В I квартале текущего года девелоперы вывели в продажу 12,7 тыс. квартир в Петербурге и Ленобласти — на 30% меньше, чем годом ранее, подсчитали в Nikoliers. Причиной, по словам аналитиков, стало сокращение покупательского спроса. Конкуренция за покупателя ужесточается, и сегодня бизнесу как никогда важно понимать, какой продукт будет востребован на рынке. Как должен выглядеть современный жилой комплекс, чтобы не потерять актуальность и через 5-7 лет, и какие проекты запускаются, несмотря на обилие внешних рисков — обсудили участники онлайн-дискуссии «Стартуют в 2023: новые девелоперские проекты», организованной отделом конференций РБК Петербург совместно с проектом Retrogradu.net.
Внешние факторы и долгосрочные тренды
По наблюдениям руководителя отдела маркетинга «Охта Групп» Елены Аккуратовой, продажи в уже запущенных проектах в I квартале 2023 года оказались ниже, чем в I квартале прошлого года, однако в марте они шли активнее, чем в январе-феврале, и апрель подхватил мартовскую эстафету. Прогнозировать, что будет дальше, сложно — очень многое зависит от внешних факторов, подчеркивает эксперт.
Тем не менее, участники дискуссии видят ряд долгосрочных трендов, которые следует учитывать девелоперам. Так, Дмитрий Синочкин, эксперт рынка недвижимости, обозреватель еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга», отметил снижающуюся покупательную способность населения. При этом запрос на качество остается прежним, и единственное, чем готов поступиться покупатель — это локация. «Покупатель, обладая меньшими деньгами, не готов снижать уровень жизни. Рынок постарается удержаться в размерах того же самого платежа, подтягивая комфорт и понемногу переосмысляя местоположение. То, что мы воспринимали как совершенно удаленные края, оказывается вполне приемлемо», — говорит Дмитрий Синочкин.
Новые кластеры
Логично, что спрос в такой ситуации смещается в Ленинградскую область. Региональный директор ГК «Страна Девелопмент» Дмитрий Колтунов отметил бум малоэтажного строительства в Ленобласти. Он связал этот тренд с массовым переходом горожан на удаленную работу с момента пандемии. «Появился класс людей, которые могут работать удаленно. Соответственно, они могут «голосовать ногами» за любую точку земного шара», — отметил Колтунов.
По мнению Дмитрия Колтунова, смещение нового строительства на периферию может помочь городу достичь полицентричности. О необходимости «разгрузить» исторический и деловой центр Петербурга эксперты говорят уже давно. Однако, чтобы создать новые подцентры, нужны рабочие места, а в Петербурге текущий уровень цен на жилье не позволяет переложить эту задачу полностью на девелоперов. «Хотя у нас застройщики тоже создают рабочие места. Это социальная инфраструктура, коммерческая недвижимость на первых этажах, обслуживание создаваемого жилого фонда — отчасти это создает эффект полицентризма», — полагает эксперт.
Второй стимул к полицентричности Петербурга, по словам Дмитрия Колтунова, это «эффект Газпрома». «Переезд головного офиса крупной компании привел к созданию подцентра, вокруг которого формируется новый кластер», — подчеркивает он.
Ноу-хау и среда
В условиях растущей конкуренции за покупателя девелоперам необходимо еще тщательнее, чем раньше, продумывать каждую деталь проекта. Причем, по словам заместителя генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, сегодня необходимо проектировать жилые комплексы, которые будут востребованы через 5-7 лет. «Девелоперский проект длится в среднем от 3 до 7 лет, и за это время меняются потребности, целевая аудитория, возникают ситуации, которые могут в принципе изменить психологию потребления», — пояснил он.
В числе элементов, которые помогут обеспечить жилому комплексу актуальность, Максим Жабин назвал технологии «умного дома». «Первое, что требуется от «умного дома» в базовой комплектации — это безопасность, далее он обеспечивает комфорт — автоматическую передачу показаний счетчиков, взаимодействие с управляющей компанией и т.д. Мы пошли дальше: например, благодаря системе, которую мы разработали, будет происходить контроль за расходованием воды, электричества и тепла», — рассказал Жабин.
Эксперт привел еще одно ноу-хау, позволяющее охватить максимально широкую целевую аудиторию — совмещение нескольких типов жилья в одном проекте. Различия, по его словам, будут заключаться в «нарезке» квартир и применяемых материалах. Например, в зависимости от этажа будут использоваться металлопластиковые окна либо алюминиевые.
В свою очередь, директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская подчеркнула важность создаваемой среды как конкурентного преимущества. «Транспорт, социальная инфраструктура — это то, без чего современный проект не может быть реализован. Сейчас создавать проект без качественной среды обитания невозможно», — сказала она.
Оправдывать ожидания и повышать класс
Елена Аккуратова так сформулировала общий принцип для создания востребованного проекта: «Очень важно создать базу, удовлетворяющую все ожидания, соответствующие классу жилья. Если это премиальное жилье — оно должно иметь все соответствующие опции, и инженерные, и планировочные, и многие другие. То есть, мы должны создать уникальный продукт с ожидаемыми характеристиками», — подчеркнула она.
При этом, по словам Аккуратовой, проект должен максимально повышать класс места, в котором находится. Она привела пример проекта «Мытный двор», который, с одной стороны, возводится в «аварийной зоне» на месте заброшенных складов, с другой — находится в центре города, в тихом зеленом месте, то есть в идеальной локации для премиальной недвижимости.
В свою очередь, модератор дискуссии, журналист, телеведущий, член Союза архитекторов России Роман Герасимов привел еще один пример грядущего преобразования депрессивной территории. «Охтинский мыс, который должен обрести новое общественное пространство наряду с офисом «Газпром нефти», может стать серьезным драйвером для развития территории Охты», — сказал он. В то же время, напомнил эксперт, в Петербурге до сих пор сохраняются проблемные точки — в том числе, Конюшенное ведомство в самом сердце Петербурга и «Красный треугольник» на Обводном канале.
Пожелания к государству: услышать и не мешать
Создание качественных проектов в городе и пригородах зависит не только от самих девелоперов. Участники дискуссии поделились мнениями о том, какие шаги государства могли бы способствовать развитию.
«Чтобы облегчить жизнь горожан и девелоперов, запустить реально работающие, связанные между собой подцентры, очень хочется, чтобы власти озаботились развитием транспортной сети. Мы отстаем от Москвы, транспортная реформа ничего не принесла горожанам. У власти есть все инструменты, чтобы через ГЧП, через участие госкорпораций, привлечение инфраструктурных кредитов у нас наладилась нормальная транспортная сеть», — полагает вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.
Дмитрий Колтунов считает целесообразным расширение «эффекта Газпрома» за счет децентрализации офисов других госкорпораций. Максим Жабин призывает власти быстрее реагировать на внешние изменения, Елена Аккуратова — просто не мешать.
Дмитрий Синочкин полагает, что главное, чего не хватает сегодня властям, отвечающим за развитие города, — это обратная связь. «Система обратной связи сейчас отсутствует напрочь. Нет ни возможности влиять на принимаемые решения, ни даже уверенности в том, что кто-то слышит мнение горожан и девелоперов», — заключил эксперт.
