Сентябрьские события изменили ситуацию на рынке недвижимости. В крупных городах на фоне частичной мобилизации усилился спрос на срочную продажу квартир. В сегменте аренды почувствовали ощутимый отток постояльцев. По оценкам экспертов, охарактеризовать состояние рынка пока можно одним словом — «неопределенность». Вместе с тем специалисты полагают, что на рынке недвижимости даже в новых условиях по-прежнему есть привлекательные инструменты для инвестирования и сохранения средств.
Ипотека и спрос на недвижимость
По данным главы одного из ведущих петербургских брокеров строящейся недвижимости Олега Пашина, в период с апреля по май застройщики реагировали на сильное падение спроса подъемом цен, сокращением вывода объектов в продажу. По оценке эксперта, к сентябрю рынок начал восстанавливаться, но в эмоциональном плане картина на рынке осталась прежней.
Пока главным трендом, который определяет развитие рынка недвижимости, остается состояние неопределенности. Однако сейчас уже есть опыт реагирования на внештатные ситуации, и это позволяет рассчитывать на то, что психологическая адаптация рынка к новым реалиям займет более короткий период, подчеркивает Олег Пашин. Значительного снижения цен, по его прогнозу, не произойдет. Но можно ожидать уменьшение средних бюджетов по новым очередям и стартам продаж.
А вот спрос будет падать. В четвертом квартале он снизится примерно на 20% в сравнении с третьим кварталом этого года. Стабилизация спроса должна произойти к марту 2023 года, полагает эксперт.
В Центробанке также прогнозируют снижение спроса на жилую недвижимость и ипотечные кредиты в условиях неопределенности. На сегодняшний день рынок первичного жилья более чем на 95% формируют льготные программы — в сентябре их объем составил 240 млрд руб. Самой популярной остается программа «Льготная ипотека» под 7%, на ее долю приходится 157 млрд руб.
Согласно данным «Анализа тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй за первое полугодие 2022 года» Банка России, размер новых ипотечных кредитов продолжает увеличиваться на фоне роста цен на жилье. Это связано, в том числе, и с широким распространением льготных программ от застройщиков. По ним покупателям предоставляют кредиты по экстремально низким ставкам с одновременным завышением стоимости жилья, отмечает регулятор.
Готовность к инвестированию
Согласно результатам соцопроса, проведенного специалистами ДОМ.РФ и ВЦИОМ, в периоды турбулентности, снижения доходов и неуверенности в будущем жилье по-прежнему остается самым популярным способом вложения средств у россиян. Согласно итогам исследования, 49% выбрали бы покупку жилой недвижимости при наличии крупной денежной суммы.
Почти треть (29%) участников опроса готовы вкладываться в жилье, чтобы сдавать его в аренду. Авторы исследования отмечают, что самым востребованным форматом аренды остается однокомнатное жилье (53% портфеля строительства). Однако это идет вразрез с демографической структурой населения — свыше половины семей состоят из трех и более человек, и им нужны квартиры с несколькими комнатами. По мнению экспертов, спрос на однушки будет постепенно снижаться по мере того, как рынок новостроек будет насыщаться малогабаритным жильем.
Готовность инвестировать конвертируется в сделки на рынке жилой недвижимости. По словам президента Гильдии риелторов Москвы Екатерины Векшиной, люди продолжают заключать как ипотечные сделки, так и сделки за наличные, хотя после 21 сентября уверенности у покупателей убавилось, из-за чего были случаи, когда клиенты не решались подписывать договоры. В то же время приток инвесторов на рынок недвижимости все равно продолжается, отмечает эксперт.
В нынешней ситуации, по словам Векшиной, не стоит вкладываться в новостройки на начальном этапе строительства, поскольку такие объекты сейчас едва ли можно считать безопасным инструментом для инвестиций. Если человек решился «зайти на котлован», он должен понимать, что делает это на свой страх и риск, подчеркивает эксперт.
Президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин соглашается, что в последнее время интерес россиян к покупке первички начал снижаться. На фоне высоких цен на новостройки покупать их сейчас и ждать сдачи дома, а потом делать ремонт, готовы далеко не все, отмечает специалист. При этом он не исключил, что цены вскоре могут немного упасть, благодаря чему спрос на рынке вернется к своим прежним значениям.
Глава девелоперской компании по строительству сервисных апартаментов Виталий Бахарев отмечает, что в изменении покупательной способности населения есть перспективы для арендного рынка. Если взять портрет средней семьи, она в нестабильной ситуации не захочет брать ипотеку — и люди все равно уйдут в аренду, полагает он.
«Если правильно выбрать локацию, определить портрет покупателя, понимать, чем эта локация живет, какие у нее потребности, можно сделать продукт, который будет пользоваться спросом в любой ситуации», — подчеркивает Бахарев.
