Исторический центр Петербурга — лоскутное одеяло, где открыточные перспективы перемешаны с руинами, в трещинах которых растут деревья. Есть целый перечень знаковых объектов, которые разрушаются с каждым годом, и лишь ряд проектов, дающих вторую жизнь историческим зданиям и целым территориям. Где образовались самые острые болевые точки, в чем причина неудач и как можно улучшить ситуацию, обсудили эксперты — участники дискуссии «Архитектурные «черные дыры» Петербурга — что делать?», организованной отделом конференций РБК Петербург совместно с проектом «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга».
Болевые точки
Модератор дискуссии, журналист, телеведущий, член Союза архитекторов России Роман Герасимов представил «БОлтийскую дюжину» — список самых известных архитектурных «язв» Северной столицы, составленный проектом «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга». В список вошли здания и территории как в историческом центре, так и за его пределами, которые уже много лет находятся в плачевном состоянии. Первым номером идет Конюшенное ведомство, к которому безрезультатно подступались несколько инвесторов, и которое продолжает «сползать в Мойку». Вошли в список и Красный треугольник — промышленная территория, которая могла бы стать не менее ярким пространством, чем Севкабель, и Главпочтамт, откуда выселили почту под нужды инвестора, но проект заглох, и здание пустует.
Некоторые объекты в списке имеют перспективы развития. Например, Охтинский мыс, который уже много лет представляет собой пустырь за синим строительным забором. Эта территория имеет все шансы выйти из списка «черных дыр» благодаря проекту, реализуемому компанией «Газпром нефть». «Существует проект, благодаря которому археологические находки будут музеефицированы, появится общественное пространство, зеленое пространство. Очень хочется, чтобы Охтинский мыс превратился в точку притяжения, которая соединит в себе несколько функций: общественную, деловую, как это предусмотрено проектом, и музейную», — отметил Роман Герасимов.
Еще один пример — особняк Панина на улице Константина Заслонова. «Собственник попросил нас помочь привести его в нормальное состояние, и до конца года он приобретет опрятный вид», — сообщил инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация» Ян Бобрышев.
Однако большинство объектов — участников «БОлтийской дюжины» не имеют ни активного инвестора, ни четких планов города, что с ними делать. Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов назвал целый ряд причин для этого. Во-первых, отсутствие общественного согласия по поводу использования памятников: одни требуют исключительно музеефикацию, другие выступают за приспособление к новым функциям, а власть все время меняет свое видение вопроса. Во-вторых, экономические сложности. «Это слабоокупаемые проекты или не окупаемые вообще. У нас очень жесткие нормы по реставрации, и эта деятельность очень дорогая, а государственной поддержки, которой было бы достаточно для инвесторов, нет», — подчеркнул Дмитрий Некрестьянов. И в-третьих, каждый проект — индивидуален, у каждого свои экономические параметры, технические и юридические тонкости, и к каждому нужен особый подход.
Проблема вертикали
Определить подход к каждому объекту могли бы городские власти, полагает директор по региональному развитию «А101» Вячеслав Семененко. По его мнению, по каждому объекту город должен не только сделать историко-культурную экспертизу и определить предметы охраны, но и дополнить их сценарием наилучшего использования, который можно предлагать бизнесу. Эксперт выделил три базовых варианта таких сценариев. Если предварительная оценка покажет, что проект экономически эффективен, его можно реализовать инвестору на рыночных принципах. Если нет — привлечь мецената, крупную компанию, которая заходит в город и готова использовать свой капитал для реализации знакового проекта. «Третий сценарий, когда не нашли ни инвесторов, ни меценатов — государственно-частное партнерство, когда государство компенсирует инвестору затраты через налоги, субсидии и так далее», — добавил Вячеслав Семененко.
Когда речь идет о памятниках архитектуры, экономически эффективный проект — большая редкость. «Даже в историческом здании, которое не является памятником архитектуры, восстановление — очень сложная задача. Мы работаем на грани рентабельности. Продаем мы дешевле, чем новые здания, а реализация проекта — дороже. И эти ножницы сжимаются все больше и больше», — сказал Ян Бобрышев.
