По итогам летнего сезона 2021 года Ленинградская область вошла в число лидеров на российском рынке по росту цен на загородные дома и дачи. Только с начала года цены в области выросли на 39%, в Петербурге — на 24%, подсчитали в ЦИАН. Выросли в цене и участки под строительство. Чтобы нивелировать рост на строительные материалы, собственники и девелоперы присматриваются к альтернативным проектам.
Рост цены и спроса
С начала пандемии коронавируса интерес к покупке загородной недвижимости в России держится на высоком уровне, отмечают эксперты ЦИАН. В среднем по России за лето 2021 года стоимость загородных домов увеличилась на 5% и к концу августа достигла 7,08 млн руб. против 6,71 млн руб. в начале лета (+5%) и 5,99 млн руб. год назад (+18%). С прошлого лета цены на дома максимально выросли в Южном (+27%), Центральном (+24%) и Северо-Западном (+23%) федеральных округах, подсчитали аналитики. Особенно заметно растут цены в столичных регионах: в Москве (+41%), Московской и Ленинградской областях (по +39%), Санкт-Петербурге (+24%). По мнению экспертов ЦИАН, это свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании с рынка наиболее доступных вариантов с меньшей площадью.
По данным ЦИАН, средняя цена дома в продаже в августе 2021 года в Петербурге составила 30,9 млн руб., в Ленобласти — 16,7 млн руб.
«В первом полугодии сохранялся очень активный спрос (ежеквартально совершалось 3 тыс. сделок), однако с середины лета девелоперы сообщают о более спокойных темпах реализации. Причиной тому стали как определенное насыщение спроса, так и рост цен на объекты загородного рынка (не только дома, но и землю): например, удорожание коттеджей составило 11% за полгода 2021-го, что сопоставимо с приростом цен совокупно за 2017–2020 годы», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Вымывание бюджетного предложения в сегменте готовых домов на фоне запуска с апреля 2021 года льготной семейной ипотеки, выдаваемой на строительство дома или покупку участков, стимулирует спрос на землю.
Рынок адаптировался
Летом 2021 года девелоперы активно выводили в продажу новые проекты и очереди в коттеджных поселках: если в прошлом году за три летних месяца в продажу вышло совокупно 2,3 тыс. лотов в 15 новых поселках и 10 очередях, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость», то в этом году — свыше 4 тыс. лотов в 36 новых поселках и 16 очередях. По-прежнему основная доля в структуре сбыта приходится на участки без подряда — это говорит о том, что собственники будут возводить дома по своим проектам.
Впрочем, ажиотажный спрос на рынке постепенно проходит. Косвенно на это указывает сокращение очередей на производство домокомплектов. «В мае-июне мы принимали заказы на декабрь, сейчас очередь на завод составляет четыре месяца. И так происходит в целом по рынку. Очередь сократилась по нескольким причинам: во-первых, производства «раскачались» — увеличили число смен, докупили оборудование, увеличили производство за счет внутренних резервов; во-вторых, сократилось число карантинов по коронавирусу, которые весной сильно тормозили производство. И в-третьих, сезонность — покупатели понимают, что к заветному новому году уже не въедут, и готовы ждать», — говорит член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров.
Альтернативные проекты и материалы
Повышение стоимости квадратного метра отчасти связано с мировым ростом цен на стройматериалы, который сказался на себестоимости строительства. «Выросли цены и на пиломатериалы, и на металлопрокат, в частности на арматуру и материалы, используемые для строительства инженерных коммуникаций», — отмечает генеральный директор компании «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибьютор Honka в России, республиках Казахстан и Беларусь) Александр Царев.
По оценкам Дмитрия Майорова, с начала года дерево подорожало на 40–60% в зависимости от сорта и годности, цены на металл с прошлого года выросли вдвое, кровельные материалы — на 30%, окна — на 20% и сейчас продолжают расти.
Покупатели реагируют на это изменением предпочтений в выборе строительных материалов. «Со стороны строительных компаний, которые ранее ориентировались на деревянное домостроение, в линейке проектов появляются адаптированные проекты из газобетона — более доступного материала на фоне стремительного роста стоимости древесины», — отмечает Ольга Трошева. Кроме того, более активно предлагаются различные проекты модульного строительства, например, в стиле barn house, которые привлекательны за счет относительно невысокой стоимости и быстрого периода возведения, что особенно актуально из-за возможных задержек сроков поставок более традиционных материалов.
