Рынок розничных депозитов в России по итогам текущего года может достигнуть рекордных 56,3 трлн руб., увеличившись на 27% по сравнению с 2023 годом, прогнозируют в ВТБ. Несмотря на это, люди продолжают инвестировать в другие активы, в том числе в недвижимость. Какие сейчас есть возможности в различных сегментах недвижимости и какие инструменты дают доступ к ним — обсудили участники круглого стола РБК Петербург.
Рынок сжимается, инвесторы остаются
В условиях высокой ключевой ставки количество инвестиций, не связанных с депозитами и денежным рынком, снижается. Коснулось это и инвестиций в недвижимость, одновременно с общим снижением количества сделок на рынке. «Безусловно, мы отмечаем общий спад. Если измерять не по отношению к пиковым точкам активности спроса, а к среднемесячному количеству сделок, то текущие 5,5 тыс. сделок в месяц на первичном рынке Петербургской агломерации — это порядка 25% снижения», — отметила директор «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
При этом, по ее словам, количество инвестиционных сделок — если брать не только классическую спекулятивную схему «купил на старте проекта, продал дороже», но и покупки для сохранения средств, сдачи в аренду, детям на будущее и т.д. — в среднем составляет не менее 10–15% от общего количества сделок. «Отмечу, не во всех объектах может присутствовать такой спрос, при этом на старте объектов эта цифра может быть и выше при хороших условиях продаж и локации», — отмечает эксперт.
В свою очередь, совладелец компании Kronung Group Игнатий Найда полагает, что сейчас покупка жилой недвижимости в эконом— и комфорт-сегменте — это сделка в основном в личных целях, «а инвестиции мы наблюдаем в коммерческой недвижимости и в премиальном сегменте жилой».
Инвестиционные тренды
Тем не менее, у недвижимости как у объекта инвестиций остаются свои приверженцы. Отчасти это общемировой тренд. «Если говорить про общемировую ситуацию, то в последние 20 лет доля альтернативных инвестиций — в том числе, в недвижимость — сильно выросла как ответ на нестабильность финансовых рынков», — отметил исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Санкт-Петербурге Парвиз Искендеров. При этом он признал, что в последние полгода на пике популярности в России даже не депозиты, а инструменты денежного рынка — обратное РЕПО, оно же овернайт, что реализовано в биржевых фондах денежного рынка.
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well, уточнил при этом, что инвесторы в недвижимость и инвесторы финансового рынка — это две разные аудитории, которые очень мало соприкасаются друг с другом. «Есть достаточно большое количество людей, которые, кроме «кирпичей», больше ничего надежного не видят. Они не хотят слушать о бумагах, вкладывать в золото, играть на бирже. Если у них есть энная сумма денег, они их вкладывают в недвижимость, при этом вид недвижимости — это уже нюанс, где играют роль удобство, дополнительные возможности и т.д.», — отмечает он.
По словам директора бизнес-юнита Orange.Life! Global Елизаветы Ковригиной, «уход» части инвесторов в депозиты тоже имеет свой предел. «Рациональный инвестор считает, какой размер банковских вкладов он может себе позволить. Объем денежных средств, который сейчас аккумулирован у населения, колоссален. И зачастую инвестору просто страшно такую сумму, существенно превышающую обеспеченную страхованием вкладов, отнести в те или иные банки. Периодически возникающие обсуждения о возможности заморозки средств на депозитах подогревают эти опасения».
Доходность плюс надежность
Эксперты не обещают сегодня сверхдоходность ни в одном из типов недвижимости. Однако мотивы инвесторов зачастую иные и связаны с надежностью вложений. «В данный момент инвесторы обеспокоены нестабильностью ситуации на рынке, а также отсутствием понимания того, какие возможны изменения условий по вкладам. Однако с уверенностью можно сказать, что недвижимость по-прежнему остается одним из понятных инструментов инвестирования, который позволяет гарантированно как минимум сохранить, ну, а в долгосрочной перспективе — и приумножить денежные средства», — говорит Ольга Трошева.
«Сейчас, на наш взгляд, инвестор смотрит не только на то, сколько он получит в течение 10 лет, но и на сам актив, на его качество, на его изменения в стоимости в будущем», — добавил Игнатий Найда.
Рассрочка позволяет инвесторам комбинировать преимущества инвестиций в недвижимость и краткосрочную выгоду от депозита. «Если у покупателя сегодня есть, условно, 3 млн руб., он может внести 1,5 млн руб., а остальные 1,5 еще подержать на вкладе, получая за это выплаты, внеся их через год», — привела пример Ольга Трошева.
«В сервисных апартаментах, которые являются в первую очередь инвестиционным продуктом, покупатели сейчас активно пользуются плечом рассрочки. В этом случае размещение даже небольшой части от стоимости юнита на депозите дополнительно принесет инвестору 20% годовых», — отметила Елизавета Ковригина.
Разная недвижимость
Говоря о конкретных типах недвижимости для инвестиций, в числе преимуществ апартаментной недвижимости — помимо удобства получения дохода благодаря управляющей компании — Александр Погодин отметил сигналы от государства: «Государство совершенно не заинтересовано, и оно всеми своими действиями это показывает, чтобы жилье было инструментом инвестиций».
Загородная недвижимость привлекает инвесторов относительно меньшим порогом входа и высокой ожидаемой доходностью, отметил коммерческий директор компании «Факт» Сергей Балуев. По его словам, в последние 2–3 года на фоне растущей популярности загородного жилья покупатели выбирали несколько инвестиционных сценариев. Среди них — спекулятивная покупка участков для последующей перепродажи, покупка земли под строительство и продажу объектов, а также приобретение участков для строительства домов с целью сдачи в аренду. Одним из безопасных вариантов является покупка у девелопера, где сразу зафиксированы стоимость и комплектация объекта, что дает инвестору уверенность в конечной стоимости и минимизации рисков.
