«2024 год продолжает традицию предыдущих лет в категории «не одно, так другое». С одной стороны, нельзя сказать про отсутствие спроса и продаж — они есть. С другой — нельзя сказать, что они стабильны.
Что касается ключевой ставки, то мнения о выборе инструментов такого одностороннего регулирования противоположные. Есть теория, исходя из которой повышается ключевая ставка, и которая не работает на практике. В базовых расчетах себестоимости становится очевидно, насколько растет цена квадратного метра в новых проектах при повышении ключевой ставки. Это давление на предложение.
Парадигма существования рынка недвижимости в привязке к условиям ипотечного кредитования прямо сейчас ломается. Ипотека меньше чем за год превратилась из доступного и единственно возможного для большинства покупателей способа приобретать недвижимость в нечто за гранью. Рубеж семейного ипотечного кредитования пока держится, но и здесь есть специфические явления. Как, например, требование о первоначальном взносе от 50% или обязательные комиссионные вознаграждения за выдачу займа. А также периодически заканчивающиеся лимиты и приостановление выдачи на период до выделения новых. Это давление на спрос.
Ипотека меньше чем за год превратилась из доступного и единственно возможного для большинства покупателей способа приобретать недвижимость в нечто за гранью
Словом, множество стресс-факторов. Еще несколько лет назад было небанально отмечать, что сфера строительства жилой недвижимости и десятки смежных, обслуживающих ее отраслей, регулярно проходят стресс-тесты. Сейчас можно только констатировать это как уже норму.
Поэтому рынок сжимается, прямо реагируя на ухудшающиеся условия. Цена такого сжатия — торможение развития, уменьшение предложения и рост цен на оставшееся. Пока хорошие показатели объемов ввода в эксплуатацию держатся за счет запущенных ранее проектов, но предпосылка сокращения ввода сейчас уже создается.
Девелоперы пересматривают свои планы, вплоть до сдвига сроков запусков новых проектов. Часть из которых просто не проходит по экономике строительства ввиду неприличных ставок по проектному финансированию. Упрощенно — или подождать, пока кредиты станут подешевле, или увеличивать цену за квадратный метр, чтобы отбить затраты. Уходить в экономию и тотальное срезание затрат на архитектуру, отделку, благоустройство и инженерию — не вариант. В таком случае предложение просто теряет конкурентоспособность».
