Продажи апартаментов в Петербурге достигли рекордных показателей — в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов было реализовано 2,7 тыс. лотов, что является максимальным значением за весь период развития рынка, подсчитали в Colliers. Но к сентябрю ситуация начала меняться, на рынке наблюдается охлаждение спроса, вызванное ростом цен на 26% за год и увеличением порога входа для инвесторов.
Максимальный результат за всю историю
По данным консалтинговой компании Colliers, за первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт— и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что превышает показатели первого и второго полугодия 2020 года (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка.
Высокий спрос на апартаменты привел к активному сокращению объема предложения. По данным Colliers, за первое полугодие 2021 года оно снизилось на 15% и составило 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов).
«По итогам 8 месяцев 2021 года мы видим на рынке апартаментов Петербурга ситуацию, характерную для сокращающегося рынка. Предложение апартаментов по-прежнему не растет ни в одном из сегментов (апарт-отели, сервисные апартаменты, апартаменты для жизни)», — говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Последствия роста цен
По подсчетам Colliers, по итогам первого полугодия средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов в Петербурге превысила отметку в 200 тыс. руб. за кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«На примере наших проектов могу сказать, что только в первом полугодии мы увеличили выручку в сегменте апартаментов на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в апарт-комплексе START увеличилась на 68,5% — с 81,7 до 137,7 тыс. руб. Средняя стоимость квадратного метра в сети апарт-отелей Avenir сейчас составляет 196 тыс. руб.», — приводит пример коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Рост цен и увеличение порога входа напрямую снижают объем спроса, констатирует Ольга Шарыгина. «Порог входа во втором квартале увеличился не только за счет роста цены квадратного метра, но и за счет того, что малые апарты «вымылись» в первом квартале. А покупатели апартаментов больше смотрят на размер лота, нежели на удельную цену квадратного метра», — отмечает эксперт, с оговоркой, что это не касается покупателей «псевдожилья» — апартаментов для постоянного проживания. В Петербурге на них приходится небольшая доля рынка — порядка 7%. По данным Colliers, 93% приобретенных в 2021 году лотов относится к сервисному сегменту.
Апартаменты vs квартиры
По прогнозам Ольги Шарыгиной, рост цен может отсечь значительную часть покупателей, которые ориентируются на высокую доходность апартаментов. «С ростом стоимости квадратного метра доходность вложения будет ниже», — поясняет эксперт.
Как ранее писал РБК Петербург, в Северной столице самая долгая окупаемость инвестиций в недвижимость среди российских городов-миллионников. По расчетам ЦИАН, расходы на покупку квартиры под сдачу «отобьются» за счет аренды только через 24 года, а доходность составляет всего 4,2% годовых, что ниже средних ставок по банковским депозитам.
По словам участников рынка, доходность в сегменте апартаментов вдвое выше. «Если еще два года назад девелоперы говорили о 15–20%, то сегодня на рынке таких нереалистичных цифр уже не встретишь. Реальная доходность юнита в апарт-отеле — 5–10%, и сегодня большинство проектов стало озвучивать именно эту цифру», — говорит директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева.
«Большинство инвесторов, имеющих в распоряжении собственные средства, внимательно изучают, анализируют различные сегменты рынка недвижимости, прежде чем производить денежные вложения, и в результате приходят к апартаментам как к реально работающему доходному инструменту, — добавляет Марина Сторожева. — Высокий уровень загрузки уже действующих апарт-комплексов внушает инвестору доверие к такому формату недвижимости».
По словам генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018–2021 годах, совершал повторную покупку.
Динамика арендных ставок
Спрос на аренду в городе высок, несмотря на ограничения, связанные с пандемией COVID-19. «После завершения туристического сезона наступает сезон деловой и студенческий, — говорит Сергей Софронов. — Апарт-отели в этом отношении переходят на работу с другими категориями арендаторов и обеспечивают инвесторам доходность».
По данным Knight Frank St Petersburg, арендные ставки в действующих апарт-отелях в первом полугодии 2021 года показали положительную динамику по сравнению с июнем 2019 года. В зависимости от объекта стоимость долгосрочной аренды увеличилась на 2–42% за номер-студию. Заявленный размер арендной платы за студию по всем действующим апарт-отелям начинается от 32,5 тыс. руб./мес. В сегменте краткосрочной аренды средняя ставка на апартамент-студию по сравнению с июнем 2020 года не изменилась, составив в среднем 4,3 тыс. руб./сутки, подсчитали в Knight Frank. При этом пообъектная динамика показала разнонаправленные тренды. Объекты в локации Васильевского острова, Петроградской стороны и «Лахта-центра» увеличили стоимость аренды, по всем остальным объектам ставки остались неизменными или уменьшились, уточняют консалтеры.
