Общая задача во всех муниципалитетах — это уход от точечной застройки, утверждение изменившихся границ, сохранение рекреационных зон. Эти темы обсудили участники круглого стола РБК Юг «Будущее кубанских городов: от Краснодара до Черного моря», организованный при поддержке РБК Петербург. Дискуссия прошла на площадке винодельни Шато де Талю.
«Несмотря на то, что задачи у нас немного похожи, каждый город идет своим путем. Мы находимся на разных фазах разработки генпланов. Если Сочи находится на стадии сбора исходных данных, Новороссийск только приступает к подписанию контракта на генплан, то Геленджик согласовывает итоговые решения с жителями», — рассказал в ходе круглого стола РБК ЮГ главный архитектор Сочи Антон Глушков.
Одна из ключевых проблем городов Черноморского побережья — перегрузка и износ инженерной инфраструктуры. В случае с Сочи такая проблема обострилась в связи с взрывным ростом населения после Олимпиады, отметил Антон Глушков. Новый генплан и Стратегия комплексного развития до 2030 года должны решить, каким образом подготовить курорт к наплыву будущих жителей и туристов.
«Мы сейчас проводим анализ совместно с переписью населения, чтобы понять, сколько все-таки на данный момент проживает в Сочи и будет проживать в обозримом будущем. Это позволит подготовить для них комфортную среду. Работа предстоит колоссальная, по объему работ это сравнимо с проведением Олимпиады», — отметил Антон Глушков.
На время разработки генерального плана в Сочи приостановили выдачу разрешений на строительство. Аналогичную меру приняли в Анапе и Новороссийске. В Геленджике власти не выдавали разрешений на стройку многоквартирных домов с 2018 года. Сейчас генплан курорта проходит последние стадии публичных слушаний.
«Геленджик стал одним из первых городов, который ввел мораторий на строительство многоквартирного жилья. Генеральный план курортного города — это баланс интересов жителей и курортной составляющей территории», — прокомментировала главный архитектор Геленджика Екатерина Семенова.
По словам главного архитектора Новороссийска Бориса Александрова, отличительной особенностью города остается нехватка земельных участков. Поэтому будущая застройка должна быть качественной, отвечать требованиям благоустройства, эстетического и архитектурного облика, вписываться в существующий ландшафт.
Другая характерная для всех кубанских городов проблема — это нехватка социальных объектов. Например, по оценке ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства», занимающегося разработкой генпланов курортов, обеспеченность спортивными плоскостными сооружениями в приморских городах Кубани составляет 9%.
«Необходимо строить то количество жилья, которое требуется в соответствии с логикой развития курорта. Основной акцент делать на развитии санаторно-курортных объектов. В структуре Геленджика всего 9% относятся к территориям санаторно-курортного значения. Примерно такая же ситуация для Анапы», — отметил Павел Спирин, управляющий директор НИИ перспективного градостроительства.
Руководитель архитектурного бюро Николай Павлов положительно оценивает корректировки в градостроительную политику приморских городов. По его словам, они дают необходимые сейчас рынку стандарты жилья. «Будущее за типовыми проектами, но в каждом из них могут быть визуальные особенности», — отметил Николай Павлов.
Соцобъекты и благоустройство
Чтобы решить проблему точечной застройки, в 2020 году власти Краснодарского края сообщили о разработке нормативов для соразмерности строительства жилья и соцобъектов. 30 декабря 2020 года был подписан федеральный закон о комплексном развитии территории, который обязал застройщиков возводить сопутствующую социальную инфраструктуру. Как отметили участники дискуссии, несмотря на дополнительную нагрузку, решение положительно скажется на строительном рынке региона.
«Все изменения в градостроительной политике приведут только к более качественному развитию кубанских городов. Это, в том числе, создание новой комфортной городской среды, и транспортной инфраструктуры, и социальной инфраструктуры. При этом в крае бизнес готов участвовать в формировании этой инфраструктуры, и жители это видят», — рассказала советник президента холдинга AVA Group по развитию Елена Сошникова.
По ее словам, сейчас компания закладывает в проекты жилых домов строительство школ, детских садов, объекты дополнительного образования, транспортную инфраструктуру.
«С новыми требованиями рынка мы пересмотрели нашу стратегию. Мы перестали рассматривать себя как просто строители и продавцы домов и уходим в различные направления бизнеса, в том числе, в санаторно-курортную отрасль, гостиничную индустрию», — отметила Елена Сошникова.
Аналогичное мнение высказала и Ангелина Радько, коммерческий директор СК «Семья»: «В Новороссийске мы и планировали комплексное освоение территорий. Это концепция нашей компании, поэтому для нас история с социальной инфраструктурой не новая».
Таким образом, принятие изменений в градостроительную политику региона улучшит качество девелоперского продукта, сошлись во мнении участники дискуссии. Кроме повышения качества городской среды, градостроительные изменения дадут застройщикам четкие инструкции, подчеркнул директор по развитию «ЮгСтройИмпериал» Эдуард Головин.
«Строительному сообществу как раз не хватало региональных и муниципальных документов комплексного развития. Наконец-то в Краснодарский край приходят правила игры, по которым можно спокойно работать. До этого было броуновское движение, поэтому была эпоха точечного строительства. Сегодня мы четко понимаем количество допустимых квадратных метров, регламент социальной нагрузки», — прокомментировал Головин.
