Нормативная база, регламентирующая сферу охраны и использования объектов культурного наследия, требует пересмотра. Примеры замороженных проектов в центре Петербурга показывают, что инвесторам работать с памятниками чрезвычайно сложно, а государство с задачей сохранения не справляется. Какие нормативы предстоит пересмотреть в первую очередь в Северной столице, и какие изменения предлагаются уже сейчас, обсудили участники онлайн-дискуссии «Культурное наследие: ревизия петербургского законодательства», организованной отделом конференций РБК Петербург с проектом «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга».
Проблема федерального масштаба
Тема сохранения объектов культурного наследия совсем недавно поднималась на самом высоком уровне — в февральском послании к Федеральному собранию Владимир Путин предложил сформировать соответствующую долгосрочную программу. Он поставил цель привести в порядок не менее 1 тыс. объектов культурного наследия к 2030 году.
Ранее, в ноябре 2023 года, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) представил проект поправок к федеральному закону 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». Он призван ускорить процесс реконструкции ветшающего центра.
«820-й закон изначально был принят как способ заморозить процессы. В логике «мы пока не понимаем, как это регулировать, поэтому возьмем условный критерий — 1917-й год — и все объекты туда поместим», — отметил партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. История того же Конюшенного ведомства показывает, что мы рискуем утратить наследие, если не будем менять подходы к законодательному регулированию.
Что нужно инвестору
По мнению участников дискуссии, изменения должны быть направлены на то, чтобы привлечь частные инвестиции к объектам культурного наследия. По данным председателя КГИОП Сергея Макарова, в год в Петербурге на сохранение объектов культурного наследия (без учета исторических зданий, которые не входят в этот перечень) из бюджетов всех уровней и внебюджетных источников тратится от 16 до 20 млрд руб. «Понятно, что такой объем профинансировать только из бюджета невозможно. Город должен создать условия, чтобы инвесторы, работающие в центре, понимали, что смогут на этом заработать», — подчеркнул Сергей Макаров.
Первое, что для этого нужно — упрощение процедур, некоторые из которых уже стали формальностью. Например, по словам Сергея Макарова, в такую формальность превратилось задание на проектирование, которое выдает комитет. На его получение у инвестора уходит порядка месяца, а любая задержка сроков — это как минимум дополнительные затраты на проценты по банковскому финансированию.
«Мы получаем задание на проектирование, потом делаем историко-культурную экспертизу, потом экспертизу на экспертизу. А потом все эти экспертизы оспариваются в судах безумное количество времени», — прокомментировала ситуацию генеральный директор компании «Городъ» Татьяна Новицкая. «Если была бы понятнее и проще история с получением разрешений, Охтинский мыс, наверное, не стоял бы столько времени незастроенным. Там была потрачена масса усилий и времени чтобы прийти к разрешению, оно, вроде, получено, но снова возникают какие-то вопросы», — сказала она.
Участники дискуссии также указали на необходимость введения специальных нормативов градостроительного проектирования для центра города. Это и нормы инсоляции, соблюсти которые в петербургских дворах-колодцах не всегда возможно. И нормы пожарной безопасности, которые порой требуют расширить проход или изменить направление открытия дверей во дворце, где это нереально. По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, объекты в центре — низкомаржинальные, а социальная нагрузка (в полном объеме в соответствии с общегородскими нормативами) уводит их за грань рентабельности. «На мой взгляд, город мог бы помочь застройщикам с нагрузкой по строительству школ или детских садов, например, перераспределяя потоки детей», — добавил Эдуард Тиктинский.
Инвесторам не помешала бы и прямая финансовая поддержка — субсидирование ставки по кредитам, софинансирование работ по сохранению культурного наследия, налоговые льготы — полагают эксперты.
«Работая в разных регионах, мы видим, что дебет не сходится с кредитом — даже если проект требует только сохранения фасадов, цена за метр реставрируемого здания в 1,5-2 раза выше строительства с нуля. В одиночку, без грантов, без льготного финансирования бизнесу такие проекты не потянуть», — подчеркнул директор по развитию городской среды Дом.рф Антон Финогенов.
«Необходимо стимулирование спроса — мы отлично понимаем, что большинство людей не может позволить себе квартиру в центре города, в исторических зданиях, — отметил Антон Финогенов. — Исходя из этого, надо работать над тем, чтобы у людей была возможность улучшать свои жилищные условия не только в плане площади или качества, но и территориально — жить в центре, в исторической застройке, для многих это важно. Это, возможно, связано со льготной ипотечной ставкой. В то же время, учитывая, какой объем средств государство тратит на льготную ипотеку, решения здесь крайне сложные».
Поэтому это скорее стимулирование малых инвесторов в недвижимость объединяться и вкладываться в реставрацию сложных исторических объектов — для этого нужные прозрачные требования по согласованию проектов реставрации, нужен реестр объектов из которого уже понятны все риски инвесторов, добавил он.
Договор «на берегу»
Одно из ключевых требований бизнеса к городской политике в отношении объектов культурного наследия — понятность и прозрачность этой политики. Важно, чтобы объем работ, объем допустимых преобразований, затраты на проект и сроки его реализации были предсказуемы, причем до момента заключения договора с городом. Эксперты возлагают надежды в этом отношении на предлагаемые поправки к 820-му закону, в которых предлагается отойти от критерия определения ценности исторических зданий по году постройки. В новой редакции предполагается разделить все здания в границах зон охраны на три группы, установив для каждой из них допустимый режим сохранения и использования.
«Цель корректировки 820-го — сформулировать понятные правила. У нас есть группа людей, которые систематически оспаривают годы постройки исторических зданий (не памятников) в судах. Перечни зданий, предлагаемые в новой редакции закона — это гарантия того, что в суд уже не пойти, город применил другой принцип оценки ценности этого здания», — пояснил Сергей Макаров.
«Хотя я не сторонник категорийности, я согласен с тем, что надо предусмотреть в 820-м законе хотя бы в общих чертах механизм определения ограничений и, с другой стороны, расширения допустимых действий для исторических зданий. Если вводить категории, то судьбу третьей, «несредовых» зданий, нужно решать индивидуально, создав для этого специальную комиссию. Так или иначе, устанавливать конкретные ограничения для того или иного здания нужно «на берегу», до того как инвестор купит здание и с ужасом выяснит, что нельзя делать того, что предусмотрено проектом», — отметил член Советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Министерстве культуры РФ Михаил Мильчик.
В рамках подготовки поправок был запущен важный для Петербурга процесс — обследование исторических зданий. По словам Сергея Макарова, из 15 тыс. зданий уже обследованы 7,5 тыс. В наиболее спорную третью категорию попало более 300 из них, и это преимущественно внутридворовые постройки, например, бывшие дровяные сараи, которые сегодня используются как гаражи. Теоретически, согласно предлагаемым поправкам, их можно будет сносить или перестраивать, и это наиболее острый момент.
«Мы не можем рассуждать, как будто время не идет. Время идет, объекты разрушаются. У варианта «не принимать решение» есть свои последствия», — подчеркнул актуальность изменений Эдуард Тиктинский.
Сергей Макаров убежден, что ситуация так или иначе сдвинется с мертвой точки. «Земля вокруг города рано или поздно закончится. Инвесторам неизбежно придется обратить внимание на центр. «Ливиз» сколько продавали — на него цену в три раза снизили — а в итоге ушел дороже, чем предлагалось на первом аукционе. Таких кейсов будет все больше, и мы на них «обкатаем» практику, в том числе с учетом корректировки 820-го», — заключил он.