Соответственно, государственная поддержка необходима. Сегодня инвесторы ее не чувствуют ни с финансовой точки зрения, ни с организационной. «У нас административная вертикаль в городе отсутствует как класс. В Москве решение, принятое на уровне мэра, означает, что для каждого государственного органа уже расписано, кто что должен сделать. У нас согласование на верхнем уровне — это виза «рассмотреть в установленном порядке», и при спуске на уровень исполнителя теряется цель. Всегда есть вероятность, что кто-то скажет — нет, так нельзя», — посетовал Дмитрий Некрестьянов.
Нет в Петербурге и защиты инвестиционного капитала, добавил к этому Вячеслав Семененко. «Для инвесторов заходить в Москву дорого, но, если ты с командой Собянина определил правила — нет вариантов, что тебе кто-то помешает реализовать проект. Это касается и памятников в том числе. Петербург десятилетиями просто обходят, потому что считают «черной дырой» — ни защиты инвестиций, ни правил», — подчеркнул он.
Ключевые риски
Один из ключевых рисков для проектов, связанных с историческими зданиями — это затягивание сроков по причинам, не зависящим от инвестора. «Когда кто-то занимается приспособлением памятника, тут же возникает оппозиция, зачастую далеко не конструктивная, инвестор тратит очень много времени на суды и срывает сроки, закрепленные в инвестиционном договоре с городом», — привела пример генеральный директор «Городъ» Татьяна Новицкая. Еще одна причина задержек, по ее словам — это обследования окружающей застройки, и затем разработка мероприятий по их сохранению, которые напрямую связаны с взаимодействием с жителями окружающих домов. Без их согласия невозможно обследовать здания. Надо законодательно урегулировать этот вопрос, считает Татьяна Новицкая.
В случае с градозащитниками, по мнению экспертов, могло бы помочь ограничение срока оспаривания — например, в течение трех месяцев с момента публикации документов по проекту на определенном ресурсе. Сейчас многие документы публикуются, но суды считают сроки давности не от публикации, а от момента когда мог узнать конкретный заявитель, т.е. ограничение не работает. Как пояснил Дмитрий Некрестьянов, суды часто встают на сторону градозащиты, потому что доказать, что конкретный заявитель ознакомился с конкретным документом давно, практически не возможно. Он предложил создать ресурс, аналогичный citywalls, где к каждому адресу будут привязаны все связанные с проектом документы.
Чем больше открытости, тем лучше, согласились участники дискуссии — тогда есть возможность урегулировать спорные вопросы до начала реализации проекта и обойтись «малой кровью». «Все спорные, сложные, противоречивые вопросы, связанные с инвестированием в сохранение памятников, нужно выносить на Совет по сохранению культурного наследия, который сейчас собирается крайне редко. Это публичный орган, там присутствуют журналисты», — полагает член Советов по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга и Министерстве культуры РФ Михаил Мильчик.
В поиске инструментов
Вячеслав Семененко предложил инструмент, который позволил бы повысить прозрачность проектов и снизить риски для каждой из сторон. «Строительство новых жилых домов урегулировано 214-ФЗ. Когда мы открываем проектное финансирование, банк из нас «вынимает» исчерпывающий перечень обстоятельств, документов, экономических моделей. И если банк подписал с нами соглашение о кредитовании, то и орган власти, и общественность понимают, что этот проект прошел все исчерпывающие экспертизы. Давайте здесь введем аналогичный механизм — без проектного финансирования, без источника, подтвержденного юридически значимым способом — не будем предоставлять инвесторам исторические объекты», — сказал он.
Дмитрий Некрестьянов указал на слабое место подобного механизма: до предоставления объекта инвестору у того не будет необходимого пакета документов, чтобы представить в банк. Однако новые механизмы нужны, согласились участники дискуссии. Как нужна и четкая позиция властей, и повышение открытости процесса, и гарантии для инвесторов. В противном случае частный капитал так и будет обходить Петербург стороной, а памятники архитектуры продолжат разрушаться и останутся «черными дырами» в живой ткани города.
