Льготная ипотека в своем нынешнем виде завершится 31 декабря 2022 года, сообщил в середине ноября 2022 года заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Застройщики в связи с этим ожидают всплеска продаж до конца года и продумывают стратегии поддержки спроса на будущее. По словам участников круглого стола РБК Петербург, совсем без мер господдержки отрасль не останется, но какими они будут и как скажется на спросе — в материале РБК+ Петербург.
Завершение программы
Пик льготных ипотечных программ пришелся на март-апрель, когда их доля во всех выданных ипотеках составила более 50%, говорит директор консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев. По мере смягчения денежно-кредитной политики Банка России и снижения рыночных ипотечных ставок доля льготных программ в целом по стране вернулась к 30-40%. Спрос на них остается высоким.
Средняя площадь квартир, приобретаемых в Петербурге по льготной ипотеке, по данным ДОМ.РФ, — 34 кв.м, стоимость 6,6 млн руб.
В Ленобласти — 38 кв.м и 5,4 млн руб.
По семейной ипотеке, где ставки ниже, в Петербурге приобретают квартиры средней площадью 47 кв.м, стоимостью около 8,5 млн руб.
В Ленобласти — 52 кв.м за 6,4 млн руб.
Говоря о семейной ипотеке, Михаил Ковалев обращает внимание, что этой программой уже воспользовались 430 тыс. семей. А к окончанию ее действия — к 1 июлю 2024 года — она должна охватить уже 630-640 тыс. семей. «На наш взгляд, льготные программы будут существовать, а семейная ипотека, скорее всего, станет флагманской программой. В принципе, чтобы уверенность людей и застройщиков в будущем имела более долгосрочные перспективы, эти программы не должны иметь ограничения по сроку действия», — подчеркивает Михаил Ковалев.
Депутат, председатель профильной комиссии по инвестициям Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов убежден, что при нынешней стоимости квартир смысла в ипотечных программах с низкой ставкой немного. «Если застройщики понимают, кому они будут продавать с этим 0-2%, то тогда, конечно, эти программы нужны. Но сейчас, честно говоря, я не понимаю, кто приобретает эти квартиры, и как они собираются это отдавать, потому что через 10 лет эта квартира будет уже стоить, практически, как золотая», — говорит Дмитрий Панов.
Руководитель аналитического центра одной из ведущих строительных компаний Петербурга Елена Петропавловская парирует, что для многих покупателей такие программы являются единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. «За полгода у нас всего 11% тех, кто покупает без ипотеки за свои средства, соответственно, 89% — это ипотека. Из них 34% — это государственные программы, и 55% приходится на субсидированные ставки от застройщика», — говорит Петропавловская.
По ее мнению, льготная ипотека продолжит существование, претерпев те или иные трансформации. Кроме того, у застройщиков есть и альтернативные инструменты, позволяющие повысить доступность покупки и поддержать спрос. «Есть рассрочки, у нас хорошо работает отложенный платеж, когда есть небольшой первоначальный взнос и остаток платежа вносится через год-полтора, что создает достаточно комфортные условия», — говорит эксперт.
Управляющий петербургским филиалом одного из российских банков Мария Батталова полагает, что сценарий с полной отменой льготной ипотеки все-таки возможен. Однако в этом нет ничего катастрофичного. За последние 10-13 лет на рынке ипотечного кредитования удалось сформировать комфортную для клиента ставку, упростилось и получение ипотеки, заметила она.
«Если пролонгировать госпрограмму все-таки окажется невозможным, полагаю вполне возможным, что застройщики будут субсидировать банкам недополученные проценты, и клиент получит примерно ту же среднюю ставку 7-8% по стране», — убеждена Мария Батталова.
Рискованные инструменты ипотечного кредитования
По мнению гендиректора агентства недвижимости и ипотечного брокера Максима Ельцова, власти и ЦБ РФ сейчас делают крайне сложный выбор, чтобы не допустить колоссальной рисковой нагрузки не только на рынок недвижимости, но и в целом на банковскую систему. «Самое логичное действие — обрезать наиболее рисковые зоны, обозначать участникам рынка границы», — подчеркивает Максим Ельцов. Такой рискованной зоной, по его оценке, является ипотека с околонулевой ставкой. Эксперт уверен, что ее минимальный размер должен повышаться, а банки должны предъявлять требования к заемщику с точки зрения его платежеспособности и размера первоначального взноса.
