За три года с начала пандемии земельные участки в Москве и Петербурге подорожали практически вдвое. Если в 2020 году загородный дом с участком в петербургских пригородах можно было купить за 5,5 млн руб., то в сентябре 2023-го на 78% дороже — за 8,9 млн руб. Спрос на загородную жизнь сохраняется, при этом у покупателей появляется насмотренность — если в начале пандемии «сметали» любые участки и дома вне зависимости от архитектуры, планировок и ландшафта, то сегодня, по крайней мере, в премиум-сегменте, сформировались четкие требования к тому, как должна выглядеть загородная резиденция. Каковы эти требования и как они связаны с инвестиционными мотивами покупателей — в интервью РБК+ Петербург рассказал основатель архитектурного бюро Studia 54 Станислав Клюев.
Современный стандарт
— Какие тренды вы видите сегодня в развитии пригородных локаций?
— В Петербурге сейчас активно развивается Курортный район — это одно из приоритетных элитных направлений. Там развивается инфраструктура, как инженерная, так и коммерческая — например, появляются новые рестораны. Вслед за инфраструктурой появляются новые коттеджные поселки, которые сейчас активно застраиваются. За последние два года стоимость земли в Курортном районе увеличилась примерно вдвое.
— Что, на ваш взгляд, стимулировало развитие локации?
— Во-первых, как я уже сказал, появление всей необходимой инфраструктуры. Плюс строительство Западного скоростного диаметра, который «приблизил» поселки в Курортном районе к центру Петербурга.
Во-вторых, в целом тренд на жизнь за городом, который сформировался в пандемию. Развились сети доставки, подтянулись рестораны, и за городом стало жить не менее комфортно, чем в городе. Многие тогда же перешли на удаленную работу.
Мы помним, какой был бум на загородную недвижимость начиная с 2020 года, и спрос сохраняется до сих пор. Причем тогда, в 2020-м, на рынке фактически не было выбора — дома в продаже можно было найти, но это были устаревшие дома дизайна 2000-х. Люди уже не хотят так жить.
— Что изменилось?
— Сейчас появился явный архитектурный тренд в строительстве загородных домов. Сформировался рынок, на нем появились профессиональные игроки, у которых есть четкое видение того, как должен выглядеть дом. Если в 2000-е каждый строил кто во что горазд, и не всем, откровенно говоря, хватало вкуса, то сегодня сформировался некий дизайн-код.
— В чем он заключается?
— Если говорить про премиум-сегмент, то это по-прежнему уникальный объект, но теперь он строится по определенным стандартам. С точки зрения архитектурного облика современный дом — это панорамное остекление, однотонные стены — чаще черные, серые или белые. Если бюджет позволяет, и строится дом большой площади, он выглядит «распластанным» по участку. Для отделки используются современные материалы. Если это кирпич, например, то он должен быть произведен по современным технологиям, с высокими требованиями к внешнему виду и износостойкости. Часто используется отделка деревом. Такие дома естественным образом вписываются в ландшафт, визуально составляют с ним единое целое.
— А с точки зрения внутреннего наполнения?
— Должны быть обязательно спальни по количеству членов семьи, у каждого — свой санузел и гардеробная. Плюс общая гостиная, зачастую две кухни — в последнее время стали популярны дополнительные «черные кухни». Часто наши клиенты включают в проект кабинет, гостевую комнату. Дальше, в зависимости от площади и бюджета, может быть спа-блок с бассейном, саунами, массажным кабинетом, спортзал, игровая. Частое пожелание — домик для персонала. При этом набор помещений становится все более стандартизированным, и все меньше остается «непонятных» помещений вроде бильярдных и т. д., которые были популярны в 2000-х и размещались где-то в подвалах. Кстати, подвалы тоже заказывают все реже.
То есть, появился понятная концепция того, как должен выглядеть дом 800 кв.м., 1000 кв.м., каким должен быть его состав. И появилось понятие ликвидности дома. Если раньше загородный дом строился исключительно как «семейное гнездо», то сейчас клиенты задумываются о том, смогут ли они продать его через 10-20 лет.
