До недавнего времени сервисные апартаменты показывали доходность от 8 до 15% годовых. После сентябрьских новостей апарт-отели потеряли часть постояльцев и были вынуждены снижать ставки. Однако, по словам экспертов, апартаменты по-прежнему остаются привлекательным инструментом для инвестиций и сохранения средств. На чем основана эта уверенность, каково текущее состояние рынка апартаментов и планы девелоперов на ближайшее будущее, обсудили участники дискуссии «Апарты и аренда. Что происходит на рынке ренты в Петербурге», организованной РБК Петербург.
Летний позитив и сентябрьский шок
Лето текущего года было очень позитивным с точки зрения арендного бизнеса, говорят участники рынка апартаментов. «Туристический сезон в Санкт-Петербурге в этом году стартовал строго по графику, начиная с майских праздников показатели загрузки били рекорд за рекордом. Мы зафиксировали рост летних показателей загрузки и RevPar относительно прошлого года на уровне более 30%. Накопительным итогом загрузка отеля и комплекса апартаментов под брендом Izzzi, расположенных в пределах «золотого треугольника», за 9 месяцев составила более 80%. Мы также отметили увеличение продолжительности пребывания и наконец-то восстановление плеча бронирования до доковидного уровня», — рассказала руководитель отдела продаж Orange Life! (Orange Group) Дарья Боровицкая.
Осень оказалась менее удачной. К традиционному фактору низкого сезона добавилась новость о частичной мобилизации, которая сказалась и на долгосрочной, и на краткосрочной аренде. В краткосрочном сегменте, по словам Дарьи Боровицкой, рост неопределенности привел к сокращению окна бронирования — сейчас люди бронируют номера буквально за три дня до поездки. Поэтому, например, на вторую половину октября в отелях, рассчитанных на туристов, заполнение пока составляет всего 35%.
В долгосрочном сегменте новости отразились на объеме спроса и, соответственно, ставках аренды. «При нашем долгосрочном фонде в 500 номеров порядка 10-15 человек выехали досрочно. В целом с момента объявления падение спроса на аренду в Москве и в Петербурге составило порядка 15%. Отсюда — некое снижение цен в аренде, если на лето они составляли порядка 49 тыс. руб., то сейчас порядка 44 тыс.», — отметил гендиректор УК VALO Service Константин Сторожев.
Николай Антонов, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), добавил к этому, что на ставки долгосрочной аренды апартаментов идет давление со стороны аренды жилья, а в нем тоже наблюдается снижение по тем же причинам. «Поколение, которое могло себе позволить снимать квартиры с хорошим ремонтом, в хороших локациях — это айтишники и прочие молодые, мобильные высокооплачиваемые специалисты. Не секрет, что их стало намного меньше, достаточно посмотреть данные пересечения границ», — отметил Антонов. По его словам, ставки по долгосрочному сегменту в среднем снизились на 15%. При этом, как уточнил эксперт, традиционно за пределами летнего сезона «долгосрок» занимает порядка 60% в профессиональных апарт-отелях, и еще около 10-15% — среднесрочные бронирования (от двух недель до трех месяцев), остальное остается для краткосрочной аренды по гостиничному принципу.
Сейчас, по мнению партнера и директора Управляющей компании Well Александра Погодина, возможен сдвиг структуры в сторону среднесрочной аренды, которая до появления апарт-отелей на арендном рынке была непопулярной историей — слишком хлопотно для владельцев квартир, заинтересованных в долгосрочных жильцах, и слишком накладно для клиентов классических отелей. «Чтобы заполнить вакантные номера долгосрочными бронированиями после сентябрьских событий, нужно 3-4 месяца. Эти месяцы простоя дадут ухудшение финансовых показателей. Чтобы выровнять ситуацию, нужно увеличить долю «среднесрока», — пояснил он.
Директор компании «Альфа Фаберже» Виталий Бахарев видит перспективы арендного сегмента в изменении покупательной способности населения. «Если взять портрет средней семьи, она в нестабильной ситуации не захочет брать ипотеку — и люди все равно уйдут в аренду», — говорит он.
Относительное преимущество
По данным Дарьи Боровицкой, величина доходности апартаментов для инвесторов за первые 9 месяцев текущего года составила от 8-10% годовых в комплексе апартаментов, работающем первый сезон, до 13-15% годовых в отеле, отработавшем более года. Показатели зависят от момента входа инвестора в проект и от длительности работы и, соответственно, «раскрученности» отеля.
