Петербургские девелоперы проявляют повышенный интерес к участкам за КАД — половина земельных сделок в 2020–2021 годах пришлась на пригородные территории. Причины кроются не только в дефиците участков под жилое строительство в черте города и их дороговизне, но и в дополнительных возможностях, которые предоставляет новая, неосвоенная территория. Однако к освоению такой территории необходимо подходить комплексно — как подчеркивают эксперты, дома в чистом поле с площадкой и садиком сегодня не пользуются спросом.
Ренессанс «заКАДья»
Ближайшие к Петербургу районы Ленобласти ощутили возвращение интереса со стороны петербургских девелоперов. «В 2020–2021 годах доля сделок по покупке участков за КАД достигла 50%. По итогам первого полугодия 2021 года доля Ленобласти в предложении по агломерации выросла до 22%», — привела статистику директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Интерес к «заКАДью» подтвердил и коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. ПСК рассматривает участки в южном направлении под застройку недвижимостью комфорт-класса. «Выбрать хорошую локацию не так просто: где-то предлагаемый участок слишком далеко от дороги или крупной магистрали, где-то общественный транспорт весьма ограничен. Мы выбираем локации, которые соответствуют нашим критериям, думаю, что в следующем году один из таких проектов мы будет готовы представить», — рассказал Софронов.
Южное направление заинтересовало и Группу «Эталон», которая недавно приобрела большой участок в административных границах Петербурга, но уже за КАД. «Летом мы приобрели земельный участок площадью 20,7 га в Пушкинском районе Петербурга, где планируется возведение малоэтажного жилого комплекса класса комфорт с объектами коммерческой и социальной инфраструктуры, а также паркингом. Ожидаемая реализуемая площадь проекта составит 145 тыс. кв. м», — сообщила коммерческий директор Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Ирина Соловьева.
«Уже 20 лет Строительная корпорация «ЛенРусСтрой» строит в ближайших пригородах, в частности на Юге Петербурга. Сегодня все наши ближайшие проекты сосредоточены именно там. В нашем земельном банке есть большой проект жилой застройки в городе, на его южной границе. В этом году мы начинаем строить еще один жилой комплекс в поселке Новоселье, который уже находится в пригороде», — в свою очередь, поделился планами замгендиректора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Земельный дефицит
Главная причина переориентации девелоперов с Петербурга на Ленобласть — дефицит земли в городе. «После законодательных изменений 2017–2018 годов застройщики стали отдавать предпочтение участкам с полным пакетом исходно-разрешительной документации, что привело к вымыванию ликвидных лотов. Емкость земельного рынка по итогам первого полугодия 2021 года составила 200 га, что вдвое ниже, чем в аналогичный период прошлого года», — подчеркнула Ася Левнева. По ее словам, за 2020–2021 годы востребованные участки в престижных районах города подорожали в разы. В среднем за этот период цены на участки выросли примерно одинаково как в Петербурге, так и в Ленобласти — на 25–30%.
Правда, как уточнил Сергей Софронов, с ростом стоимости квадратного метра девелоперы стали обращать внимание и на менее ликвидные предложения. «В оборот вовлекаются участки, которые ранее были не в числе перспективных. Либо дорогие сами по себе, либо подразумевающие большие инвестиции на подготовительном этапе. Сейчас, когда стоимость «квадрата» выросла, эти участки можно рассматривать как экономически целесообразные», — отметил он.
Однако с учетом снижения покупательной способности населения преимущество так или иначе будут получать земельные пятна, на которых себестоимость квадратного метра окажется дешевле. В Петербурге же помимо цены земли необходимо учитывать стоимость ее подготовки — например, при реновации территорий бывших заводов. «Население закредитовано, реальные располагаемые доходы снижаются. В этих условиях предложение и спрос ожидаемо смещаются в сторону более доступных и экологичных земель Ленобласти», — заключила Ася Левнева.
Покупатели обращают внимание не только на цену квадратного метра, но и на стоимость жизни в той или иной локации, уточнил Максим Жабин. «Будущее таково, что многие наши клиенты в довольно близкой перспективе будут хотеть жить за городом, в зеленых, самодостаточных районах со всей необходимой инфраструктурой. В диапазоне 10-15 лет люди начнут массово переезжать из города в ближайшие пригороды, это произойдет в том числе и из-за критически высокой стоимости жизни, как в центральных, так и в более отдаленных районах города», — прогнозирует эксперт.
Ирина Соловьева привела еще одну причину, по которой девелоперу интересно выходить в пригороды. «Немаловажным фактором является и возможность для девелопера одним из первых войти в локации с крупными объемами застройки с так называемыми «якорными» проектами», — сказала она.
Нацпроект ни при чем
А вот изменение параметров нацпроекта «Жилье и городская среда» в отношении Петербурга, по мнению экспертов, повлияло на ситуацию в меньшей степени. Напомним, в конце прошлого года Смольный подписал соглашение с Минстроем о снижении целевого показателя по вводу жилья в рамках нацпроекта с 5,5 до 3,2 млн кв. м.