— То есть, загородный дом превратился в инвестицию?
— Скорее, в надежный способ сохранения денег.
Малоуходный ландшафт
— Что еще нужно, чтобы обеспечить ликвидность дома? Вы упомянули, как архитектура вписывается в ландшафт. Каким он должен быть?
— Действительно, современный ландшафт должен перекликаться с архитектурной и активно входить в интерьер дома. В тренде не регулярный парк, а сложный и в то же время малоуходный ландшафт с разнообразными деревьями, можжевельником и другими кустарниками, разнообразными мхами. Очень красиво выглядят бонсаи. Идеально, если на участке сохранились сосны, которыми славится Курортный район.
Причем клиенты хотят сразу купить не маленькие деревья, как это было раньше, а крупномеры — высокие ели, пышные кусты, чтобы сад сразу выглядел таким, каким он должен быть.
— Ландшафтные дизайнеры говорили о возможном дефиците крупномеров, которые раньше ввозили из Финляндии, Германии. Ощущаете ли вы этот дефицит сегодня? Перестроились ли отечественные питомники под новые потребности рынка?
— Растения из Европы по-прежнему везут, но, во-первых, они подорожали, во-вторых, сократился выбор. В то же время, возможно, рынок еще не почувствовал последствия в полной мере, потому что ландшафт — это завершающая стадия проекта. Как раз сейчас достраиваются дома, начатые на пике спроса, и возможно, как раз в этом году дефицит проявит себя в полной мере. Посмотрим, что будет с ассортиментом, количеством, а главное — с качеством предлагаемых растений. Важно, чтобы они хорошо приживались.
— Какова ситуация с импортозамещением по стройматериалам?
— Я не могу сказать, что мы испытали серьезные сложности. По отдельным сегментам материалы по-прежнему можно ввезти, какие-то — с частичной доработкой в России. Появляются и российские материалы необходимого качества.
Нюансы выбора
— Меняется ли портрет покупателя загородной недвижимости? В городских проектах покупатель «молодеет», в том числе за счет высокооплачиваемых ИТ-специалистов.
— В премиальной загородной недвижимости, если мы говорим о домах на заказ с высоким бюджетом, покупатель — это по-прежнему предприниматель, топ-менеджер или чиновник высокого ранга, в среднем — мужчина от 40 лет. Высокооплачиваемые молодые специалисты обычно предпочитают другой сегмент — готовые типовые проекты в качественных коттеджных поселках.
— К вопросу о качестве локации, на что нужно обратить внимание при выборе участка для строительства дома?
— Если говорить про общие характеристики локации, то важно расстояние до города, наличие всей необходимой инфраструктуры, начиная от инженерной — у нас до сих пор не везде есть магистральный газ. Нужно смотреть на окружение — если вы найдете участок в ТСЖ, где нет одинаковых с вами по уровню соседей, может быть проблема просто выйти на улицу.
Далее с точки зрения выбора конкретного участка важно провести геологическое исследования. Геология может сильно повлиять на стоимость строительства. Если там, условно говоря, болото, и нужна большая работа с грунтами, стоимость строительства может возрасти вдвое. У нас был опыт на Рублевке, где мы полностью делали выемку и замену грунта — это обошлось в $2 млн. Но в Московском регионе проблемы с землей, там сейчас скупают и такие участки.
— А в Петербурге? У нас еще остались качественные участки, или они уже в дефиците?
— Участки есть, но они уже стоят значительно дороже, чем до взрывного роста спроса. Так что их количество, вероятно, ограничено.
— На ваш взгляд, как дальше будет развиваться рынок загородного строительства в Петербурге?
— У частного домостроения отличные перспективы — все больше людей хотят жить за городом. Важно, чтобы государство соответствующими темпами развивало инженерную инфраструктуру — газ, электричество. Коммерческая инфраструктура, бизнес — подтянется.
