«Инвесторы в недвижимость есть в любой период, вне зависимости от экономической ситуации. Какие бы ни были потрясения, количество сделок в среднем плюс-минус одинаковое. Есть достаточно большое количество людей, которые кроме «кирпичей» больше ничего надежного не видят. Они не хотят слушать о бумагах, вкладывать в золото, играть на бирже. Они понимают, что, если у них есть энная сумма денег, они их вкладывают в «кирпичи».
Например, сейчас приходят люди, которые говорят, что 25% — это уже зашкаливающий с точки зрения разумности процент, а когда вам предлагают бесплатный сыр, вы начинаете волноваться, когда мышеловка захлопнется. Я не предлагаю следовать той же логике, я просто понимаю, что инвестор, который вкладывал деньги в недвижимость, как был, так и останется.
Для таких инвесторов вид недвижимости — это уже нюанс, некие удобства или дополнительные возможности. У недвижимости две составляющих доходности: операционный доход и капитализация. И, например, операционный доход у жилья приблизительно в 1,5-2 раза ниже, чем у коммерческих помещений. Но зато капитализация приблизительно в таких же пропорциях выше. Потому что всеми любимый магазинчик у метро продается с корреляцией на арендную ставку, а ставки за последние четыре года практически не росли. Операционная доходность апартаментов составляет от 5 до 8%, капитализация качественных объектов растет.
Говоря про жилье, нужно также понимать, что государство всеми своими действиями показывает, что оно не заинтересовано, чтобы жилье было инструментом инвестиций. То есть оно хочет, чтобы жилье было в необходимом количестве предоставлено людям для проживания, а не для того, чтобы они спекулировали на этом рынке.
Загородную недвижимость я для себя разделяю на два периода — «до 2020 года» и «после 2020 года». До 2020 года в загородной недвижимости в поселках продавался, условно, один участок в квартал, а в 2020 году смели все, что было. И на этом фоне инвестор обратил внимание на достаточно резкий рост и цен, и доходности. И в 2021 году в Ленинградской области не осталось, наверное, ничего несданного.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости пока вызывают много вопросов у инвесторов, которые привыкли к «кирпичам». Дело не в надежности — инвестиционный фонд очень зарегламентирован и позволяет действительно получить обещанное. Инвесторы не очень понимают, зачем платить лишнюю комиссию за управление фондом, если они могут владеть своим объектом напрямую.
У коллег на рынке недвижимости были попытки создания фондов для того, чтобы снизить порог входа в недвижимость. Но, насколько мне известно, ничего интересного не получилось. При этом я допускаю, что крупная банковская структура может подтянуть несколько тысяч инвесторов. Поэтому тут вопрос в возможности взаимодействия между игроками с различными компетенциями.
Глобально же ситуация с инвестициями в недвижимость не меняется. Приватизация произошла уже более 30 лет назад, и за все эти годы, если взять любой пятилетний период, всегда происходило удвоение стоимости квадратного метра — и сейчас произойдет тоже. Нужно только понимать, что есть недвижимость, вкладывать в которую нет смысла. В 90-е для любого инвестора были привлекательны корабли и хрущевки — легко войти, легко выйти, не теряя, а в теории приобретая. Сейчас эта недвижимость не интересна, потому что правило удвоения за пять лет к ней не относится. И для того, чтобы правильно вложить в недвижимость, нужно иметь определенную экспертизу или обратиться к тому, кто этой экспертизой владеет».