Объем продаж у петербургских девелоперов после отмены базовой программы льготной ипотеки упал вдвое, семейная программа не оправдала надежд рынка. Уже сейчас застройщики корректируют предложение, разбивая текущие проекты на несколько пулов и реализовывая недвижимость постепенно. Что будет с рынком в будущем году, и как текущие условия отразятся на долгосрочной перспективе рынка новостроек — в материале РБК+ Петербург.
Двукратное падение
Продажи квартир и апартаментов на первичном рынке в Петербурге и Ленинградской области в октябре 2024 года упали вдвое к прошлогодним показателям — по данным Data.flat, по итогам месяца количество зарегистрированных розничных продаж оказалось на 51% ниже, чем в октябре 2023-го. Оценка выручки рынка новостроек за этот же период сократилась на 43% — до 44,7 млрд руб.
«Объем продаж у большинства девелоперов крайне сильно снизился, — подтверждает данныедиректор по развитию ГК «Едино» (СК «ЛенРусСтрой») Максим Жабин. — По рынку цифры варьируются, они не носят статичный характер, но если взять среднее снижение, то это порядка 50%. В декабре показатели тоже будут, скорее всего, не самыми лучшими, если не произойдет кардинальных изменений, что маловероятно». При этом, учитывая, что снижение началось во втором полугодии, итоги в целом по 2024 году будут сопоставимы с итогами 2023-го, уточнил эксперт.
Как подчеркнул управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов, каждый год приносит рынку недвижимости новые испытания, и в 2024-м это было серьезное повышение ключевой ставки и завершение программы льготной ипотеки. Соответственно, снижение продаж коснулось, в первую очередь, сегмента массового жилья. «Прекращение действия субсидированных ипотечных программ не сильно коснулось рынка апартаментов, а в сегменте квартир премиум— и элит-класса на первом месте по инструментам покупок остается рассрочка от застройщика», — уточняет Александр Кравцов.
Ипотека встала
В целом, по подсчетам Data.flat, доля сделок с ипотекой в Петербурге и Ленобласти сократилась с 83% в октябре прошлого года до 52% в октябре текущего. Как сообщает Объединенное кредитное бюро (ОКБ), в целом по России за октябрь банки выдали 35,46 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой на 191,39 млрд руб. — на 64% меньше, чем годом ранее, при этом на долю льготной ипотеки пришлось 68% от общего объема выдач кредитов на покупку жилья.
«Покупатель отреагировал на изменения в ипотечных программах негативно. Если убрать за скобки семейную ипотеку, то в целом можно сказать, что ипотека встала на ноль», — прокомментировал ситуацию Максим Жабин.
По словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, ипотека меньше чем за год превратилась из доступного и единственно возможного для большинства покупателей способа приобретать недвижимость в «нечто за гранью». «Рубеж семейного ипотечного кредитования пока держится, но и здесь есть специфические явления. Как например, требование о первоначальном взносе от 50% или обязательные комиссионные вознаграждения за выдачу займа. А также периодически заканчивающиеся лимиты и приостановление выдачи на период до выделения новых», — добавил эксперт.
В результате, по оценке коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дениса Бабакова, для рынка первичной недвижимости 2024 год был турбулентным, сменяясь то взлетами, то падениями: «Первые полгода застройщики продавали объекты по программам господдержки, в первую очередь с помощью семейной ипотеки, и теплилась надежда, что ее продлят. Но уже во второй половине 2024 стало понятно, что предложение от банков в этом сегменте значительно сократится».
Цены: теория и практика
Несмотря на сокращение платежеспособного спроса, цены на новостройки не снижаются. По данным Data.flat, средняя оценочная цена реализованного в петербургском регионе лота за год (октябрь к октябрю) выросла на 13%, а квадратного метра — на 15%. Расчет проводился по заявленным застройщиками ценам без скидок.
на 13% выросла средняя оценочная цена реализованного в петербургском регионе лота за год (октябрь к октябрю), подсчитали в Data.flat
По словам Максима Жабина, традиционные декабрьские скидки и бонусы в этом году будут, но скорее всего не у всех застройщиков. «Девелоперам надо выполнять планы для того, чтобы отчитаться перед банками и, соответственно, закрыть кредитные линии, поэтому в этой части какие-то по отдельно взятым проектам мы увидим, возможно, какие-то движения, но они не будут носить постоянный системный характер», — полагает эксперт.
Как пояснил Сергей Софронов, на уровень цен влияет, в том числе, высокая ключевая ставка — которая, в теории, призвана сдерживать инфляцию. «Есть теория, исходя из которой повышается ключевая ставка, и которая не работает на практике. В базовых расчетах себестоимости становится очевидно, насколько растет цена квадратного метра в новых проектах при повышении ключевой ставки», — пояснил он.
Эволюция рассрочки
На фоне недоступности ипотеки девелоперы будут усиливать либо видоизменять собственные программы, которые появляются с начала 2024 года, прогнозирует Максим Жабин. Это, по его словам, в первую очередь, рассрочка от девелопера — здесь постепенно увеличиваются сроки и появляются процентные программы.
На фоне недоступности ипотеки девелоперы будут усиливать либо видоизменять собственные программы, которые появляются с начала 2024 года
Рассрочка как ключевой инструмент продаж будет эволюционировать. «Это должна быть длительная платная рассрочка от девелоперов, и девелоперы должны у себя изменить много бизнес-процессов, пересчитать свои модели. Я считаю, что на определенный короткий период времени подобного рода продукт должен помочь рынку и помочь девелоперам в том числе», — прогнозирует Максим Жабин.