В итоге покупатель, прикидывая сегодня смету на строительство загородного дома, все больше отдает предпочтение альтернативным материалам — кирпичу и газобетону. Коммерческий директор ООО «ЛСР. Стеновые» Алексей Онищенко подтверждает увеличение спроса на газобетон в 2021 году, но добавляет, что цены на продукцию компании выросли незначительно. «Такая тенденция обусловлена рекордными продажами земельных участков под застройку загородных домов, а также увеличением стоимости ряда строительных материалов, что переориентировало клиентов на покупку газобетона», — добавляет он.
Однако повышение спроса на альтернативные материалы автоматически приводит к росту цен на них. «В начале года закупочная цена [газобетона. — прим. ред.] в Центральном федеральном округе не превышала 4 тыс. руб. за куб, сейчас она взлетела до 10 тыс. за куб», — приводит пример коммерческий директор СТД «Петрович» Константин Мельников. От региона к региону ситуация может меняться. Кроме того, наблюдается рост цен на ряд черновых материалов. «Например, ДВП сейчас стабильно выпускает только один завод. Или давайте посмотрим на OSB-плиту. Из-за роста цен на этот материал в США и Канаде резко вырос интерес к российской OSB-плите. С начала года цена на нее выросла в три раза, сейчас она немного скорректировалась сторону снижения», — добавляет Мельников.
В целом удорожание себестоимости строительства участники рынка оценивают в 15-30% в зависимости от проекта, но связано оно не только с ростом цен на стройматериалы, но и с рядом других факторов. «30% стоимости строительного проекта — это рабочая сила, а она стала в России дефицитной и очень дорогой», — напоминает Константин Мельников.
Строительные перспективы
Если в будущем спрос останется на текущем уровне, то произойдет стабилизация рынка, если спрос продолжит расти, то это приведет к новому подъему цен и дефициту, говорит Дмитрий Майоров.
«Я смотрю в будущее со сдержанным пессимизмом. Вряд ли рост спроса продолжится в долгосрочной перспективе. Максимум, нас ожидает некая стабилизация, но, скорее всего, мы столкнемся с оттоком потребителей. Во-первых, сыграет роль рост цен. Да, государство принимает меры по стабилизации цен на строительные материалы, но влияние данного фактора неизбежно. Во-вторых, потенциал потребителя на сегодняшний момент ограничен», — отмечает Александр Царев.
По словам Ольги Трошевой, для проектов массового спроса с предложением домовладений (в том числе участков с подрядом) текущее удорожание материалов и строительно-монтажных работ наиболее ощутимо. «Бюджет покупки имеет существенное значение, и при достижении критического уровня покупатель будет отказываться от сделки либо искать менее дорогой вариант, — говорит Ольга Трошева. — Кроме того, экономика реализации проекта может оказаться нерентабельной в условиях постоянно изменяющихся цен на материалы и работы, что в перспективе приводит к заморозке проекта, как это происходило в 2008 и 2014 годах, когда некоторые проекты приостанавливали реализацию».
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»:
«С начала 2021 года рост цен на домокомплекты составил 50%. Повышение цены происходило постепенно. Сначала поднялись цены на материалы, потом подросла цена на продукцию производства, и только потом цена для конечного покупателя в стройке. То есть пик цены для покупателя наступил только в августе. Это связано с тем, что, когда поставщики поднимают цену на 30%, мы не можем мгновенно поднять в прайсе стоимость на 30% — это происходит постепенно по 10% в месяц по новым проектам. Таким образом, в августе цена дошла до пика и пока держится. Сейчас мы принимаем заказы на следующий год, ноябрь и декабрь у большинства заводов уже загружены. Поэтому и слабые признаки конкуренции проявляются в борьбе за будущее — когда компания готова предоставить небольшую скидку, но взять заказ сейчас, чтобы обеспечить загрузку производства весной».
Александр Царев, генеральный директор компании «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибьютор Honka в России, республиках Казахстан и Беларусь):
«В какой-то мере нам сегодня проще справляться с ростом цен, чем российским строительным компаниям. Мы работаем с импортным продуктом — финскими домами Honka. Цены на деревянный комплект домов, которые мы ввозим в Россию, выросли с начала года не более чем на 4% и на данный момент стабилизировались. Положительную роль играет и то, что контракты на деревянные конструкции мы заключаем в евро, а курс евро также сегодня стабилен. Да, мы фиксируем рост себестоимости в части материалов, связанных с производством нулевого цикла, с наружными и внутренними инженерными сетями. Конечно, это сказывается на ценах для конечного потребителя. Однако мы сохраняем приемлемый для покупателей уровень цен, в том числе и за счет собственной рентабельности».