Несмотря на успешную реализацию в России и в Петербурге крупных инвестиционных проектов, участники пленарного заседания «Диалог бизнеса и государства: задачи и перспективы», проходившего в рамках VIII Международной конференции «Управление недвижимостью корпораций» (REMIC 2019), отметили назревшую необходимость модернизации законодательства в сфере недвижимости. Изменений ждут не только бизнесмены, но и чиновники. Подготовка нововведений уже идет.
Системный подход в Петербурге
Председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов в своем выступлении сообщил о планах ведомства по реализации основной задачи — внедрении системы полноценного проектного управления городской недвижимостью. «Мы нацелены на продолжение существующих проектов, поиск новых и отлаживание механизма применения реальных стандартов в сфере проектного управления», — заявил он. В числе новых проектов, которые находятся в стадии оформления земельных участков и начала строительства, он назвал проект скоростного трамвая по линии Купчино — Шушары — Славянка. Также комитет ведет работу по определению экономических и юридических схем строительства от 9 до 19 автомобильных путепроводов через железнодорожные пути, по созданию парковочных пространств на 50-90 тысяч мест и другие.
При этом Роман Голованов отметил, что многие из этих проектов настолько масштабны, что без системного подхода нормально развивать их невозможно. Поэтому в комитете и подведомственных организациях заложены основные, базовые блоки, которые позволяют сконцентрироваться на сопровождении полного цикла проектов — от начала проектирования, организации финансирования, до стадии завершения. Представитель инвестиционного блока городского правительства особо отметил важную роль группы по работе с общественностью при реализации «красивых, нужных, интересных проектов, экономически оправданных как для города, так и для инвесторов». Общий объем инвестиций в новые проекты к 2024-2025 годам составят порядка 240 млрд рублей. Основной объем инвестиций будет частным, в рамках проектов ГЧП.
Преодолевая проблемы
Главным партнером города по крупным инвестиционным проектам Роман Голованов назвал ПАО «Газпром». В сотрудничестве с компанией реализуются такие проекты, как строительство автомобильных газонакопительных компрессорных станций и проект «Газпром-детям», в рамках которого на Крестовском острове строится общеобразовательная школа на 825 мест. Учебное заведение, оснащенное самыми современными технологиями в области образования, откроется в 2021 году.
Заместитель Председателя Правления ПАО «Газпром» Виталий Маркелов, сообщив о ходе реализации крупных проектов компании в России (пуск газопровода «Сила Сибири», развитие нового центра газодобычи на Ямале и др.) и за рубежом («Северный поток 2», «Турецкий поток»), подробно остановился на проблемах компании. «Газпрому», как субъекту естественных монополий, предлагается согласование своих инвестиционных программ с уполномоченными органами государственной власти. Пока процедуры не определены. Мы считаем, что в диалоге с министерствами и ведомствами необходимо сделать так, чтобы наша производственно-хозяйственная деятельность не пострадала от таких инициатив», — подчеркнул он. Также он отметил сложности при реализации инициативы Правительства РФ по сокращению сроков присоединения потребителей к магистральным газопроводам. «Для заявляемых объемов потребления приходится строить необходимые мощности — по добыче, транспортировке, распределению. Бывает так, что невозможно обеспечить все это в короткие сроки», — заявил Виталий Маркелов. Кроме того, требуется синхронизация усилий ПАО «Газпром» и потребителей — чтобы необходимые объекты строились партнерами согласованно.
Минимальные расстояния и охранные зоны
Елена Михайлова, член Правления, начальник Департамента ПАО «Газпром», отметила остроту проблем с нормативным определением минимальных расстояний от возводимых гражданами и компаниями объектов до объектов газоснабжения и охранных зон магистральных газопроводов. Самое главное, считает она, чтобы вся нормативная информация об этом была публично закреплена. «В настоящее время обеспечено внесение сведений в отношении более 70% охранных зон магистральных газопроводов, — сообщила представитель компании. — Если не будет серьезных изменений в законодательстве, то к 2022 году все 100% охранных зон будут отражены в ЕГРН».
Ситуация с минимальными расстояниями сложнее, говорит Елена Михайлова. Сейчас общее количество зон минимальных расстояний до магистральных газопроводов, сведения о которых необходимо внести в ЕГРН, составляет порядка 6,5 тысяч. «Мы понимаем, что их надо внести в ЕГРН в кратчайшие сроки, но законодатель принимает новый закон, который предусматривает иные правила установления зон минимальных расстояний», — отмечает она. Проблема осложняется тем, что в ряде регионов ведется активное формирование земельных участков для строительства садоводческих и огороднических хозяйств в опасной близости от магистральных газопроводов «Газпрома», пользуясь тем, что зоны минимальных расстояний в этих местах еще не установлены или сведения о них по формальным основаниям исключены из ЕГРН Росреестром. «Для «Газпрома» этот вопрос является приоритетным, — заявила Елена Михайлова. — Мы надеемся на скорейшее урегулирование всех правовых неоднозначностей и что совместно с министерствами и Росреестром сможем данную проблему разрешить».
