На рынке недвижимости регулярно появляются новые форматы. От стандартных концепций отдельных квартир или домов девелоперы все больше склоняются к реализации идей шеринга: коливинги по интересам и комьюнити-центры в жилой недвижимости, технологические коворкинги и площади формата light industrial в промышленности. Что нового предлагают девелоперы в настоящее время, почему и как возникают новые требования к недвижимости, что сдерживает развитие новых направлений — обсудили эксперты и участники рынка в рамках круглого стола «Новые форматы недвижимости», организованного РБК Петербург совместно с проектом «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга».
Шеринг жилой и промышленный
В жилой недвижимости наибольший интерес к шеринговым форматам проявляет молодое поколение, так называемые «зумеры», поэтому о кардинальном сдвиге спроса говорить пока рано, считают эксперты. «Зумеры — это люди в возрасте до 27 лет, они только «становятся на крыло» и редко являются реальными покупателями недвижимости. Однако именно это поколение может задавать долгосрочный тренд. Их интересы отличаются от предыдущих поколений, они чаще смотрят на эстетическую составляющую — качество ремонта, интерьер, обустройство и так далее», — отметил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Пока же «зумеры» не вошли в полную силу, роль арендной недвижимости в России недооценена. «Мы знаем, что в России все население хочет иметь недвижимость в собственности, тогда как в мире 50% и более всю жизнь живет в арендном жилье», — подчеркнула вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. Все предпосылки к развитию формата есть, полагает она: на сегодняшний день размер ипотечного платежа превысил стоимость аренды на коммерческом рынке недвижимости, мобильность населения растет — люди готовы переезжать ради хорошего места работы или возможностей дать образование детям. Есть уже первые попытки организованной сдачи в аренду от крупного игрока — «Дом.РФ», но объемов подобного предложения пока недостаточно. «Обязательно придут форматы долгосрочной аренды жилья, возможно с последующим выкупом. Пока что эти механизмы недоработаны», — отметила Елена Бодрова.
В промышленности шеринговый тренд отражается в формате light industrial multi-let — универсальных объектах, которые можно «нарезать» на небольшие «юниты» под нужды малого и среднего производства. В них значительно сокращаются затраты под внутреннюю логистику, так как один юнит объединяет в себе офисные, производственные, складские пространства, шоу-рум и, если нужно, — НИОКР-центр. И здесь предложение в Петербурге существенно отстает от спроса, полагает заместитель генерального директора, советник по работе с инвесторами и резидентами АО «ИТМО Хайпарк» Михаил Мастин. «Мы отстаем на 4-5 лет от московского региона, где объекты light industrial как грибы растут. Не хватает промышленных девелоперов, которые бы строили площадки с юнитами начиная от 300 до 750-800 кв. м, это самый востребованный диапазон, и сдавали бы в аренду инновационным компаниям и технологическим стартапам», — сказал он.
Шеринг собственности и кризис управления
Тренд на коллективные форматы проявляется не только в использовании недвижимости, но и собственности на нее. «Я бы отметил зарождение рынка коллективных инвестиций, то, что мы сейчас видим на примере апарт-отелей. Пока ключевая ставка высокая, инвестировать куда-то кроме вкладов неинтересно, но в долгосрочной перспективе люди заинтересованы в том, чтобы их деньги работали», — отметил партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Тренд на многособственнические объекты отметил и генеральный директор, партнер «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») Станислав Ступников: «На сегодняшний день институциональных инвесторов, которые могут купить большой объект, стало меньше, но уровень предпринимательской активности у граждан растет, они натренировались на апартах, и появляются многособственнические бизнес-центры, торговые центры, в которых покупатель, имея 5-10 млн руб., может приобрести лот для сдачи в аренду».
Более того, как рассказал Дмитрий Некрестьянов, уже обсуждается такой инструмент, как цифровые токены, которые можно конвертировать в квадратные метры. «Это будет прорыв, потому что 1 кв. м — это недорого», — подчеркнул эксперт. По его словам, те же зумеры, которые зачастую инвестируют во все понемногу просто из интереса, с удовольствием стали бы пользоваться таким инструментом.
Уже сейчас существует инструмент, позволяющий инвестировать в недвижимость небольшими долями — это паевые инвестиционные фонды. Однако в данном случае инвестор становится собственником не квадратных метров, а пая в ПИФе, а россияне слабо доверяют паям и ценным бумагам. По словам Дмитрия Некрестьянова, это усугубляет ключевую проблему объектов с большим количеством собственников — управление. Ведь если объектом в собственности ПИФа управляет профессиональная управляющая компания, то при наличии множества собственников принятие каких-либо важных решений зачастую бывает парализовано.
«Для недвижимости текущее состояние — это кризис управления, — согласился эксперт рынка недвижимости, обозреватель еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. — Проблема, связанная с коллективным управлением крупными объектами, есть и в ТСЖ, и в садоводствах, есть конфликты между собственниками апартаментов и проживающими». По его словам, уже появляются небольшие управляющие компании, которые занимаются сдачей жилья в аренду и примиряют интересы разных групп, однако нужны механизмы, которые позволят повысить качество управления.