«Застройщик централизованно застраивает территорию с единым архитектурным стилем, с концепцией, со своей управляющей компанией. Цена существенно растет в зависимости от стадии строительства, и купить дом у застройщика «на входе», фиксируя цену, получается выгоднее», — отметил Сергей Балуев.
Однако за последнее время появилось большое количество инвестиционных предложений по загородным апартаментам и домам, сдающимся через различные управляющие компании. «У кого-то действительно получаются успешные проекты, но многие проекты, запущенные на хайпе, не выдерживают обещанные параметры заполняемости и доходности», — отмечает Сергей Балуев. При этом доходная недвижимость в правильной локации и с интересной концепцией и остается, и будет оставаться привлекательным вариантом для инвестирования, однако выбор проектов требует тщательного подхода, напоминает эксперт. Земля также продолжает оставаться инструментом сохранения капитала, позволяющим обогнать реальную инфляцию, но только в правильном проекте у проверенного девелопера.
Новые инструменты
Доступ к коммерческой, складской, промышленной недвижимости до недавнего времени для мелких розничных инвесторов был закрыт — за исключением, разве что, стрит-ретейла. Однако на рынке появляются инструменты, позволяющие привлечь инвесторов и в эти сегменты.
«Для частных инвесторов наиболее интересным альтернативным инструментом является паевый инвестиционный фонд недвижимости. Порог инвестирования в них может быть ниже, а вложения защищены активами фонда, управляющей компанией и регуляторами», — отметил Игнатий Найда.
Так, по словам Парвиза Искендерова, «Альфа Капитал» сейчас предлагает фонды с низким порогом входа, которые позволяют инвесторам участвовать в покупке либо строительстве складской и промышленной недвижимости, получая как рентный доход (в случае складов), так и доход от роста стоимости объекта. «Наша задача — дать доступ розничным инвесторам к тем объектам, к которым они никогда не имели доступа. То есть к инвестициям в крупные производственные индустриальные парки, складскую недвижимость стоимостью от 1,5–2 млрд руб. При «нарезке» через фонд розничный инвестор может даже с относительно небольшой суммой купить пай и участвовать в росте актива или же получать рентный доход», — рассказал он.
По словам Парвиза Искендерова, благодаря росту стоимости складов с учетом бурного развития маркетплейсов будущая доходность таких инвестиций может превысить 20%.
Перспективы развития
Использование паевых инвестиционных фондов в недвижимости сдерживается отношением инвесторов — они предпочитают видеть запись о праве собственности на конкретный объект в Росреестре. Тем не менее, по мнению Парвиза Искендерова, в будущем паевые фонды на базе разнообразных видов недвижимости будут набирать популярность. «Например, мы планируем это делать в сфере туризма — дома отдыха, глэмпинги. Такая стратегия уже доступна нашим инвесторам».
Игнатий Найда также отметил, что его компания планирует использовать этот инструмент для привлечения инвесторов. «Сейчас мы регистрируем несколько паевых фондов недвижимости под различные проекты, собираем предварительные заявки от инвесторов и видим реальный интерес со стороны частных инвесторов», — сказал он.
По данным Парвиза Искендерова, доля сделок с недвижимостью, которая структурируется через фонды, выросла за последние 2 года с 10 до 25%. Правда, как заметил Александр Погодин, рост произошел преимущественно за счет секьюритизации активов текущими собственниками, то есть это просто изменение формы владения недвижимостью с целью повысить надежность.
Парвиз Искендеров отметил, что для успешного запуска инвестиционного фонда ключевое условие — клиентская база. Поэтому, например, успешно запустить фонд недвижимости удалось Сбербанку, по этой же причине данный продукт стали развивать и другие банки. «Мы уверены, что рынок будет развиваться», — добавил он.
Кроме того, эксперты отмечают перспективы развития цифровых инструментов инвестиций в недвижимость — таких, как цифровые метры, т.е. токены на право владения частью объекта недвижимости. «Рынок в целом очень динамичный и недвижимость, даже являясь консервативным способом инвестирования, не может оставаться в стороне от общемировых трендов. Поэтому новые цифровые инструменты, NFT, цифровой метр и прочее, то, что еще вчера было непонятно инвесторам, становится все более и более близким. При этом сама по себе недвижимость остается емким, надежным, понятным и доступным инструментом», — заключила Елизавета Ковригина.
«Есть достаточно большое количество людей, которые, кроме «кирпичей», больше ничего надежного не видят. Они не хотят слушать о бумагах, вкладывать в золото, играть на бирже. Если у них есть энная сумма денег, они их вкладывают в недвижимость».
«В текущей ситуации загородная недвижимость не является инструментом для быстрого приумножения капитала. Это скорее способ сохранить средства, поскольку в долгосрочной перспективе она всегда обгоняет инфляцию. Таким образом, такие инвестиции более ориентированы на стабильность, чем на краткосрочные высокие доходы».
«Количество паевых инвестиционных фондов на различные виды недвижимости будет расти. Например, мы, помимо складской и промышленной сферы, планируем это делать в сфере туризма — глэмпинги, дома отдыха».
«Сейчас мы регистрируем несколько паевых фондов недвижимости под различные проекты, собираем предварительные заявки от инвесторов и видим реальный интерес со стороны частных инвесторов».
«Недвижимость, даже являясь консервативным способом инвестирования, не может оставаться в стороне от общемировых трендов. Поэтому новые цифровые инструменты, NFT, цифровой метр и прочее, то, что еще вчера было непонятно инвесторам, становится все более близким».