В то же время вносимые в градостроительную политику изменения задают высокую планку для застройщиков, добавила Елена Сошникова. Это может привести к уходу некоторых компаний с рынка.
«С учетом новых требований выживут только сильнейшие. Требования к нормативной документации, проекту развитию территорий очень высокие. Застройщики должны согласовывать абсолютно все — экологическую характеристику, транспортную доступность, наличие школ, детских садов. Слабые игроки не смогут вытягивать эти требования, поэтому они либо уйдут с этого направления, либо выберут для себя другую сферу деятельности», — сообщила эксперт.
При этом застройщики не ожидают экспансии крупных федеральных девелоперов, подчеркнул представитель руководства СК DOGMA Дмитрий Луценко.
Выше качество — выше цена
Строительный бизнес готов улучшать городскую среду благодаря росту цен на квадратный метр в регионе, отметили девелоперы. Они объясняют произошедшую динамику тем, что долгое время «квадрат» на Кубани был недооценен и сейчас догнал уровень других крупных регионов.
Член экспертного совета по вопросам экономики, инвестиционного развития, строительства и промышленного сектора Общественной палаты города Краснодара, ведущий проекта РБК ТВ Кубань «День.Недвижимость» Денис Сериков отметил, еще пять лет назад в Краснодаре работало около 150 застройщиков. Ежегодно в краевой столице возводилось 5,5 млн кв. метров, когда в других крупных городах строилось 1-1,5 млн кв. метров жилья. Некоторые девелоперы в Краснодаре предлагали 28 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас ситуация начала стабилизироваться, а жилье стало более комфортным.
«При рекордных ценах за последний год спрос тоже был рекордным. Если погружаться в его особенности, мы видим, что наиболее сильно возрос спрос на проекты комфорт-класса», — добавил Денис Сериков.
На повышение спроса и стоимости жилья в крае повлияла и пандемия. «За последний год изменилась структура спроса, появились совсем другие покупатели, которые стали подогревать спрос на жилье. Добавились люди, которые перешли на удаленную работу и захотели переехать в теплый город. Добавились те, которые технически не могут выехать из России. С другой стороны, большое количество микроинвесторов захотели вкладываться в Сочи. Сочи стали воспринимать как дальнюю дачу, куда можно приехать на отдых, какие бы взаимоотношения с другими странами ни были», — пояснил директор по развитию АН «Лето Недвижимость» Станислав Ризов.
Годом ранее, при стоимости «квадрата» в районе 50 тыс. рублей, застройщики вряд ли могли позволить себе строить дополнительные объекты. «Изменение ценообразования дает застройщику строить более качественный продукт. Клиент смотрит не только на квадратные метры, а на всю окружающую среду. Он хочет получить социальную инфраструктуру, придомовую территорию, комфорт. Сейчас застройщик уходит в качество. Да, действительно, нет такой динамики продаж, которая была полгода назад до поднятия цены. При этом сейчас рынок стабилизируется, застройщик может реализовывать квадратные метры и получать необходимый финансовый результат», — рассказала коммерческий директор «ССК» Анна Ших.
По прогнозам участников дискуссии, цены на недвижимость в Краснодарском крае продолжат расти в 2022 году. Спрос на жилье в регионе также останется на высоком уровне.
Точки роста
Сложности кубанских, особенно прибрежных, городов заключаются в высоком уровне недоинвестированности в транспортной и инженерной инфраструктуре, отметил заместитель генерального директора фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов. Без помощи федерального уровня эти проблемы не решить.
«Если мы говорим о туристско-рекреационном потенциале, то проблемы есть, в первую очередь, в водоснабжении и водоотведении. Без федеральных инвестиций, увеличения доходов местных бюджетов решить их нельзя. Если посмотреть на вклад туризма в валовый муниципальный продукт, то увидим, что экономическая отдача крайне низкая», — сообщил в рамках круглого стола Антон Финогенов.
С точки зрения комплексного развития территорий у региона наибольший потенциал роста в так называемом «незастрое». По словам эксперта, здесь у региона огромные перспективы, так как Краснодарский край — один из трех ключевых магнитов для населения РФ наравне с Санкт-Петербургом и Москвой.
«Второй тип — это промзоны. Особенность Краснодарского края здесь в том, что промзон не так много, как в индустриальных городах страны. А третий тип — это реновация уже заселенных территорий, как правило, аварийное жилье. В этом плане Краснодарский край более сложный, потому что большая доля застройки — это индивидуальное жилье, признавать его ветхим и аварийным крайне сложно. Поэтому основной фронт, обеспечивающий квадратные метры в Краснодарском крае — незастроенные территории», — пояснил Антон Финогенов.
Необходимость обновления генпланов курортных городов связана с неактуальностью действующих документов. Так, в Сочи население увеличилось более чем на 100 тыс. и составляет почти 500 тыс. человек, масштабные изменения произошли после проведения Олимпиады, создана федеральная территория «Сириус», уточнены границы Национального парка, установлены зоны затопления и подтопления территории.