Рынок аренды
Но новые условия не могли не затронуть и рынок аренды. После 21 сентября рынок ожидал резкого падения цен и ставок аренды. Вместе с тем, согласно данным сервиса для поиска объявлений об аренде и продаже жилой и коммерческой недвижимости, по факту этого не произошло: объявления по аренде квартир, которые опубликовали после объявления частичной мобилизации, практически не отличаются по условиям от значений на начало сентября.
При этом наблюдается рост предложения. Так, в третьей декаде сентября число опубликованных лотов было на 27% больше объема за предыдущий аналогичный период. Растущее предложение будет способствовать тому, что арендодателям нужно будет корректировать условия. Но в целом можно говорить об адаптации участников рынка к новым условиям, полагают аналитики сервиса.
Апарт-отели осенью столкнулись с оттоком постояльцев и необходимостью снижать ставки. Причина все та же — частичная мобилизация, которая наложилась на традиционный фактор низкого сезона. В совокупности это отразилось и на долгосрочной, и на краткосрочной аренде.
По словам руководителя отдела продаж одной из инвестиционных компаний Дарьи Боровицкой, рост неопределенности ожидаемо привел к сокращению окна бронирования. Горизонт планирования сильно сузился, поэтому бронь номеров происходит максимально близко к датам поездки.
В целом с момента объявления частичной мобилизации падение спроса на аренду в Москве и в Петербурге составило порядка 15%, отмечает гендиректор собственной управляющей компании комплекса апарт-отелей Константин Сторожев. Отсюда произошло и некоторое снижение цен в аренде. Если на лето они составляли порядка 49 тыс. руб., то сейчас речь идет о сумме примерно 44 тыс. руб.
По мнению партнера и гендиректора компании по управлению и доверительному управлению коммерческой и жилой недвижимостью Николая Антонова, на ставки долгосрочной аренды апартаментов оказывает давление и аренда жилья, где также наблюдается снижение по аналогичным причинам. Ставки по долгосрочному сегменту в среднем снизились на 15%, подчеркивает он.
Дешевеет и посуточная аренда. В Москве, в частности, в первую неделю после объявления частичной мобилизации спрос на этом сегменте рынка также сократился на 15%, затем до -6% в неделю. На снижение спроса повлияла также отмена части командировок и конференций. Следом за сокращением спроса падают и средние ставки аренды. За три недели с 21 сентября они уменьшились на 2,5%, и в настоящее время отрицательная динамика сохраняется. Вместе с тем объем предложения подрос на 2%.
Партнер и директор еще одной управляющей компании Александр Погодин не исключает возможный сдвиг структуры в сторону среднесрочной аренды, которая не пользовалась большой популярностью на арендном рынке до появления апарт-отелей. По его оценке, после сентябрьских событий потребуется 3-4 месяца, чтобы заполнить вакантные номера долгосрочными бронированиями.
«Эти месяцы простоя дадут ухудшение финансовых показателей. Чтобы выровнять ситуацию, нужно увеличить долю «среднесрока», — подчеркивает Погодин.
Перспективы доходности
За первые 9 месяцев 2022 года доходность для инвесторов составляла от 8-10% годовых в комплексе апартаментов, работающем первый сезон, до 13-15% годовых в отеле, отработавшем более года, уточняет Дарья Боровицкая. Безусловно, снижение спроса и арендных ставок может отразиться на этих показателях. Однако, по мнению Константина Сторожева, у апарт-отелей есть важное преимущество относительно других инструментов инвестирования. Оно состоит не в абсолютной величине ставок, а в надежности дохода, его стабильности. Эксперт напоминает, что апартаменты пережили пандемию коронавируса, показав себя лучше любых других инвестиций в коммерческую недвижимость.
«Не доходность, а стабильность. Инвесторы готовы пойти и на то, чтобы гарантированный платеж был чуть ниже, но это будет каждый месяц в одно и то же время одна и та же цифра. И эта стабильность очень греет. И на третьем месте уже — показатель доходности», — резюмирует Александр Погодин.
Так или иначе, но на рынке сейчас происходит определенное снижение количества инвесторов в апартаменты. В наибольшей степени это затронуло элитный сегмент, поскольку многие покупатели такой недвижимости уехали за границу. Вместе с тем появился новый тип инвесторов. Это юридические лица, IT-организации, которые хотят разместить сотрудников. Есть фонды, которые хотят сохранить активы, и видят оптимальный на сегодня вариант — инвестиции в недвижимость, поясняет Виталий Бахарев.
Александр Погодин обращает внимание, что лоты в апарт-отелях дают доходность в 1,5-2 раза выше, чем инвестиционные квартиры за ту же стоимость. В нынешней ситуации это является единственным безопасным консервативным вариантом размещения средств, заключает управляющий директор петербургской девелоперской компании Александр Кравцов.
Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга.
