Тема VIII Архитектурно-градостроительного форсайта сезона 2023-2024: «Шаг за город — каким будет новый формат в петербургской агломерации?». Несколько месяцев более сотни студентов ведущих петербургских вузов — архитекторы, художники, экономисты, социологи и управленцы — под руководством опытных кураторов будут разрабатывать проекты загородной застройки и среды. Студенты будут работать с территориями, на которых, действительно, запланировано создание новых кварталов — участки для осмысления предложены петербургскими девелоперами — партнерами форсайта.
На дискуссии, посвященной старту нового сезона форсайта, архитекторы-кураторы будущих команд, социологи и девелоперы рассуждали о том, каким могут быть пригородные районы в будущем и с какими градостроительными проблемами сталкиваются девелоперы сегодня, формируя петербургскую агломерацию.
Строительство «в полях»
Петербург долгое время развивался в разных направлениях без четкой концепции. В восточном направлении появился многоэтажный жилой квартал Янино. В северном направлении — Мурино. По мнению руководителя архитектурно-градостроительной мастерской ООО «Матвеев и Ко» Игоря Матвеева, на сегодня механическое развитие Петербурга, которое определялось возможностью ежедневно добираться из пригородных кварталов до рабочих мест в городе, завершено. Пришло время осваивать более отдаленные территории, которые ранее, в том числе, использовались с сельскохозяйственной целью. «Сейчас эти территории практически не имеют осмысленной концепции: не ясно, какой тип застройки там будет использоваться и в каком соотношении, какой будет облик жилья, будут ли создаваться там рабочие места. Просто построить очередной спальный район, но уже на выселках, жителям которого нужно будет тратить много времени на дорогу до работы, становится бесперспективным», — считает Матвеев.
Об активном освоении пригородных территорий свидетельствуют проекты девелоперов. По итогам 9 месяцев 2023 года большинство новых объектов, которые девелоперы вывели на рынок Петербурга, находятся за пределами КАД, говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. В общем объеме предложения на первичном рынке на конец III квартала 2023 года проекты за КАД составляют 43%.
«Популярность пригородов связана, во-первых, с тем, что приобретение крупных участков на периферии позволяет девелоперам снизить затраты на землю в структуре себестоимости будущего жилого комплекса. Это, в свою очередь, отражается на стоимости жилья: оно становится более доступным для покупателей. Во-вторых, крупные девелоперы стремятся к комплексному освоению территорий: в пригороде есть возможность возвести масштабные проекты с собственной инфраструктурой», — говорит Трошева.
По словам директора по продукту Группы «Самолет» Леона Пряжникова, популярность в пригородах набирает формат мало— и среднеэтажных комплексов. Особенностью строительства «в полях» он называет стратегию по строительству социальной и коммерческой инфраструктуры. «Большое внимание уделяется формированию сценариев досуга: парковые зоны, пешеходные маршруты, плейхабы, спортхабы, велодорожки и др. Такие проекты должны содержать в себе полную и многообразную инфраструктуру для комфортной жизни», — отмечает он.
У девелоперов уже есть опыт строительства объектов в чистом поле, говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «Когда мы начинали проект в Янино 11-12 лет назад, там были капустные поля. Такой же участок был в Колпинском районе 12 лет назад. Сейчас эти участки превратились в жилые районы», — говорит он.
На разработку градостроительной концепции этих территорий компания приглашала европейские архитектурные бюро. «На тот момент многие вещи, о которых рассказывали европейские архитекторы и урбанисты, были в новинку — они учили нас, как сделать среду, которая действительно будет комфортной. Например, дома должны быть соразмерны человеку, он не должен чувствовать себя зажато во дворе-колодце 25-этажного дома. Сегодня российская школа архитекторов также очень сильна, по качеству она не уступает европейскому, и мы с удовольствием сотрудничаем с российскими коллегами», — добавляет Фельдман.
