Вторая половина 2024 года принесла застройщикам серьезные испытания — по разным оценкам, в зависимости от выбранной базы расчетов спрос на рынке новостроек сжался от 25 до 50%. Соответственно, усилилась конкуренция за платежеспособного клиента. Какую стратегию выбирают в сложившихся условиях ведущие петербургские застройщики, как меняется девелоперский продукт и какие прогнозы можно сегодня дать по рынку — в интервью РБК Петербург рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
В приоритете — рассрочка
— Каким стал 2024 год для рынка жилой недвижимости?
— Уходящий год был турбулентным, взлеты чередовались с падениями. Первые полгода застройщики продавали объекты по программе господдержки, и теплилась надежда, что ее продлят. Но уже во второй половине 2024-го стало понятно, что предложение от банков в этом сегменте значительно сократится. Застройщики начали перестраивать свои процессы, сосредоточившись на развитии иных форматов оплаты — рассрочек и субсидированных программ.
— Можно ли сказать, что тренды, определившиеся к концу года, перейдут и в следующий?
— Определенно так и будет. В первую очередь речь идет о рассрочке. Также многие застройщики станут развивать вариант с траншевой ипотекой. А вот с семейной ипотекой, которая формально действует, ситуация более пессимистична из-за регулярно исчерпаемых лимитов.
«На 2025 год в приоритете останется рассрочка, возможно, застройщики рассмотрят также вариант с траншевой ипотекой»
— В чем вы видите преимущества рассрочки для покупателя?
— При высокой ставке люди стремятся заработать на депозитах — и это логично. При этом вложения в бетон в нашей стране всегда были надежным способом сохранить сбережения. Рассрочка дает возможность не делать выбор «или — или». Клиент может положить основную часть сбережений в банк под высокий процент, при этом оформить рассрочку даже на длительный срок (например, у нас есть программы, рассчитанные даже на 8 лет), при этом цена на квартиру фиксируется и на нее уже не повлияет ни инфляция, ни рост цен на стройматериалы, ни другие экономические факторы.
— Как рынок будет реагировать на изменение ключевой ставки?
— Есть прогноз от Центробанка РФ, что во второй половине 2025 года ключевая ставка снизится до 15%. Нам, застройщикам, а также покупателям остается только надеяться на такой исход.
Находясь в состоянии ожидания, рынок недвижимости продолжит снижаться. В первую очередь застройщики будут выводить в продажу уже начатые проекты, новые по возможности будут откладывать. В бизнес-классе эта тенденции наиболее заметна: предложений на рынке становится все меньше.
Задача — выполнить обязательства
— За счет каких проектов рынок все же пополняется?
— Сейчас большинство девелоперов сосредоточилось на следующих очередях уже строящихся проектов, чтобы по максимуму выполнить свои обязательства по срокам перед покупателями. Но есть исключения. Например, мы вывели совершенно новый проект «Пулково Lake», который находится на границе Московского и Пушкинского районов, под рукой находятся и дворцовые парковые резиденции, и сам город с его развитой инфраструктурой. Плюс отдельный акцент в этом проекте был сделан на разнообразии планировок.
Перспективным остается сегмент бизнес-класса и элитной недвижимости, так как здесь рынок не в такой степени зависим от ипотеки: объекты приобретаются либо в рассрочку, либо при единовременной оплате. И в связи с ограниченным числом свободных участков в локациях вблизи центра или в «зеленых» малоэтажных районах внутри города проекты все чаще приближаются к области. При этом к традиционно высоким стандартам строительства добавляют все больше опций, привлекательных для покупателей.
— Как крупному холдингу поддерживать объемы ввода в меняющихся условиях? Какие решения позволяют сохранить уровень предложения?
— «Группа ЛСР», как и подобает крупному застройщику, диверсифицирует портфель своих проектов, работая в разных локациях и сегментах недвижимости. Таким образом, мы охватываем практически весь рынок Санкт-Петербурга и области. Плюс масштаб объектов позволяет компании регулировать сроки вывода и объемы новых очередей, чтобы каждый покупатель мог найти подходящий вариант под свой бюджет и потребности.
— Исходя из сказанного выше, как вы могли бы сформулировать стратегию застройщиков в текущих условиях?
— Сейчас застройщики более тщательно относятся к процессам проработки проектов, постоянно улучшают свой продукт. Например, элитная недвижимость и проекты бизнес-класса последовательно приближаются к уровню 5-звездочных отелей, предоставляя различные эксклюзивные опции.
Что касается масштабных проектов комфорт-класса, то мы разбиваем их на несколько пулов — например, ЖК «Ручьи», чтобы реализовывать недвижимость постепенно.