Обрести хозяина
Член Правления, начальник Департамента ПАО «Газпром» Владимир Марков рассказал, как решаются широко распространенные в регионах России многолетние проблемы с бесхозными газовыми сетями. Они возникли при закрытии предприятий, ведавшими такими сетями, при строительстве объектов без надлежащего оформления и др. Не имея хозяина, они ненадлежащим образом эксплуатируются и создают серьезную опасность. «Там, где у местных властей возникает заинтересованность и ответственность, например, в Приволжском федерально округе, мы в десятки раз сокращаем количество таких сетей», — заявил Владимир Марков. Попытки властей волюнтаристски, без распределения ответственности, принудить газоснабжающую организацию к обслуживанию таких сетей результата, по его словам, не дают и проблему не решают.
Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по транспорту и строительству Владимир Афонский в связи с этим рассказал о разработанном Минэкономразвития законопроекте, регулирующем порядок выявления правообладателей ранее неучтенных объектов недвижимости. Он отметил, что этот закон чрезвычайно важен для защиты интересов реальных собственников, вовремя не позаботившихся о надлежащем оформлении своего имущества, в самых разных ситуациях, например, для получения компенсаций ущерба при стихийных бедствиях, при попытках хищения их собственности и др.
Неадекватность норм
Владимир Марков отметил необходимость законодательно установить порядок взаимодействия владельцев энергосетей с организациями, проекты которых затрагивают эти сети. «Сейчас эти вопросы неурегулированы. Доходит до того, что мы сейчас не можем поставить на свой хозяйственный учет участок газопровода, который переложила компания, строящая над ним дорогу. Формально это уже новый газопровод, новое имущество, в создание которого «Газпром» средства не вкладывал, а которое нам условно было подарено и потому мы должны отразить стоимость такого имущества в качестве дохода при формировании налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. Но мы же не получили никакого дохода — просто газопровод переложили, потому что над ним прошла дорога», — объяснил Владимир Марков. Он также отметил косность некоторых требований, например, обязанности при разработке месторождения именно владельца недр, а не подрядчика, заключать договор на использование лесного участка с его владельцем, что крайне неудобно.
Павел Хлебников, заместитель директора Департамента — начальник отдела территориального планирования Департамента корпоративного управления, ценовой конъюнктуры и контрольно-ревизионной работы в отраслях ТЭК Минэнерго России, подтвердил устаревание многих действующих норм. «У нас есть свод правил, которые давно не актуализировались, новые технологии, которые нужно применять, но чему препятствует нормативная база», — признает он. По его словам, министерство вместе с заинтересованными организациями, в частности, «Газпромом», ведет активную работу по подготовке изменений в нормативные акты. А пока изменения не внесены, министерство в ручном режиме работает над решением многочисленных проблем, обусловленных консервативностью действующих норм.
Цифровые достижения Подмосковья
Министр имущественных отношений Московской области Владислав Коган рассказал о цифровизации в регионе госуслуг в сфере недвижимости. По его словам, 100% госуслуг в имущественно-земельной сфере производятся через электронный портал. «В этом году мы запустили полностью автоматизированный проект «Проверки Подмосковья», позволяющий устранить субъективный фактор при проведении самых разных проверок, в том числе, ям на дорогах и во дворах. Кроме того, мы первыми в России цифровизировали перевод сельхозземель в земли промышленного назначения», — сообщил он. Также в Московской области оцифрована процедура установления публичных сервитутов и извещения об этом всех заинтересованных сторон.
Областное правительство намерено инициировать поправку в Земельный кодекс о введении института личного кабинета землепользователя. Это значительно упростит взаимодействие органов власти с владельцами земельных участков.
«Экспофорум» — драйвер делового туризма
Позитивными новостями поделился с участниками пленарного заседания и генеральный директор ООО «ЭФ-Интернэшнл» Сергей Воронков. Он сообщил о запуске проекта строительства второй очереди «Экспофорума». По его словам, эта инициатива стала возможной ввиду достижения полной загрузки первой очереди «Экспофорума», мероприятия которого посещает более 500 тысяч иногородних и иностранных туристов в год, что составляет почти половину от всех приезжающих в город деловых туристов (1,2 млн человек). При этом в среднем MICE-турист тратит за время пребывания 700 долларов и является «живой рекламой» России. Как считает Сергей Воронков, «Экспофорум» фактически стал градообразующим предприятием, обеспечивающим постоянной и временной работой почти 62 тыс. петербуржцев.
Ввиду особой важности для Петербурга «Экспофорума», увеличившего трафик делового туризма в 2,5 раза и ставшего центром развития делового туризма, компания ООО «ЭФ-Интернэшнл» инициировала изменение налогового законодательства от 2018 года, при котором, выставочные здания общей площадью не менее 35 тыс кв. м, принятых к бухгалтерскому учету и введенных в эксплуатацию на территории Санкт-Петербурга не ранее 1 января 2019 года, подлежат льготному налогообложению. Таким образом, вторая очередь на протяжении пяти лет не будет облагаться налогами.