Спросить самих жителей
Главный вопрос — кто именно будет жить за городом, потому что проектов, хороших для всех, не бывает. По словам декана Санкт-Петербургской школы социальных наук и востоковедения НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге Александра Сорокина, один из актуальных трендов — индивидуализация. «Все хотят ярких решений для себя в разных сферах жизни, и город для нас — разный», — говорит он. По словам профессора Санкт-Петербургской школы социальных наук и востоковедения НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге Даниила Александрова, жители пригородов обычно едут в центр Петербурга — работать или проводить досуг на выходных, и это является проблемой. «Если не укоренять людей в новых центрах агломерации, то идея развития отдаленных территорий не сработает. Ведь если люди поселятся там только с целью, чтобы ездить в Петербург, то мы будем иметь больше пробок, а не решение городских проблем», — говорит Александров. Он добавляет, что нужно спрашивать самих петербуржцев, как бы им было комфортно использовать пригород, иначе есть риск «создать прекрасный город, в котором никто не хочет жить».
Впрочем, это понимают и сами девелоперы. Они внимательно изучают социальный портрет жителей пригородов. «Мы задаемся вопросом, кто наш покупатель, еще выбирая земельный участок. Вначале смотрим, кто поедет в эту локацию, а потом думаем, что можем дать людям, которые туда поедут», — говорит руководитель отдела маркетинга, рекламы и продаж ИСГ «Таймс» Андрей Лебедев. Он объясняет, что жилье вблизи к КАД — например, Кудрово, Янино — рассчитано на одну аудиторию, а более отдаленные территории — уже на другую. «Реализуя удаленный проект на 100 тыс. кв м, мы должны понимать, что готовы его полностью продать — найти то количество людей, которые готовы туда переехать. Можно сразу найти своего покупателя — тех, кто хочет поехать за город. А можно привлечь тех, кто пока не готов к этому шагу, создав тот продукт, к которому люди привыкли в городе», — говорит Лебедев.
По словам Андрея Лебедева, при создании девелоперских проектов важно думать о том, что будет в будущем важно для жителей. Он приводит пример, как в одном из проектов компания включила в концепцию станции зарядок для электромобилей. «Если мы говорим, что через 15 лет наш покупатель будет ездить на электромобиле, то мы как застройщик должны дать условие, чтобы зарядка для электромобиля была где-то рядом, а не за 20 км», — говорит Лебедев.
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин уверен, что создатели загородных проектов должны предвосхищать ожидания людей. «Как показывает практика, люди редко понимают, что они хотят, и ждут от профессионалов рекомендаций. Мы, девелоперы, — визионеры, и должны знать, что понравится людям в будущем», — сказал он.
Главный архитектор ГК «А101» в Петербурге Елизавета Гречухина отметила, что для комфортной жизни нужно найти баланс между возможностью спокойно гулять за городом в просторных парках и временем, которое необходимо потратить, чтобы добраться из пригорода до рабочих мест в Петербурге. «Сейчас много говорят про идентичность. Нужно задать себе вопрос, а будут ли ездить в эти районы туристы, чтобы посмотреть что-то интересное? Создаем ли мы такую среду? Хотелось бы, чтобы люди приезжали в пригороды с туристической целью», — говорит Елизавета Гречухина.
Архитектор отмечает, что для получения качественного девелоперского продукта нужно привлечь к обсуждению как можно больше разных сторон и учесть пожелания всех стейкхолдеров. А это инвесторы, администрация, промышленные предприятия, которые производят вблизи выбранной территории какую-то продукцию — а значит, предоставляют рабочие места – и, конечно, сами жители. «Учтенное мнение жителей — залог того, чтобы проект получился качественным и востребованным. Есть много механизмов взаимодействия с потенциальными покупателями, например, соучастное проектирование или мастер-планирование. Этим нужно пользоваться», — убеждена Елизавета Гречухина.
То, что не может дать город
По мнению учредителя и главного архитектора L.Buro Петра Лари, в жилых домах за городом будут жить по двум причинам: либо из-за более низкой стоимости жилья, либо из-за того, что не может дать город. «И первый аспект — это лучшая экология и большое количество зеленых пространств. Нужны не большие парки, до которых нужно ехать час, а маленькие скверы, локальные зеленые зоны и зеленые связи между кварталами. Это то, чего не может дать город», — говорит он. Во-вторых, за городом в кварталах с низкоэтажной застройкой — 3-5 этажей — возможна более тесная связь с соседями. «Ты можешь коммуницировать с людьми, знать продавца булочной и с ним общаться — это другое качество жизни. И, в-третьих, — добавляет Петр Лари, —возможность загорода в уединении. Город — это полное размытие личности, в городском пространстве человеку сложнее собраться со своими мыслями, но это можно сделать в зеленом квартале за городом».
