Центр Петербурга «украшен» не только памятниками архитектуры, но и строительными заборами, лесами, баннерами, за которыми прячутся некогда начатые и затем замороженные проекты. Почему в городе не удается реализовывать крупные амбициозные проекты, что здесь зависит от властей, а что от инвесторов, и каких механизмов развития не хватает Петербургу — обсудили участники дискуссии «Петербургская градостроительная «заморозка», организованной РБК Петербург совместно с проектом «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга».
Болевые точки
Целый ряд объектов в самом сердце Петербурга превратился в замороженные проекты. Жителям давно обещали новый парк Тучков Буян, но там сейчас идет активное строительство. Продолжает разрушаться Конюшенное Ведомство, которое закрывают баннерами, катком и чем-то еще. Почтовый квартал, о котором активно говорили несколько лет назад, представляя его как новую точку роста, остается миражом. Много лет стоят пустующие здания тюрьмы Кресты на Неве, Апраксин двор продолжает являть пример худшего варианта восточного базара, а о строительстве метро в Петербурге рассказывают анекдоты. Давно готов проект общественного пространства на Охтинском мысе, но работы до сих пор не начали и неизвестно, будет ли он реализован.
«Замороженные проекты выглядят удручающе, особенно когда речь про видовые локации. Например, Тучков Буян или Охтинский мыс. Для меня Охтинский мыс самый удручающий. Он мог бы стать отличной точкой притяжения для города, подобно Кронштадту, но меньшего масштаба», — отметил управляющий партнер компании «Брокерус» Алексей Лазутин.
И проблема не только в том, что Петербург теряет или может потерять некие блага, которые получил бы от реализации каждого из проектов «Петербург рискует скатиться в провинциальность», — подчеркнул Алексей Лазутин. Для сравнения он привел московский проект буквально в 300 м от Кремля — компания из Сибири выкупила здание Торгового подворья Мещаниновых и занялась его реставрацией под многофункциональный центр с офисной и торговой составляющей. И хотя та же компания, насколько известно, приобретала недвижимость и в Петербурге, подобный проект здесь сегодня сложно представить.
Паралич воли
Причиной такого положения участники дискуссии назвали бездействие. Но Алексей Лазутин уточнил, что упреки относительно бездействия властей отчасти несправедливы. «Властной воли предостаточно, но это направление [поддержка девелоперских проектов] не в приоритете. Если мы посмотрим на последние проекты, которые поддерживает Смольный, то увидим, что мусорная реформа проведена, автобусы закуплены, переход на ГМТ осуществлен», — перечислил он.
Руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов добавил к этому изменившееся геополитическое положение Петербурга. «Санкт-Петербург — субъект федерации. У Федерации интересы сместились на восток, и страна не так заинтересована в опережающем развитии Петербурга, как несколько лет назад», — пояснил он. Добавив, впрочем, что торможение развития города началось еще до смены вектора.
Без поддержки властей реализация большинства знаковых проектов не сдвинется с места, уверены эксперты. «Я в конце прошлого года принимал участие в дискуссии по серым зонам, обсуждался новый вектор их развития — не идти на реновацию, а оставлять промышленное производство. В числе прочего обсуждали «Красный треугольник». Все согласились, что по сравнению с гринфилдом затраты на размещение производств там в два раза выше, даже если это легкая промышленность, такая как швейная», — привел пример заместитель генерального директора, руководитель проектов АО «ИТМО Хайпарк» Михаил Мастин. По его словам, если нет программ поддержки со стороны государства, вариантов государственно-частного партнерства, подобный проект может быть интересен бизнесу разве что как имиджевый, но с точки зрения экономики и риск-менеджмента — скорее неинтересен.
Не только финансы
Причем поддержка нужна не только финансовая. Бизнесу помимо денег нужны понятные правила, говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. Сейчас, по ее словам, объекты культурного наследия обычно предоставляются бизнесу без понятной экспертизы, и только на то, чтобы понять, что можно делать на этом объекте, может уйти несколько лет. «Если государство хочет предлагать бизнесу подобные объекты, нужно еще до торгов проводить их историко-культурную экспертизу, чтобы бизнес понимал, какие параметры трансформации ему доступны. Сейчас это дорогостоящая покупка кота в мешке, и непонятно, каких размеров мешок и есть ли там кот», — подчеркнула Елена Бодрова.
Но даже экспертиза не гарантирует, что проект будет завершен в плановые сроки, уточнил директор по региональному развитию ГК «А101» Вячеслав Семененко. «Экспертиза не покажет, сколько интересантов появится, когда вы зайдете на этот объект в центре города. Появляются группы, за которыми стоят либо политики, либо экстремально настроенные личности», — сказал он.
В связи с этим Феликс Буянов упомянул проект на Охтинском мысе, где «Газпром нефть» еще год назад после долгих разбирательств получила разрешение на строительство, но работы так и не начались. «В определенный момент должна включаться солидарность девелоперов. Тут многие злорадствовали, как «всесильный Газпром» надрывается в борьбе за это место с торсидой «градозащитников», смотрели со стороны, получится — не получится», — подчеркнул Феликс Буянов.
Механизмы развития
По мнению Елены Бодровой, чтобы сдвинуть проекты с мертвой точки, Петербургу необходимо иметь возможность устанавливать для себя особые правила законодательства. «Смольный это в своих интересах раньше успешно делал — и для того, чтобы реконструировать аэропорт Пулково, и чтобы построить Западный скоростной диаметр. Именно в Петербурге было придумано государственно-частное партнерство, которым вся страна теперь успешно пользуется», — напомнила она. Елена Бодрова привела в качестве примера московский закон о статусе столицы, который позволил провести реновацию. «Давайте скажем — мы уникальный город, дайте нам тоже особые юридические инструменты, чтобы снять часть проблем», — предложила эксперт.
Кроме того, по мнению Елены Бодровой, Петербургу не хватает проектных офисов, функции которых раньше брал на себя комитет по инвестициям — там инвестору помогали решать проблемы, возникавшие при реализации проектов, и водили по нужным инстанциям.
Михаил Мастин, в свою очередь, предложил мыслить на долгосрочную перспективу. Например, по его словам, строительство метро — это экономически выгодный для города проект, если оценивать его результаты комплексно и стратегически. «Можно посчитать в горизонте десяти лет, сколько приносит организация связанности городу — сколько будет заплачено новых налогов, сколько появится новых рабочих мест, сколько доходов принесет городу снижение нагрузки на транспортную сеть».
«Если городским властям сделать акцент на менеджмент и его более тесную работу с девелоперами, командную работу с ним, то такая связка будет иметь решающее значение, уверен председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников. - Если нет консенсуса, то результат будет отрицательным и для бизнеса, и для города». Он также предложил сделать акцент на общественных пространствах. «Мы привели в порядок сад Бенуа, и цена квартир вокруг выросла на 12%. Это миллиарды. То есть люди стали богаче благодаря маленькому кусочку зелени. Поэтому общественных пространств должно быть много», — пояснил он.
По словам Феликса Буянова, необходимо также запустить процесс совершенствования градостроительного законодательства, сменить вектор «с умеренного торможения на развитие города».
«Начать нужно с определения на самом верхнем политическом уровне нашей страны, каким мы хотим видеть Санкт-Петербург не на 300 лет назад ретроспективно, а в ближайшем будущем, и отсюда делать остальные выводы», — заключил Вячеслав Семененко.