Рост себестоимости строительства, сокращение возможностей льготной ипотеки, проектное финансирование с жесткими требованиями банков к застройщикам — не лучшие условия для выхода на рынок жилого девелопмента. Тем не менее, в 2020 году проектно-строительная компания ООО «Вертикаль» запустила в Петербурге свой первый проект в качестве девелопера. Об этом опыте и новых условиях рынка в интервью РБК+ рассказал генеральный директор и владелец ООО «Вертикаль» Алексей Гавриш.
Проектное финансирование и рынок
— Ваша компания работает на строительном рынке Петербурга с 2012 года, сначала как генпроектировщик, а затем и генподрядчик, почему именно в 2020 году вы приняли решение выйти с самостоятельным проектом?
— Реализовать собственный проект — моя давняя мечта. Мы прошли долгий путь: от разработки одного-единственного раздела проектной документации — конструктивных решений — до строительства «под ключ». Мы сотрудничали практически со всеми застройщиками в городе и, учитывая накопленный опыт, выйти на рынок с собственным проектом было логичным шагом.
В 2020 году толчком для выхода на рынок в качестве девелопера для нас стало проектное финансирование. Показав весь свой опыт, накопленный в проектировании и строительстве, мы согласовали оптимальные условия проектного финансирования с банком и вошли в проект без больших собственных вложений.
— То есть, проектное финансирование — не обязательно барьер для выхода на рынок новых девелоперских компаний, как принято считать?
— Напротив, нам оно позволило выйти на рынок девелопмента. Непрерывное поступление финансирования, уверенность в том, что мы полностью обеспечены деньгами на строительство, позволяет распределить все технологические этапы таким образом, чтобы завершить строительство в максимально сжатые сроки. Мы планируем построить дом за 1,5 года, и уверены в том, что сделаем это.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости Петербурга? Насколько это было удачное время для старта?
— На сегодняшний день рынок предсказуемо находится в стадии охлаждения спроса, вызванного изменением условий льготной ипотеки, повышением ключевой ставки ЦБ РФ, а соответственно и ставок по ипотеке, и мы наблюдаем замедление и даже остановку роста цен, сокращение объема продаж. По сравнению с доковидным 2019 годом фундаментально — на 25% — уменьшилось количество сделок на рынке новостроек, однако, несмотря на это, выручка застройщиков за этот период выросла.
Сложилась критическая ситуация, которую многим девелоперам придется разрешать в ближайшем будущем: покупательская способность существенно снизилась, при этом рост цен на основные строительные материалы продолжился после некоторой коррекции. При таком развитии событий, с одной стороны, необходимо поддерживать спрос, с другой — не выходить за параметры финансовых моделей проектов.
«По сравнению с доковидным 2019 годом фундаментально — на 25% — уменьшилось количество сделок на рынке новостроек, однако, несмотря на это, выручка застройщиков за этот период выросла».
— Какие классы жилья наиболее уязвимы, на ваш взгляд, с точки зрения спроса?
— На наш взгляд, в первую очередь падение спроса скажется на проектах в локациях массовой застройки, где большое предложение и высокая конкуренция между застройщиками. Это уже проявляется, поскольку покупательская способность населения исходя из реальных доходов не выросла. В то же время, я надеюсь, что за счет растущей конкуренции поднимется качество эконома.
Выбор сегмента
— По этой причине вы выбрали бизнес-класс для реализации собственного проекта?
— Проекты в сегменте бизнес-класса и выше действительно в такие периоды ощущают падение спроса в меньшей степени. Но это не единственная причина. Именно в этом классе жилья мы можем применить весь свой творческий, профессиональный потенциал и воплотить в жизнь проекты, которые органично на долгие годы впишутся в уникальный архитектурный облик нашего города.
— Почему вы выбрали участок на Выборгской стороне? Какими критериями вы руководствовались в первую очередь?
— Мне кажется, Выборгская сторона долгое время была недооценена как локация для жилищного строительства. Сейчас ситуация меняется, территория активно выводится из «серого» пояса, все больше предприятий, когда-то находившихся здесь, переезжает в индустриальные локации, и потенциал современного развития этой территории очень высок. Среди ее достоинств — близость к центру города, развитая инфраструктура. Если говорить про наш участок — рядом находятся метро, Сампсониевский собор, парки, Нева, «крейсер Аврора».
«Выборгская сторона долгое время была недооценена как локация для жилищного строительства. Сейчас ситуация меняется, территория активно выводится из «серого» пояса, все больше предприятий, когда-то находившихся здесь, переезжает в индустриальные локации, и потенциал современного развития этой территории очень высок».
— Почему тогда именно «точечный» проект, а не комплексный?
