный уход с российского рынка. В этом случае большинство компаний не ориентируется на стоимость, которая казалась справедливой еще в прошлом году. За сколько купят, за столько компании готовы отдать и уйти. Для покупателей открывается уникальная возможность найти стрессовый актив. Сейчас заключается большое число сделок M&A, где предметом является сам бизнес, но в составе его активов есть недвижимость. Это, например, сделки с Shell, Fazer, YIT, «Макдоналдс». Сделок непосредственно с недвижимостью иностранных владельцев пока еще немного, но я уверен, что в ближайшие несколько месяцев мы увидим целый ряд таких транзакций.
«В случае ухода с российского рынка большинство иностранных компаний не ориентируется на стоимость, которая казалась справедливой еще в прошлом году. За сколько купят, за столько компании готовы отдать и уйти»
— А что происходит с мотивами покупателей?
— С точки зрения покупки тоже произошли достаточно сильные изменения, учитывая, что раньше недвижимость приобреталась в большей степени на заемные средства. Кредитные ставки на протяжении весны были фактически заградительные, и покупают, в основном, инвесторы, которые могут себе позволить приобретение за собственные средства. Например, экспортные компании, которые выиграли на скачках цен на мировых рынках, реинвестируют прибыль в недвижимость, а состоятельные частные лица и компании, которые озабочены сохранением своих капиталов, покупают помещения, здания и земельные участки. Рынок коммерческой недвижимости не перегрет, в отличие от жилой, и защита от инфляции в долгосрочной перспективе должна сработать.
Более того, сейчас появилось много предложений качественных объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь — бизнес-центров, которых еще в прошлом году не было в продаже. Это объекты класса А и В в хороших локациях, заполненные качественными арендаторами, предлагаемые по адекватным ценам.
«Рынок коммерческой недвижимости не перегрет, в отличие от жилой, и защита от инфляции в долгосрочной перспективе должна сработать».
IT-специфика
— Что происходит с арендой в бизнес-центрах, какие задачи сейчас в основном решают арендаторы?
— Задачи разноплановые: у кого-то бизнес растет «благодаря или вопреки», кто-то оптимизирует издержки, у кого-то происходит консолидация и нужно объединять различные подразделения под одной крышей. В то же время компании ищут субарендаторов: одни уходят из России, но жесткие условия договоров аренды не позволяют расторгнуть их без потерь, другие сокращаются, но надеются на будущее восстановление объемов бизнеса здесь. Мы, со своей стороны, готовы эти задачи решать. Благо сейчас и на рынке аренды появляются новые возможности.
— О каких возможностях идет речь?
— Сокращается присутствие иностранных IT-компаний, которые последние 5 лет делили первенство со структурами «Газпрома» по аренде офисов. Они теперь являются главным поставщиком освобождаемых высококлассных площадей, которые интересны другим арендаторам благодаря современной инфраструктуре, инженерной начинке и дизайнерской отделке этих офисов. Сейчас можно зафиксировать хорошие условия на аренду таких помещений без дополнительных вложений.
— От каких факторов будут зависеть дальнейшие прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости?
— Ключевые факторы — это геополитика в контексте завершения острой фазы конфликта и ослабления санкционного давления, а также денежно-кредитная политика ЦБ. Рынок недвижимости — одна из самых капиталоемких индустрий, и стоимость денег здесь во многом критична, особенно для запуска новых девелоперских проектов.