По мнению Елены Бодровой, появление мелких «управляек» — по сути, непрофессионального рынка аренды — как раз снижает качество и подрывает доверие населения. «Серьезный бизнес осторожен и не может развиваться так быстро, как хотелось бы. Но профессиональным управляющим надо ускоряться, иначе непрофессиональные игроки могут размножиться», — предупредила она.
Тренд на многофункциональность
Еще один тренд в недвижимости, который отметили эксперты — это многофункциональность. Отчасти это способ диверсификации рисков для девелоперов. «В каждый кризис, который происходил в стране, страдала то торговая, то офисная недвижимость, но никогда не было так, чтобы страдали все форматы сразу. И мы говорим нашим клиентам, что чем больше форматов недвижимости у них в портфеле, тем меньше вероятность пострадать в кризис», — отметил Станислав Ступников.
Однако в первую очередь, по словам экспертов, многофункциональность — это ответ девелоперов на запрос потребителей и способ создания конкурентного преимущества. По словам Елены Бодровой, если раньше локация была практически единственным фактором выбора жилого комплекса, то сейчас привлекательные локации исчерпаны, и задача девелопера — создать такую самому, наполняя проект социальной инфраструктурой, объектами благоустройства, а порой и выходя за пределы ЖК с благоустройством набережных и скверов.
«Современный девелопер жилой недвижимости практически не продает квадратные метры. Он продает сценарий, идею, город в городе. И территория современного ЖК становится автономной территорией для жизни, отдыха и работы», — подчеркнул Евгений Белокуров.
В свою очередь Станислав Ступников заметил, что сегодня девелоперам стоит относиться к инфраструктуре жилых комплексов как к полноценным торговым центрам, которые уже перестали быть просто набором магазинов, а предоставляют жителям все необходимые услуги и активности. «Такой подход позволяет получить и доход от аренды помещений, и дополнительный доход от квадратных метров за счет повышения привлекательности жилого комплекса», — отметил эксперт.
По словам Дмитрия Синочкина, таким образом девелоперы ищут надежную рыночную нишу в новой реальности, когда жилое пространство сокращается, а общественное, напротив увеличивается. С одной стороны, это выгодно жителям, с другой — чтобы этими выгодами воспользоваться, нужно заново, на новом уровне, вспоминать навыки коллективной жизни и решения вопросов сообща.
Кооперация высокого уровня
Тренд на многофункциональность связан с кооперацией уже на уровне не пользователей и мелких собственников, но на уровне самих девелоперов. По словам Елены Бодровой, старт одного амбициозного проекта собирает вокруг себя игроков из других сегментов, например «Лахта центр» с офисным проектом и общественной набережной стимулировал активность девелоперов апартаментной, гостиничной, жилой, торговой недвижимости в локации. «Понятно, что если на Охте сейчас «Газпром» реализует свои планы, в которые входят развитие общественных пространств, то от этого выиграют все собственники и жители в зоне влияния. То есть часть Красногвардейского района ближе к Неве станет премиальной», — добавила она.
Ядром для развития значительной территории Санкт-Петербурга должен стать и проект «ИТМО Хайпарк», полагает Михаил Мастин: «У нас собственный путь развития, но мы готовы перенимать успешный опыт лучших мировых практик, мы хотели бы видеть в Петербурге аналог Кремниевой долины в миниатюре. В центре — второй кампус Университета ИТМО. Второй слой инфраструктуры — технологическая долина в стиле light industrial. Третий — город-спутник «Южный», в котором помимо высококлассного жилья и продуманной социальной инфраструктуры предусмотрено создание реальных рабочих мест».
В свою очередь, модератор дискуссии, руководитель архитектурно-градостроительного Форсайта РБК Петербург, журналист, телеведущий, член Союза архитекторов России Роман Герасимов привел пример креативного регионального проекта, который также претендует на роль центра притяжения: на Алтае на территории будущего рекреационного курорта «Жемчужина Алтая» планируется создание Музея шпионажа и разведки, с филиалами в Москве и Петербурге.
По словам экспертов, девелоперы могли бы кооперироваться и для совместного создания общественных пространств и значимых инфраструктурных объектов, однако подобная кооперация упирается в вопросы собственности и эксплуатации подобных объектов. Так, например, неясно, кто должен платить за содержание общественных пространств — муниципальный бюджет не тянет такую нагрузку, девелоперам это интересно зачастую только в период продаж, а жители не готовы видеть эти расходы в своих квитанциях на квартплату.
«Нам не хватает механизмов коллективного инвестирования. Нет понятных, несложных и недорогих форм взаимодействия бизнеса, власти, государственных институтов. Государству следует сформировать механизм привлечения частных инвестиций с четкими гарантиями, чтобы и общественные пространства, и социальная инфраструктура могли бы финансироваться всеми участниками процесса», — считает Елена Бодрова.
В свою очередь, Станислав Ступников считает, что грамотное управление отчасти решает эти вопросы. Например, в общественных пространствах можно организовать торговлю с фуд-траков и за счет этого покрыть часть эксплуатационных расходов. «Сегодня большинству девелоперов и собственников не хватает более системного проектного подхода и правильного управления», — заключил эксперт.
