Майские праздники показали, что сегмент отелей высокого класса в Петербурге по-прежнему востребован, несмотря на закрытые границы. При этом номерной фонд в историческом центре, отвечающий запросам состоятельных туристов, не так велик. Учредитель Academia Hotels Сергей Степанов в интервью РБК Петербург рассказал о том, почему для апарт-отелей сети выбрали гостиничную модель бизнеса, и о перспективах развития сегмента в текущих условиях.
От оператора к девелоперу
— В чем особенность гостиничной бизнес-модели, которую вы выбрали для своей сети?
— Мы строим сервисные апарт-отели 4* в центральных туристических локациях. В отличие от многих девелоперов апартаментов, которые работают на «долгосрок» или в формате «псевдожилья», мы ориентированы на краткосрочное проживание. Большинство наших гостей — это туристы и те, кто приезжает в Петербург в деловые командировки.
— Почему решили развивать именно это направление?
— Еще до того, как мы начали развивать сеть отелей Academia, у нас был гостиничный оператор, и мы хорошо понимали специфику рынка. Мы брали в управление трехзвездочные мини-отели в центре города и видели все их болевые точки. С одной стороны, спрос был большой, и собственники могли быстро «слепить» отель из квартиры или хостела. С другой — гости удивлялись, что они приехали в Петербург, а живут непонятно где, с плохой шумоизоляцией и буйными соседями сверху. Так мы увидели запрос на апарт-отели и гостиницы в целом, которые соответствуют всем требованиям и для гостей, и для образа города как культурной столицы. Первым отелем сети стал «Академиа Васильевский». По результатам первого года его работы мы увидели, что не ошиблись в выборе.
«Мы увидели запрос на апарт-отели, которые соответствуют всем требованиям и для гостей, и для образа города как культурной столицы»
— В чем преимущество такой модели для вас?
— Мы с самого начала смотрим на отель как оператор. На рынке зачастую наоборот: девелопер покупает какой-то объект, который, по его мнению, можно развивать как отель, что-то строит по своим критериям, а потом передает оператору — и выясняется огромное количество нюансов, от технических до юридических, и основное — финансовых обязательств, условий формирования программ доходности.
На смену иностранцам пришли айтишники и новобрачные
— Кто ваши гости, какие туристы готовы сегодня платить за проживание в 4* — особенно после ухода иностранцев?
— Еще в период пандемии, когда ушли европейские гости, открылся поток с Ближнего Востока. Мы предоставляли знакомый им формат, к которому они привыкли в путешествиях по миру. Категории апартаментов «сьют», «джуниор сьют» близки к восприятию таких гостей, поэтому мы видим большой спрос от арабских стран и стран Восточной Азии.
Сейчас, когда границы стали еще более закрытыми, 60% гостей — это москвичи. Два месяца — июль и август — мы называем «свадебные». Пары из Москвы и других регионов приезжают праздновать свадьбы в Петербург и размещаются вместе с гостями в нескольких апартаментах-сьютах целыми семьями.
Все-таки апарт-отели — это гибкий формат. Возвращаясь к временам пандемии, массовой удаленной работе, те же айтишники переезжали к нам, чтобы работать с максимальным комфортом. И сейчас, несмотря на фактическое закрытие внешнего туризма, в мае у нас в апарт-отеле была загрузка 95%.
«Сейчас, когда границы стали еще более закрытыми, 60% гостей — это москвичи»
— А в другие месяцы?
— Мы опасались, что апрель будет провальным. Но с загрузкой апартаментов все было хорошо, и инвесторы, которые купили лоты в нашем отеле, это видят. Поэтому мы уверенно вошли в новый проект — «Академиа Особняк Шувалов», несмотря на все события.
Локация как основа бизнеса
— Вы упомянули инвесторов. Кто сегодня вкладывает в премиальные апартаменты?
— Это люди бизнеса, у которых есть свободные деньги и которые диверсифицируют портфель. Они хотят инвестировать на долгий срок туда, где не будет дальнейшей головной боли с управлением. 50% клиентов идут с нами из проекта в проект. Благодаря локации, в которой мы можем работать по гостиничной бизнес-модели, доходность получается выше, чем в комплексах, рассчитанных на сдачу в долгосрочную аренду.
— Говоря о локации, насколько сложно было работать со зданием на Галерной, которое находится под охраной как объект культурного наследия?
— Были и бюрократические препоны, и задержки в согласованиях. Тем не менее мы убедились, что в КГИОП не сидят враги бизнеса. Мы завершаем объект к ПМЭФ и, к слову, подписали соглашение с Росконгрессом относительно «Academia Особняк на Галерной», так что с июня у нас забронированы номера для участников форума.
Перспективы развития
— По каким критериям вы выбираете здания для будущих отелей? Почему новый отель будет именно в особняке Шувалова на Моховой?
— Это должен быть исторический центр, локации, интересные и туристическому клиенту, и деловому путешественнику. И юридически чистый объект — порой нам предлагали просто отдельные доли, принадлежащие физлицу.
С «Академиа Особняк Шувалов» нам повезло: у Банка «Санкт-Петербург» там когда-то был головной офис. Когда они построили новое здание, это стало непрофильным активом. Через два года это будет апарт-отель площадью порядка 3 тыс. кв. м.
— Какие у вас дальнейшие планы по развитию сети? Или в текущей ситуации предпочитаете работать с тем, что есть?
— Мы понимаем, что качественного номерного фонда в историческом центре не так много, плюс уходят мировые отельные операторы, а правительство неплохо стимулирует внутренний туризм через кешбэк. Поэтому мы видим перспективы для Санкт-Петербурга и даже сейчас находимся в поиске новых локаций. Уже ведем переговоры, но очень аккуратно, очень взвешенно. Может, темпы развития могли быть и выше, но мы стараемся не сворачивать с намеченных планов и создавать качественные проекты в исторических локациях.