Денис Бабаков добавил, что в 2025 году застройщики, возможно, будут рассматривать вариант с траншевой ипотекой в дополнение к рассрочкам и субсидированным программам. «По семейной ипотеке ситуация более пессимистична, так как многие банки исчерпали свои лимиты, и непонятно, возобновится ли ее выдача в будущем. Часть покупателей, которые не успели воспользоваться программой, будет находиться в состоянии ожидания более привлекательных условий. Драйвером продаж станет рассрочка, доля сделок по которой растет последние месяцы, а самые выгодные условия останутся за 100%-ной оплатой», — прогнозирует Денис Бабаков.
Ключевой итог
Результатом текущей ситуации, по мнению Александра Кравцова, станет то, что застройщики будут откладывать выход новых проектов на рынок. «Предложение в бизнес-, премиум— и элит-классе будет сокращаться, а цены расти за счет увеличения издержек и стоимости денег из-за высокой ключевой ставки ЦБ», — говорит он.
Денис Бабаков, в свою очередь, отметил, что уже строящиеся проекты ЛСР разбивает на несколько пулов, чтобы реализовывать недвижимость постепенно. И до тех пор, пока ставка не понизится, рынок недвижимости продолжит снижаться. «В первую очередь застройщики будут выводить в продажу уже начатые проекты, новые по возможности будут откладывать. Наиболее заметен тренд на снижение числа предложений на рынке бизнес-класса», — говорит Денис Бабаков.
При этом, учитывая, что ценовая конкуренция невозможна и борьба — особенно в дорогих сегментах — идет за клиентов, у которых есть деньги, девелоперы обращают внимание на наполнение проектов. «Сейчас застройщики более тщательно относятся к процессам проработки проектов и предлагают покупателям уже улучшенный продукт. Например, элитная недвижимость и проекты бизнес-класса последовательно приближаются к уровню 5-звездочных отелей, предоставляя различные эксклюзивные опции», — подчеркнул Денис Бабаков.
«В сложившихся условиях девелоперы пересматривают свои планы, вплоть до сдвига сроков запусков новых проектов. Часть из которых просто не проходит по экономике строительства, ввиду неприличных ставок по проектному финансированию. Упрощенно, остается или подождать, пока кредиты станут подешевле, или увеличивать цену за кв. м., чтобы отбить затраты. Уходить в экономию и тотальное срезание затрат на архитектуру, отделку, благоустройство и инженерию — не вариант. В таком случае предложение просто теряет конкурентоспособность», — подытожил прогноз на ближайший год Сергей Софронов.
Долгосрочные перспективы
Что касается долгосрочной перспективы развития рынка, то делать точные прогнозы девелоперы сегодня не берутся. «За последние пять лет рынок изменился так, что вряд ли кто-то был способен предположить такое даже в самых смелых прогнозах», — подчеркнул Александр Кравцов.
«Честно говоря, я сейчас не думаю годами и даже не полугодиями, мы живем месяцами, — признался Максим Жабин. — Мы в рамках собственной компании создали кризисный центр, в котором мы на сегодняшний момент принимаем решения практически из месяца в месяц, корректируем планы расходной и доходной части, синхронизируя их в том числе и смотря, как реагирует рынок на те или иные изменения».
В то же время, Сергей Софронов предположил, что в течение ближайших 10 лет Петербург и Ленобласть, с точки зрения развития жилого строительства, могут усугубить между собой разделение по категориям спроса. «Проектов условного эконом-класса в Петербурге уже давно практически нет. Далее, в область уйдет все, что относится и к «комфорту» в его начальном и среднем ценовом сегменте. Это будет более заметно после освоения территорий в черте города, не получавших ранее внимания. Это южные локации, в административной черте, оставшиеся участки на севере. Потенциальный объем застройки пока еще приличный, но он исчерпаемый», — пояснил эксперт.
В течение ближайших 10 лет Петербург и Ленобласть еще больше разделятся по категориям жилья — в области останется массовый сегмент, включая комфорт-класс, прогнозируют девелоперы
Исчерпание земельных участков в черте города — единственный долгосрочный фактор, в котором девелоперы уверены на 100%. Так, Александр Кравцов назвал дефицит участков для строительства в центре города одной из глобальных проблем рынка жилой недвижимости Петербурга, наряду с отсутствием объектов с подготовленной документацией и трудно прогнозируемыми сроками согласования.
«Количество новых объектов зависит не только от спроса, но и от количества участков, — поддержал мысль Денис Бабаков. — В этом плане активно развиваются приграничные с областью районы и новые намывные территории. Изменения коснулись и элитных проектов, которые также будут активнее появляться в пригородах Петербурга». Таким образом, фокус с локации переходит на сам проект и его характеристики, заключил эксперт.
«Честно говоря, я сейчас не думаю годами и даже не полугодиями, мы живем месяцами. Мы в рамках собственной компании создали кризисный центр, в котором мы на сегодняшний момент принимаем решения практически из месяца в месяц, корректируем планы расходной и доходной части, синхронизируя их в том числе и смотря, как реагирует рынок на те или иные изменения. Скорее всего, в 2025 году на рынок дойдут проекты, которые были заложены в 2023−2024 году, а вот новые проекты будут закладываться в корреляции с текущей ситуацией».
«В каком-то смысле нам повезло больше остальных, так как прекращение действия субсидированных ипотечных программ не сильно коснулось рынка апартаментов, а в сегменте квартир премиум— и элит-класса на первом месте по инструментам покупок остается рассрочка от застройщика. При этом глобально проблемы рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга остаются теми же: острый дефицит участков в центре города для строительства проектов высокого класса, отсутствие объектов с подготовленной документацией и трудно прогнозируемые сроки согласования».
