Сегмент light industrial находится на начальном этапе развития, на него приходится только 1,3% от всего качественного складского фонда региона, подсчитали в Nikoliers. Готовые помещения производственно-складского назначения для среднего и малого бизнеса в Петербурге составляют 76 тыс. кв. м. И даже с учетом анонсированных проектов общий объем сегмента light industrial в Петербургской агломерации к 2026 году не превысит 350 тыс. кв. м, что в 8 раз меньше московского рынка. Что может ускорить развитие сегмента — в интервью РБК Петербург рассказал заместитель генерального директора «ВТБ Девелопмент», руководитель индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков.
Капля в море
— На протяжении последних лет эксперты констатируют дефицит качественных площадей для промышленного производства. Какие условия необходимы для преодоления этого дефицита?
— За последние пару лет ситуация в Санкт-Петербурге и Ленинградской области поменялась минимально. Если говорить о качественном предложении, то за все это время на рынок было выведено около 50 тыс. кв. м новых промышленных помещений. Как правило, речь идет о формате light industrial, то есть об универсальных производственных площадях в мелкой нарезке по 500–1,5 тыс. кв. м на блок. Для такого мегаполиса, как Санкт-Петербург, это капля в море.
Более крупные предприятия предпочитают не покупать готовые площади, а строить собственные здания, которые будут изначально спроектированы, отталкиваясь от конкретной технологии производства. Но для предприятия любого размера главным мотиватором переезда на новые площади служит, конечно, расширение бизнеса. Возможность получить льготное финансирование также никогда не будет лишней. Ну и нельзя забывать про негативные факторы — преобразование промзон в жилые кварталы, сложные отношения с арендодателем и т.п.
— Если смотреть по отраслям, какая промышленность сейчас наиболее активно приобретает подготовленные участки для развития? Какие изменения вы могли бы отметить за последние годы?
— Логично, что последние три года наибольшую активность проявляют предприятия, так или иначе связанные с оборонной промышленностью. В то же время и другие отрасли, включая химическую, обрабатывающую, пищевую промышленность, были в достаточной степени активны в плане поиска вариантов расширения производства.
На мой взгляд, возможности компаний развиваться в большей степени зависят не от отрасли, а от способностей каждого конкретного предприятия производить востребованную рынком продукцию, получать новые контракты, в том числе и государственные, а также от гибкости и готовности к риску руководства предприятий.
Развитие рынка
— В прошлом году вы анонсировали проект light industrial. Как вы оцениваете потенциальный спрос? Каким отраслям в первую очередь будут интересны небольшие стандартизированные площади?
Потенциальный спрос на light industrial огромен. Только в Петербурге я оцениваю его в миллионы кв. м. Этот спрос копился десятилетиями, и сейчас настал момент начала его реализации. Да, это только старт, и мы сейчас не увидим десятки запросов каждый день, такое невозможно. Строительство помещений данного формата в городе и области будет происходить постепенно, и заполняться они будут тоже постепенно. В настоящий момент мы работаем над оптимизацией проектных решений и в середине года выйдем на стройку, но уже сейчас поступают звонки с запросами площадей по 1–1,5 тыс. кв. м. Интересуются такими блоками и действующие резиденты «Марьино».
Спрос на light industrial огромен. Только в Петербурге я оцениваю его в миллионы кв. м. Этот спрос копился десятилетиями, и сейчас настал момент начала его реализации
— Высока ли конкуренция в сегменте?
— В Петербурге и Ленобласти сейчас развивается несколько проектов такого формата. Конечно, глядя на проекты-аналоги, мы в первую очередь думаем о конкуренции, но нельзя недооценивать и синергетический эффект. На этапе формирования рынка очень важно консолидированно донести до наших клиентов, что за продукт мы предлагаем, какие у него достоинства, почему имеет смысл к нему присмотреться. Это позволит подготовить клиентскую базу, ведь далеко не каждый клиент хочет быть пионером, приобретая продукт, еще не ставший стандартом рынка.
— Как быстро может наступить насыщение сегмента?
— Если анализировать объем некачественного предложения производственно-складской недвижимости, то потенциальный спрос в долгосрочной перспективе можно оценить в миллионы кв. м. Глядя на московский рынок, где площадь проектов light industrial измеряется десятками, а то и сотнями гектаров, а суммарная площадь построенных и заявленных проектов уже переходит границу в 1 млн кв. м, можно убедиться, что промышленники быстро распробуют такой продукт.
Но в моменте, повторюсь, мы находимся на этапе формирования рынка, а к тому же и ключевая ставка сильно ослабляет желание производственников расстаться с деньгами в пользу новых площадей. Впрочем, я уверен, что это временные сложности.
Мы находимся на этапе формирования рынка, а к тому же и ключевая ставка сильно ослабляет желание производственников расстаться с деньгами в пользу новых площадей
— Каковы планы индустриального парка по дальнейшему развитию?
— На сегодняшний день в «Марьино» в продаже осталось три последних земельных участка, поэтому наши планы связаны с их реализацией и дальнейшим управлением территорией, сопровождением проектов наших резидентов, расширением спектра услуг управляющей компании. Плюс к тому будем строить упомянутый выше парк формата light industrial и продвигать на рынок этот продукт. В дальнейшем проект должен будет выйти сначала за границы индустриального парка, а потом и за границы города. В общем, смотрим на возможности долгосрочного развития с большим оптимизмом, а с временными сложностями, связанными с высокой ключевой ставкой и незрелостью рынка, будем справляться.
В дальнейшем проект должен будет выйти сначала за границы индустриального парка, а потом и за границы города.