Снижение спроса и арендных ставок не может не сказаться на доходности апартаментов в будущем. Однако, как подчеркнул Константин Сторожев, преимущество апарт-отелей не в абсолютной величине ставок, а в надежности дохода, его стабильности и, уже в третью очередь, в размере доходности относительно других инструментов инвестирования, которые также испытывают негативное влияние геополитической обстановки. «Именно апартаменты прошли через коронакризис, не закрывая бизнес, и показав себя относительно лучше любых других инвестиций в коммерческую недвижимость», — напомнил он.
«Не доходность, а стабильность. Инвесторы готовы пойти и на то, чтобы гарантированный платеж был чуть ниже, но это будет каждый месяц в одно и то же время одна и та же цифра. И эта стабильность очень греет. И на третьем месте уже — показатель доходности», — отметил Александр Погодин.
Причем, как заметил эксперт, в офисах продаж разговор идет по-другому: «Когда мы разговариваем с нашим покупателем, первые два показателя он уже «купил». Он прекрасно понимает, что недвижимость — это надежная инвестиция, и что он пришел в стабильную компанию. Поэтому он начинает торговаться по поводу доходности».
«В текущей ситуации это единственный безопасный консервативный вариант размещения средств», — говорит управляющий директор компании Fizika Development Александр Кравцов.
По расчетам экспертов, несмотря на снижение ставок, лоты в апарт-отелях все равно дают доходность в 1,5-2 раза выше, чем инвестиционные квартиры за ту же стоимость. «Инвесторы по-прежнему понимают, что это курочка, несущая золотые яйца. Пусть сейчас не куриные, а перепелиные», — заметил Александр Погодин.
При этом, по словам Николая Антонова, сегодня значительная часть инвесторов в апартаменты — это повторные инвесторы, которые уже знакомы с продуктом. «Приток новых инвесторов ограничивается рядом факторов — ипотека, мобилизация, общая неуверенность. Инвестируют люди, профессионально подкованные, которые прошли первый опыт и понимают, что ждать от управляющей компании, от продукта», — сказал он.
Виталий Бахарев добавил еще один тип инвесторов — институциональные. «Сейчас на рынке стали появляться юридические лица, фонды. Есть IT-организации, которые хотят разместить сотрудников. Есть те, кто прилетает в Петербург из Москвы на работу в понедельник и улетает в пятницу, и корпорации покупают жилье для сдачи в аренду сотрудникам. И есть фонды, которые имеют задачи по сохранению активов, и видят оптимальный на сегодня вариант — инвестиции в недвижимость», — рассказал он.
В целом по рынку участники отмечают определенное снижение количества инвесторов в апартаменты, которое в наибольшей степени коснулось элитного сегмента. «Многие покупатели элитной недвижимости уехали за границу», — пояснил Александр Кравцов.
Стратегии на будущее
Планы на будущее сегодня у девелоперов разные. «Мы сейчас поставили на паузу новые апарт-проекты, которые хотели запускать. Есть локация, где мы пока не решили, будет ли это апарт-отель или жилье — разницы с точки зрения сложности прохождения Градостроительной комиссии и получения документов нет, на жилье спрос все-таки выше, но апарт-отель позволяет сделать более мелкую нарезку, что важно в условиях снижающейся покупательной способности населения», — поделился Александр Кравцов.
«Мы позитивно смотрим в будущее и не останавливаем развитие. Готовим запуски новых проектов в Петербурге и Москве, о которых объявим уже в ближайшее время», — заявила, в свою очередь, Дарья Боровицкая. По ее мнению, продукт, рассчитанный на туристов, будет востребован, несмотря на сложную обстановку: «Люди будут путешествовать, деловой туризм в свете импортозамещения становится активнее с каждым годом, а вновь осложнившаяся ситуация с выездом за рубеж позволит внутреннему туризму держаться на плаву. Кроме того, осталось много дружественных стран, Европа — это не весь мир».
Константин Сторожев отметил, что рассчитывает на адаптивность клиентов во всех слоях, от постояльцев до инвесторов. «За исключением мобилизации мы не видим долгосрочных оснований для изменения поведения. Пройдет время, и ситуация устаканится в условиях новой реальности», — сказал он.
«Если правильно выбрать локацию, определить портрет покупателя, понимать, чем эта локация живет, какие у нее потребности, можно сделать продукт, который будет пользоваться спросом в любой ситуации», — убежден Виталий Бахарев.