В ожидании поправок
До конца 2021 года в Петербурге запланировано к вводу 14 объектов (без учета очередей) на 5,3 тыс. юнитов, общая площадь которых составляет 176 тыс. кв. м. Из них в формате сервисных апартаментов — более 70%.
На скорость вывода новых объектов будет влиять результат рассмотрения законопроекта о статусе апартаментов, намеченного на сентябрь 2021 года. «В настоящее время нового предложения практически не выходит, девелоперы ждут окончательного решения вопроса о статусе апартаментов», — отмечает Марина Сторожева.
Однако участники рынка полагают, что в большей мере поправки затронут несервисный сегмент (псевдожилье). «В числе сомнительных факторов — гипотетическая возможность перевода нежилых помещений в жилые. Но это скорее головная боль несервисных проектов. Апарт-отели — это прежде всего отели. Следовательно, и регулироваться они должны как гостиничная недвижимость», — говорит Сергей Софронов.
«Если вопрос о статусе апартаментов будет решен таким образом, что мы получим разделение всей массы объектов на жилые и гостиничные, то для Петербурга это будет позитивным развитием ситуации и даст импульс к появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые способствуют как развитию туристического потенциала Петербурга (на фоне того, что новые крупные отели почти не строятся), так и фактическому развитию профессионального сегмента арендного жилья», — отмечает Андрей Косарев.
В итоге рынок несервисных апартаментов на фоне нововведений продолжит сокращаться, а рынок сервисных апартаментов, наоборот, укрепит свои позиции. «Ситуация прошлого года показала, что на фоне ограничений, связанных с распространением COVID-19, апарт-отели сервисного формата вполне успешно смогли переквалифицироваться в объекты долгосрочного проживания. В нынешнем году на фоне частичного снятия ограничений, а также в преддверии масштабных для города событий (таких как EURO-2020, ПМЭФ) апарт-отели смогли усилить свою сервисную составляющую и предложить рынку максимально востребованный продукт», — говорится в отчете Knight Frank.
Нарастание конкуренции
В будущем рынок апартаментов ждет дальнейшее укрупнение, полагают участники рынка. Среди примет грядущих изменений — развитие собственных брендов и запуск сетевых проектов. Кроме того, для усиления позиций проекта на рынке девелоперы обращаются к комбинации в одном комплексе нескольких сегментов и форматов проживания (Valo, Docklands, cOASIS Vertical, Salut! ), рассматривают возможность привлечения международного гостиничного оператора с сильным брендом.
«Так, в перспективе четырех лет апарт-отели под управлением AccorHotels станут частью проектов Valo и Salut! , Wyndham Hotels & Resorts откроет кондо-отель в комплексе cOASIS Vertical, а Best Western включит в свою глобальную «семью» апарт-отель Zoom Apart», — приводит пример Андрей Косарев.
«Большие перспективы есть у профессиональных, выстроенных по концепции и целевой аудитории проектов. Причем профессионализм должен быть на каждой стадии — от рождения идеи до управления готовым объектом. После урегулирования законодательных вопросов темпы роста рынка, скорее всего, снизятся. Это сделает каждый новый проект еще более ценным, а значит, привлекательным для частных инвесторов. Из фазы «количество» рынок наконец-то войдет в фазу «качество», — заключает Ольга Шарыгина.
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO:
«За последние четыре года (с начала 2015-го) в Санкт-Петербурге объем частных инвестиций в проекты недвижимости вырос почти в три раза. Причем мы наблюдаем не только экстенсивное развитие, но и интенсивное — инвестиционная привлекательность таких активов повышается. В Москве, например, доля инвестиционных продуктов остается неизменной в течение этих же четырех лет. На протяжении последнего года мы наблюдаем активный рост интереса индивидуальных (частных) инвесторов к апартаментам — количество апартаментов, проданных в первой половине этого года, в 2,4 раза больше, нежели аналогичный показатель прошлого года. Из них 67% пришлось на сделки купли-продажи в сервисных апарт-отелях с полной гостиничной инфраструктурой».
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге:
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента среди частных инвесторов. Каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018–2021 годах, совершал повторную покупку. При этом 11% от этого количества покупателей стали владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля. Формат апартаментов привлекает инвесторов пассивным гарантированным и более высоким уровнем доходности в сравнении со сдачей жилья в аренду (8–10% против 4–5% годовых)».