С такой оценкой согласна и Мария Батталова. Когда заемщик, особенно если у него нет постоянно дохода, теряет источник заработка, банк начинает реализовывать объект по стоимости уже гораздо меньше оценочной. «То есть и кредит просрочен, и резерв начислен. Когда коммерческие банки дают возможность в массы не иметь первоначальный взнос хотя бы 15-20%, а регулятор (ЦБ) рекомендует иметь первоначальный взнос в 20%, мы, конечно же, сталкиваемся с таким проблемами», — подчеркивает Батталова.
«Не думаю, что ипотека с нулевым первоначальным взносом является лучшим решением для заемщика, — поддерживает начальник управления по СЗФО ипотечного филиала одного из российских банков Ирина Илясова. — И когда в лучшие времена была такая программа с минимальным первоначальным взносом, она фактически не пользовалась спросом. Я бы не привязывала термин риска к госпрограмме или какой-то иной программе. Клиент должен рационально оценивать свои силы».
Среди других рискованных инструментов на рынке недвижимости участники дискуссии называют траншевую ипотеку. При этом в общем объеме ипотечных сделок в Петербурге (93%) на нее приходится 38%, а на субсидированную ставку только 17%, говорит независимый финансовый консультант Татьяна Хоботова.
«Относительно траншевой ипотеки можно использовать термин misselling, который означает недобросовестную продажу. Когда покупатель три года ничего не платит, а потом должен будет платить большую сумму. Но к этому надо быть готовым. А при субсидированной ставке он как платит сейчас, так и будет платить потом, и прекрасно понимает свои затраты», — поясняет эксперт.
Елена Петропавловская также указывает на риски траншевой ипотеки и программ с нулевым взносом и околонулевыми ставками. «Понятно, что по ставке 9-10% при текущих ценах и вообще внешней ситуации продажи мы не поддержим, а потеряем. Но и рискованные схемы по нулевым ставкам с нулевыми взносами являются априори рискованными для банка и застройщика, связаны с увеличением цены квартиры, то есть это тоже не путь», — считает Петропавловская.
На смену льготной ипотеке
Елена Петропавловская отмечает, что в ее компании основной программой, на которую есть спрос, стала программа со ставкой в районе 3-4% и повышением цены порядка 5%. Такой уровень ипотечной ставки — своего рода «золотая середина» между двумя названными вариантами.
«Это сбалансированное предложение, оно выгодно и клиентам, потому что мы в принципе перешли уже от конкуренции цены к конкуренции ежемесячных платежей», — отмечает эксперт.
Ирина Илясова выразила уверенность, что даже если ЦБ РФ ограничит уровень субсидированной ставки минимум в 2-3%, это все равно будет пользоваться спросом, потому что это удобно для клиента. «Кредиты с субсидированной ставкой для многих клиентов — это единственная возможность купить недвижимость сейчас, особенно с учетом, что за последние годы стоимость квартир очень сильно выросла», — подчеркивает Илясова.
Татьяна Хоботова также считает, что наименее рискованным для заемщика является вариант с субсидированной ставкой, чтобы она при этом не сильно увеличивала стоимость объекта и в то же время была комфортна для платежей.
Дмитрий Панов предлагает занять выжидательную позицию в текущих условиях. Он обращает внимание на рост просрочки по кредитам. В итоге заемщики уступают квартиры или «сбрасывают» их иными способами. «Поэтому мое восприятие ситуации: надо чуть-чуть подождать. К сожалению, девелоперам это сильно не понравится, потому что они как акулы: им чтобы дышать, нужно плавать», — говорит депутат.
Прогнозы на будущее
Программа льготной ипотеки на новостройки появилась как антикризисная еще в 2020 году. С того времени ее неоднократно продлевали, трансформируя и подстраивая под текущую экономическую ситуацию, напомнил Михаил Ковалев. По его оценке, сейчас нужно стремится к тому, чтобы заменить антикризисный инструмент долгосрочными программами поддержки. И ей может стать семейная ипотека.
Татьяна Хоботова предположила, что программу по господдержке не ликвидируют полностью, а, вероятно, модифицируют. Возможно, сделают более адресной.
Другой вариант поддержки – не покупателей, а застройщиков. «Если будет необходимость развивать стройку, поддерживать застройщиков, то можно дать льготную ставку на проектное финансирование, потому что любая стройка сейчас идет через него», — предлагает Мария Батталова. При этом, по ее мнению, можно не уходить с субсидирования, но тогда нужно будет регулировать спрос ценой на объекты. Все зависит от того, какая отрасль будет активно развиваться, пояснила эксперт.
Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга.