Эксперт, однако, отмечает, что загородное жилье будет действительно иметь преимущество только при наличии многофункциональной среды — социальных объектов, транспортной инфраструктуры, магазинов и прочих сервисов, чтобы люди могли оставаться там продолжительное время.
Эффективность управления
Создавать комфортные условия для жителей важно, но не менее важно, чтобы жители могли ими пользоваться после сдачи проекта, говорит Максим Жабин. «Вы можете создать очень крутой проект, но управляющая компания не сможет его эксплуатировать. Поэтому, когда мы берем какую-то градостроительную или архитектурную идею, надо всегда думать, как этим проектом можно будет эффективно управлять», — говорит он. В качестве примера он приводит исторические здания в центре Петербурга, которые даже через столетия не потеряли свою актуальность с точки зрения эстетики и функциональности. «Даже в XIX веке архитекторы задумывались о том, как повысить стоимость квадратного метра и как правильно сделать функциональным помещение. Можно посмотреть на доходные дома в Петербурге и воплотить идеи оттуда в реалиях нового девелопмента», — говорит Жабин. Он также отмечает, что для девелоперов важно соблюдение принципов устойчивого развития — ESG-модели, которая включает в себя экологию, социологию и управление клиентскими потоками.
О поддержке девелоперами ESG-повестки говорит и Ян Фельдман. По его словам, застройщиков в этом активно поддерживает «Дом.рф»: для тех компаний, которые внедряют принципы устойчивого развития, дают преференции по проектному финансированию, преференции для конечных клиентов по ипотечному кредитованию.
Подумать об архитектуре
Немаловажный элемент проекта — его архитектурный облик. Как подчеркнул глава архитектурного бюро Sloi Architects Валентин Коган, в работах форсайта отразится «время очень серьезных перемен и вызовов». «То, что мы сейчас переживаем, совершенно точно должно отразиться на том, что мы будем придумывать. Это не просто работа с девелопером, а философская работа», — сказал он. Продолжая мысль об архитектуре, Петр Лари напомнил, что время постмодерна закончилось, пришло время метамодерна — а это совершенно другой этап. «Это время новой искренности, когда ты говоришь, какой ты, что тебе нужно. Это, в том числе, отражается на среде», — говорит он.
Облик проекта зависит от многих факторов, уточняет Ольга Трошева. «Прежде всего, он должен соответствовать градостроительным, высотным регламентам, требованиям зоны застройки. Надежные застройщики, которые давно работают на рынке, разрабатывают целую книгу продукта, ее еще можно назвать философией проекта», — поясняет она.
По словам Леона Пряжникова, наполнение и первоначальное виденье проекта формирует команда девелопера: аналитики, продуктологи, маркетологи, архитекторы. «Девелопер составляет технические и маркетинговые задания, обозначает идеологию проекта и дальше привлекает архитектурные бюро для создания полноценной концепции проекта», — говорит он.
Задачи для команд
Несколько месяцев команды будут работать над проектами. По словам профессора Международной Академии Архитектуры (МААМ) Владимира Линова, перед студентами будут стоять сложные задачи. «В какой-то степени, они должны предложить абсолютно реалистичные проекты, полностью соответствующие техническому заданию от конкретного застройщика, который тратит большие деньги на землю и хочет получить доход. А в какой-то степени, студенты могут прогнозировать новые подходы, которые не использовали в практике территорий, окружающих Петербург», — говорит Линов.
Как подчеркнул руководитель архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко, форсайт РБК интересен тем, что студенты не знают, какие задачи перед ними будут поставлены.
Архитектурно-градостроительный форсайт — это исследовательский и медийный проект РБК Петербург. Его основные задачи — поиск оптимальных путей развития городских территорий; организация компетентного обсуждения градостроительных проблем в кругу ведущих архитекторов, девелоперов, экономистов, представителей власти и общественных организаций города; пропаганда прогрессивных решений с помощью современных средств визуализации.
Конкурс отличает междисциплинарность — над общим проектом работает команда старшекурсников различных специальностей — усиливающих и дополняющих друг друга.У каждой команды есть куратор, из числа признанных мастеров, который руководит ее работой.
Партнерами VII Архитектурно-градостроительного форсайта стали: холдинг Setl Group, Группа «Самолет», ГК «Ленстройтрест», ИСГ «Таймс», ГК «А101», L.Buro, СК «ЛенРусСтрой».
