Тема IX Архитектурно-градостроительного форсайта сезона 2023-2024: «Шаг за город — каким будет новый формат в петербургской агломерации?». Несколько месяцев более сотни студентов ведущих петербургских вузов — архитекторы, художники, экономисты, социологи и управленцы — под руководством опытных кураторов будут разрабатывать проекты загородной застройки и среды. Студенты будут работать с территориями, на которых, действительно, запланировано создание новых кварталов — участки для осмысления предложены петербургскими девелоперами — партнерами форсайта.
На дискуссии, посвященной старту нового сезона форсайта, архитекторы-кураторы будущих команд, социологи и девелоперы рассуждали о том, каким могут быть пригородные районы в будущем и с какими градостроительными проблемами сталкиваются девелоперы сегодня, формируя петербургскую агломерацию.
Строительство «в полях»
Петербург долгое время развивался в разных направлениях без четкой концепции. В восточном направлении появился многоэтажный жилой квартал Янино. В северном направлении — Мурино. По мнению руководителя архитектурно-градостроительной мастерской ООО «Матвеев и Ко» Игоря Матвеева, на сегодня механическое развитие Петербурга, которое определялось возможностью ежедневно добираться из пригородных кварталов до рабочих мест в городе, завершено. Пришло время осваивать более отдаленные территории, которые ранее, в том числе, использовались с сельскохозяйственной целью. «Сейчас эти территории практически не имеют осмысленной концепции: не ясно, какой тип застройки там будет использоваться и в каком соотношении, какой будет облик жилья, будут ли создаваться там рабочие места. Просто построить очередной спальный район, но уже на выселках, жителям которого нужно будет тратить много времени на дорогу до работы, становится бесперспективным», — считает Матвеев.
Об активном освоении пригородных территорий свидетельствуют проекты девелоперов. По итогам 9 месяцев 2023 года большинство новых объектов, которые девелоперы вывели на рынок Петербурга, находятся за пределами КАД, говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. В общем объеме предложения на первичном рынке на конец III квартала 2023 года проекты за КАД составляют 43%.
«Популярность пригородов связана, во-первых, с тем, что приобретение крупных участков на периферии позволяет девелоперам снизить затраты на землю в структуре себестоимости будущего жилого комплекса. Это, в свою очередь, отражается на стоимости жилья: оно становится более доступным для покупателей. Во-вторых, крупные девелоперы стремятся к комплексному освоению территорий: в пригороде есть возможность возвести масштабные проекты с собственной инфраструктурой», — говорит Трошева.
По словам директора по продукту Группы «Самолет» Леона Пряжникова, популярность в пригородах набирает формат мало— и среднеэтажных комплексов. Особенностью строительства «в полях» он называет стратегию по строительству социальной и коммерческой инфраструктуры. «Большое внимание уделяется формированию сценариев досуга: парковые зоны, пешеходные маршруты, плейхабы, спортхабы, велодорожки и др. Такие проекты должны содержать в себе полную и многообразную инфраструктуру для комфортной жизни», — отмечает он.
У девелоперов уже есть опыт строительства объектов в чистом поле, говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «Когда мы начинали проект в Янино 11-12 лет назад, там были капустные поля. Такой же участок был в Колпинском районе 12 лет назад. Сейчас эти участки превратились в жилые районы», — говорит он.
На разработку градостроительной концепции этих территорий компания приглашала европейские архитектурные бюро. «На тот момент многие вещи, о которых рассказывали европейские архитекторы и урбанисты, были в новинку — они учили нас, как сделать среду, которая действительно будет комфортной. Например, дома должны быть соразмерны человеку, он не должен чувствовать себя зажато во дворе-колодце 25-этажного дома. Сегодня российская школа архитекторов также очень сильна, по качеству она не уступает европейскому, и мы с удовольствием сотрудничаем с российскими коллегами», — добавляет Фельдман.
Спросить самих жителей
Главный вопрос — кто именно будет жить за городом, потому что проектов, хороших для всех, не бывает. По словам декана Санкт-Петербургской школы социальных наук и востоковедения НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге Александра Сорокина, один из актуальных трендов — индивидуализация. «Все хотят ярких решений для себя в разных сферах жизни, и город для нас — разный», — говорит он. По словам профессора Санкт-Петербургской школы социальных наук и востоковедения НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге Даниила Александрова, жители пригородов обычно едут в центр Петербурга — работать или проводить досуг на выходных, и это является проблемой. «Если не укоренять людей в новых центрах агломерации, то идея развития отдаленных территорий не сработает. Ведь если люди поселятся там только с целью, чтобы ездить в Петербург, то мы будем иметь больше пробок, а не решение городских проблем», — говорит Александров. Он добавляет, что нужно спрашивать самих петербуржцев, как бы им было комфортно использовать пригород, иначе есть риск «создать прекрасный город, в котором никто не хочет жить».
Впрочем, это понимают и сами девелоперы. Они внимательно изучают социальный портрет жителей пригородов. «Мы задаемся вопросом, кто наш покупатель, еще выбирая земельный участок. Вначале смотрим, кто поедет в эту локацию, а потом думаем, что можем дать людям, которые туда поедут», — говорит руководитель отдела маркетинга, рекламы и продаж ИСГ «Таймс» Андрей Лебедев. Он объясняет, что жилье вблизи к КАД — например, Кудрово, Янино — рассчитано на одну аудиторию, а более отдаленные территории — уже на другую. «Реализуя удаленный проект на 100 тыс. кв м, мы должны понимать, что готовы его полностью продать — найти то количество людей, которые готовы туда переехать. Можно сразу найти своего покупателя — тех, кто хочет поехать за город. А