— Покупатели недвижимости бизнес-класса предпочитают не массовую застройку, а именно точечные проекты, где дворы не заставлены машинами, а на каждом этаже по три, максимум пять квартир. Если вы имеете в виду комплексность с точки зрения социальной инфраструктуры, то нужно понимать, что в массовых проектах возведение инфраструктуры, как правило, запаздывает, и в первые годы жители сталкиваются с бытовыми проблемами. Мы же, в отличие от массовых застройщиков, реализуем проект не в чистом поле, а в уже сложившемся районе с развитой инфраструктурой.
Кроме того, небольшой проект позволяет применить передовые технологии, как при проектировании (BIM), так и при строительстве, использовать современные материалы и технологии, например, клинкерный кирпич для отделки фасадов, технологии «умный дом» и т.д.
— Как вы оцениваете динамику цен на земельном рынке Петербурга? Повлияла ли она на выбор участка?
— На земельном рынке ситуация очень сложная. Цены выросли до необоснованно заоблачного уровня. Но мы приобрели участок еще в 2018 году, по вменяемой стоимости, и без полного комплекта разрешительной документации. Вложив свои компетенции, мы довели его до разрешения на строительство, и это позволило нам за приемлемые деньги войти в проект.
«На земельном рынке ситуация очень сложная. Цены выросли до необоснованно заоблачного уровня».
Пилотный проект
— Говоря о компетенциях, какие вам пришлось приобретать дополнительно, выходя на рынок девелопмента?
— В первую очередь, взаимодействие с банками и разработка финансовой модели. В остальном наш опыт проектирования и строительства, в том числе дорогостоящих работ нулевого цикла в сложившейся застройке исторического центра, дает нам четкое видение проекта в комплексе от начала до сдачи в эксплуатацию. У нас нет таких накладных расходов, как у многих девелоперов, которые заказывают проектную документацию отдельно и вынуждены держать отдельный штат людей, чтобы ее принимать и оценивать, а также возможность собственными силами оптимизировать с финансовой точки зрения работы нулевого цикла. Экономия на этих расходах, равно как и тщательно проработанная финансовая модель, позволяет нам перераспределять средства, направляя их для использования в строительстве современных технологий и материалов, повышая тем самым качество конечного продукта, и одновременно удерживать конкурентную цену квадратного метра.
— Но ведь маркетинг, продажи — это новые для вас компетенции? Как вы решали эту задачу?
— Да, это компетенции, которые нам пришлось сейчас приобретать. Но мы решили все-таки сами заняться и продажами, и маркетингом, чтобы контролировать финансовую модель. Она предусматривает поэтапное увеличение стоимости в зависимости от динамики продаж и от степени готовности.
За четыре месяца наша команда выстроила продажи таким образом, что мы уже выходим за пределы предусмотренной моделью средней стоимости квадратного метра. Это говорит о том, что проект пользуется спросом — несмотря на изменение условий льготной ипотеки, которая сильно подогревала рынок. В нашем случае ипотека составляет всего 5% от общих продаж.
— Какие тренды жилого строительства нашли отражение в вашем проекте? Что нового вы привнесли?
— Конкурентным преимуществом нашего проекта является применение цифровых методов проектирования и строительства. Проект реализуется с использованием технологий информационного моделирования BIM. Также в проекте ЖК «Наследие» мы предлагаем нашим клиентам предустановленную систему «умный дом», которая будет включать не только возможность доступа к видеодомофону, как порой понимают «умный дом» некоторые застройщики. Это значительно больший функционал: управление освещением и отоплением в квартире, постановка квартиры на охрану, видеонаблюдение, датчики протечек и движения и т. д.
Новые проекты
— Вы уже задумываетесь о следующих проектах?
— Да, мы сейчас в стадии переговоров с собственниками нескольких земельных участков в центре города под новые проекты. Главный критерий выбора — это возможность реализовать проект не ниже бизнес-класса.
— Учитывая завышенные цены на земельном рынке, о которых вы говорили, как вы планируете финансировать сделку?
— Частично из собственных средств, частично — банковское финансирование. Поскольку мы и в этот раз будем сами доводить проект до разрешения на строительство, цена по этой сделке для нас привлекательная.
ООО «Вертикаль» — проектно-строительная компания, основанная в 2012 году. Владельцем является генеральный директор компании Алексей Гавриш. В числе проектов, построенных в качестве генподрядчика, — клубный дом Barcelona на ул. Ленсовета, ЖК «Alter», здание кафедры физической подготовки для Военно-медицинской академии. В 2020 году компания вышла на рынок с собственным проектом жилого комплекса «Наследие» в Нейшлотском переулке в Выборгском районе Петербурга.
