В прошлом году предложение апартаментов в Петербурге опустилось до минимального уровня с 2017 года — по итогам третьего квартала в продаже осталось 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. кв. м, свидетельствуют данные Knight Frank St. Petersburg. Это стало следствием повышенного спроса со стороны инвесторов, с одной стороны, и сдержанной активности девелоперов — с другой. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказал РБК Петербург о том, почему сервисные апартаменты продолжают набирать популярность у инвесторов в недвижимость и какие тренды будут определять развитие рынка в 2022 году.
Дефицит вылился в удорожание
— Как развивалась ситуация с объемом предложения апартаментов в Петербурге в 2021 году? Какие факторы на него влияли?
— Предложение от спроса отставало. В 2021 году в Петербурге впервые было продано более 5 тыс. юнитов. Это больше 160 тыс. кв. м. Сервисные апартаменты традиционно в абсолютных лидерах — почти 90% приходится на их долю. Новые проекты вводились в продажу не так активно, городские власти не очень охотно выдавали разрешения на строительство апартаментов. Наблюдались некоторые признаки дефицита. Что в том числе вылилось в очень существенное удорожание — на 1 млн руб. за юнит в среднем.
— Как менялся объем спроса?
— Спрос рос по мере того, как росли цены на недвижимость в целом. Довольно много покупателей апартаментов из числа тех, кто 2–3 года назад взял бы студию в обычном жилом комплексе. Но цена жилого метра, вкупе со статистикой по ставкам за аренду жилья в Петербурге, заставляет инвесторов пересматривать планы.
— Каковы ваши прогнозы по спросу на апартаменты на 2022 год, какие факторы будут влиять на него?
— В эпоху высокой инфляции, усугубленной дефицитом на очень многих рынках, покупка апартаментов рассматривается как единственно верное решение.
— Как изменялась цена на апартаменты в прошлом году и каковы ваши прогнозы по динамике цен на текущий год?
— За прошлый год цены на апартаменты в Петербурге выросли на 40–42%. В 2022-м такой рост цен мы вряд ли увидим. Но 15–20% за год сервисные апартаменты вполне могут прибавить. Чем больше проектов в эксплуатации, тем больше наглядных подтверждений работоспособности таких инвестиций. Это формирует дополнительный интерес.
«За прошлый год цены на апартаменты в Петербурге выросли на 40–42%. В 2022-м такой рост цен мы вряд ли увидим»
Рыночная ниша
— В прошлом году вы открыли продажи в сети сервисных апарт-отелей AVENIR. Какие предварительные итоги продаж вы можете подвести на сегодняшний день?
— Если коротко, то мы полностью выполняем план. Во-первых, расположение проектов делает их объективно востребованными среди арендаторов. А значит, привлекательными для вложений. Во-вторых, год назад мы создали собственную УК — PSK Invest, проделавшую за год огромную работу: от разработки концепции апарт-отелей и пакетов меблировки до программ доходности и первых договоренностей с корпоративным сегментом арендаторов.
— Каковы ваши прогнозы по загрузке апартаментов после сдачи? Позволяет ли сегодняшний уровень загрузки оправдать ожидания инвесторов по доходам?
— Мы рассчитываем на среднюю загрузку в течение года не менее 60%. По факту, скорее всего, будет выше — конкуренция у наших проектов в их рыночной нише практически отсутствует или мала. В высокий сезон заполняемость будет близка к 90% — такова статистика рынка качественного размещения в 2021 году. И чем дальше, тем больше восстанавливается внутренний туризм.
Можно сказать, что помогло несчастье: работа в пандемию продемонстрировала, насколько сервисные апартаменты востребованы даже в таких условиях. И могут приносить доход.
«Можно сказать, что помогло несчастье: работа в пандемию продемонстрировала, насколько сервисные апартаменты востребованы даже в таких условиях. И могут приносить доход»
— Каковы ваши дальнейшие планы по развитию в сегменте апарт-отелей?
— Мы планируем представить в первом квартале этого года еще один проект, который войдет в сеть AVENIR. Таким образом, у нас будет четыре проекта под управлением PSK Invest. Также в первом квартале этого года наша управляющая компания возьмет первый пул апартаментов в сдачу по программам доходности в двух объектах: апарт-отеле Putilov AVENIR напротив метро «Кировский завод» и апарт-комплексе START рядом с метро «Парнас». Оба проходят сейчас процедуру подготовки ко вводу в эксплуатацию.
Подтягивание инфраструктуры
— Сейчас ведется доработка закона об апартаментах, которого так долго ждали и который внушал определенные опасения. Каким образом его принятие, когда оно наконец-то состоится, повлияет на петербургский рынок апартаментов?
— Об этом можно будет сказать только после того, как он будет принят в той или иной форме. Уже давно понятно, что власти нацелены на максимизацию социальных обязательств для проектов апартаментов. Доводы для этого разные, но для Петербурга главная причина заключается в нехватке подобной инфраструктуры. Поэтому последняя будет «подтягиваться» к апартаментам.
— Какие основные тренды будут определять развитие рынка в ближайшие годы?
— Соотношение спроса и предложения будет определять все. Прошлый год ознаменовался нехваткой предложения, но в 2022-м оно должно несколько нагнать спрос. Пока остается открытым вопрос фактического удорожания себестоимости строительства из-за включения в нее социальной инфраструктуры. Так или иначе, новые проекты в 2022 году на рынок выводиться будут, в том числе относительно крупные.