«Это не запрет на строительство нового жилья, это снижение требований к властям региона. То есть руководству региона не надо стремиться к этой цифре. Нет необходимости в авральном режиме строить коммуникации и социальную инфраструктуру. Можно работать в нормальных условиях», — пояснила руководитель департамента долевого строительства группы компаний «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
В свою очередь, Ася Левнева заметила, что новые целевые показатели не противоречат ситуации на рынке. «Емкость рынка сокращается из-за недостатка земельного фонда и ухода многих компаний, не выдержавших законодательных перемен», — сказала она. Сергей Софронов подчеркнул, что так называемые ограничения во многом являются вынужденными. «Причина в текущем отставании инфраструктурного развития города», — напомнил эксперт.
Новые горизонты
Пока интерес девелоперов ограничен в основном ближайшими пригородами. «Сейчас основными кластерами роста в пригороде являются Бугры — Мурино, Новосаратовка, Сертолово и Янино», — отметила Ася Левнева.
Однако, как полагает Ольга Морозова, очередь более отдаленных локаций не за горами. «Выгоднее на данный момент рассматривать близлежащие территории, их легче продавать, легче разрабатывать сами участки, меньше сложностей с подключениями и коммуникациями, но и до удаленных участков очередь дойдет, это вопрос времени», — убеждена эксперт.
Она привела пример удаленной от Петербурга локации, где уже сейчас идет активное развитие, — это Кингисеппский район, где находится порт Усть-Луга. В связи с развитием морского портового терминала и масштабным строительством промышленных предприятий спрос на жилье в этом районе значительно вырос. «Так, правительство Ленобласти через пару лет намерено построить в Кингисеппе 90 тыс. кв. м жилья, а также детские сады и школы для семей более чем 3 тыс. сотрудников комплекса переработки этансодержащего газа, который создается в Усть-Луге», — уточнила Морозова.
Транспорт и соцобъекты
Главными проблемами, сдерживающими развитие областных локаций, эксперты называют плохую транспортную доступность и дефицит социальной инфраструктуры. «Показательный пример — Колтушское шоссе, его расширение планируется еще с 90-х, а воз и ныне там. Также из ближайших к КАД территорий под застройку Янино самая близкая локация, а стоимость квадратного метра далеко не самая высокая, и все из-за плохой транспортной доступности», — говорит Ольга Морозова.
Приоритетность транспортной инфраструктуры подчеркивает и Ирина Соловьева. «В первую очередь для освоения пригородных участков важна транспортная доступность, следом за ней идет потребность в социальных объектах: школах, больницах, поликлиниках, детских садах. Эти факторы являются базовыми критериями при выборе жилья в любом сегменте», — говорит эксперт.
По мнению специалистов, современные покупатели уже не согласны на вариант многоэтажного «гетто» в чистом поле. «Поставить несколько домов в поле с детским садом и площадками будет недостаточно для устойчивого спроса на такое жилье. Особенно в условиях, когда квадратный метр и ипотека подорожали», — уверен Сергей Софронов. Поэтому, по его словам, успешный проект в удаленной локации должен формироваться под ключ, по принципу самодостаточности. «В новых кварталах жителей не должно сопровождать чувство оторванности от цивилизации, а качество жилья и среды однозначно должно соответствовать полноценному комфорт-классу», — подчеркнул Софронов.
Ирина Соловьева, коммерческий директор Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург:
«Летом Группа «Эталон» приобрела земельный участок площадью 20,7 га в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, где планируется возведение малоэтажного жилого комплекса класса комфорт с объектами коммерческой и социальной инфраструктуры, а также паркингом. Общая реализуемая площадь проекта составит 145 тыс. кв. м. Особенность проекта в Пушкине, на мой взгляд, это сочетание комфорта городской жизни и плюсов загородной недвижимости. Покупатели могут отдыхать в прекрасных парках Пушкина, жить в экологичном районе, где есть необходимая инфраструктура: магазины, сады, школы, больницы в шаговой доступности, и при этом всегда могут быстро добраться до Санкт-Петербурга, например, на работу».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
«Девелоперы должны рассматривать пригородные территории как потенциальное создание новых жилых районов, что называется, под ключ. Поставить несколько домов в поле с детским садом и площадками будет недостаточно для устойчивого спроса на такое жилье. Особенно в условиях, когда квадратный метр и ипотека подорожали. Поэтому проекты должны формироваться по принципу самодостаточности: в новых кварталах жителей не должно сопровождать чувство оторванности от цивилизации, а качество жилья и среды однозначно должно соответствовать полноценному комфорт-классу. Неплохие примеры в области есть — например, Новоселье».
Максим Жабин, замгендиректора СК «ЛенРусСтрой»:
«Девелоперы внимательно следят за предпочтениями покупателей и за потребностями рынка. Крупный девелоперский проект занимает 5-7 лет. Для того, чтобы проект был успешным, надо предвидеть будущее, а оно таково, что многие наши клиенты в довольно близком будущем будут хотеть жить за городом, в зелёных, самодостаточных районах со всей необходимой инфраструктурой. В диапазоне 10-15 лет люди начнут массово переезжать из города в ближайшие пригороды, это произойдёт в том числе и из за критического стоимости жизни, как в центральных так и более отдаленных районах города. Жить в городе станет просто слишком дорого».