— Какие еще проекты сейчас в работе?
— В текущем году мы вывели два новых проекта: как раз «Пулково Lake» на юге города и «Измайловский» — в самом центре Санкт-Петербурга. Вектор на будущее — продолжение работы с намывными территориями и в центре города, где доступных участков, конечно, остается крайне мало. Но, как говорится, «кто ищет, тот всегда найдет».
«Вектор на будущее нашей компании — продолжение работы с намывными территориями и центр города»
Конкурентный продукт
— Вы уже сказали о том, что продукт меняется. Как прослеживаются эти изменения от проекта к проекту? Можете продемонстрировать на примере проектов компании в Северо-Западном регионе?
— Чтобы по-настоящему удивить покупателей, классические планировки мы дополняем эксклюзивными решениями. Так, в квартирографии комплекса «Пулково Lake» появились двухуровневые квартиры, квартиры с мастер-спальнями, саунами, патио и каминами. Причем данные лоты реализуются на вполне доступных условиях. В комплексе бизнес-класса «Цивилизация на Неве» помимо предложений с каминами и мастер-спальнями представлены варианты с эркерами, где можно собираться всей семьей за обеденным столом, наблюдать закатные лучи или обустроить атмосферную зону для отдыха. И конечно, повышенное внимание мы уделяем благоустройству придомовой территории: в каждом нашем проекте есть и современные детские площадки, и выделенные зоны отдыха, и площадки для игровых видов спорта, и многое другое.
— Чем в условиях высокой конкуренции становятся социальные объекты для девелоперов? Как выглядит современный соцобъект в новом жилом комплексе?
— Развитая социальная инфраструктура внутри комплекса также становится его конкурентным преимуществом перед другими предложениями на рынке. «Группа ЛСР» стремится создавать качественную инфраструктуру, вводить в эксплуатацию соцобъекты одновременно с жилыми корпусами и делать детские сады и школы привлекательными для родителей будущих воспитанников.
В последнее время довольно распространенной практикой в образовательном секторе становится поддержка школ со стороны университетов, научных кластеров и больших компаний. Этот формат мы уже начали применять в наших проектах. Например, в ЖК «Ржевский парк» будет построена школа с инженерным уклоном, концепция для которой будет разработана совместно с Санкт-Петербургским политехническим университетом Петра Великого. Возможность партнерства с вузами мы рассматриваем и для будущей школы в «Пулково Lake».
— Благоустройству жилых комплексов также уделяется все больше внимания, какие тренды вы бы выделили здесь?
— Вопросы благоустройства территории ЖК постепенно выходят на первый план при выборе квартиры для жизни. Покупатели, в особенности с детьми, предпочитают продуманную внутридворовую среду с игровыми и спортивными площадками, зонами отдыха и велодорожками. Заставленную машинами территорию сменяет концепция «двор без машин». Также немаловажным стал запрос на безопасность, который «Группа ЛСР» реализует благодаря системе «Умный дом». Она позволяет следить за камерами наблюдения онлайн из любой точки мира.
— То, что вы перечислили, — это уже практически базовый набор, must have. Что нужно, чтобы благоустройство стало конкурентным преимуществом?
— Помнить не только про функциональность, но и про эстетику. Использование природных материалов, органичное сочетание объектов и современный подход к ландшафтному озеленению превращают придомовую территорию в современное пространство — оазис зелени и спокойствия среди мегаполиса. Раньше благоустройство такого формата можно было встретить в высоком сегменте недвижимости, сейчас же он становится повсеместным спутником и комфорт-класса, особенно малоэтажных проектов. Создание всех перечисленных условий повышает привлекательность проекта и положительно влияет на продажи.
— Каким, на ваш взгляд, может быть рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти через несколько лет? От чего это будет зависеть?
— Рынок недвижимости цикличный и остро реагирует на актуальные тренды экономики. Его участники привыкли к ипотеке, поэтому при нормализации рынка и возвращении к приемлемым ставкам рост ожидаемо возобновится.
«Проекты будут все активнее появляться в пригородах Петербурга. Таким образом, фокус с локации перейдет на сам объект и его характеристики»
Количество новых объектов зависит не только от спроса, но и от количества участков. В этом плане активно развиваются новые намывные территории и приграничные с областью районы. Мы, например, также вышли в область с проектом «Ржевский парк», развивая данную территорию самостоятельно. Проекты будут все активнее появляться в пригородах Петербурга. Таким образом, фокус с локации перейдет на сам объект и его характеристики.
