На долю стрит-ретейла приходится большая часть оборота розничной торговли в России. При этом регулирование отрасли идет по принципу ужесточения требований к бизнесу и не затрагивает ключевые моменты взаимодействия собственников жилых домов и операторов встроенных коммерческих помещений. Перспективы законодательного регулирования сферы розничной торговли участники рынка стрит-ретейла обсудили с представителями Минпромторга в рамках конференции «Дни ритейла на Неве» в Петербурге.
Большая отрасль
Развитие стрит-ретейла имеет ключевое значение для экономики больших городов — на него приходится до 80% оборота розничной торговли в России, емкость рынка — более 31 трлн рублей, говорит глава Ассоциации стрит-ретейла, президент группы компаний RENTA Артем Гудченко.
Общий фонд стрит-ретейла в Петербурге, по оценкам Артема Гудченко, составляет 12,8 млн м2, что в четыре раза больше, чем площадь всех торговых центров города. Стрит-ретейл активно развивается не только в историческом центре, но и в новостройках.
«Раньше при проектировании и строительстве больше всего внимания девелоперы уделяли только жилой составляющей. Сейчас же строительные компании в проектах своих зданий предусматривают все больше помещений для коммерческих целей», — говорит директор по развитию СК «Л1» Надежда Калашникова.
В пользу жителей
Между тем угрозы для отрасли стрит-ретейла увеличиваются: федеральный центр ужесточает правила игры для операторов коммерческих объектов в жилом фонде — магазинов, аптек, кафе и пр., расположенных во встроенных помещениях. Так, в начале года президент РФ дал поручение правительству сформировать список необходимых ограничений на размещение в жилых домах объектов, связанных с торговлей и оказанием услуг. Таким образом, риски для сегмента стрит-ретейла могут резко возрасти. Правда, документ об ограничениях для отрасли в Минпромторге пока не подготовили. В рамках конференции «Дни ретейла на Неве» директор департамента развития внутренней торговли Минпромторга Никита Кузнецов заявил: «Мы будем отстаивать права представителей стрит-ретейла, если вопрос об ужесточении условий работы этого сегмента вновь будет рассматриваться на федеральном уровне».
По словам участников рынка стрит-ретейла, нынешнее законодательство уже содержит ряд нюансов, затрудняющих развитие бизнеса. «Сегодня в нормативной базе перекос в пользу интересов жильцов, а интересы собственников коммерческой недвижимости не учитываются. Например, любое вмешательство в конструктив здания требует согласований с жильцами дома. Согласно федеральному законодательству, одобрение на изменения должны дать все собственники жилья или ТСЖ. Получить такое разрешение практически невозможно, учитывая, что 10-20% собственников квартир в них не проживают. Остальные жильцы в подобных ситуациях мало думают о конструктиве, но начинают выкачивать из бизнеса все, что могут», — говорит Артем Гудченко.
О необходимости упорядочить регулирование на рынке стрит-ретейла говорит и управляющий партнер Бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Светлана Гузь. «Важно скорректировать действующие правила, ведь нормативы различных ведомств часто не согласованы и вступают в противоречие между собой. Такое несовершенство законодательства открывает простор для профессиональных жалобщиков, чем успешно пользуются «недобросовестные юристы», — говорит эксперт.
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам первого полугодия 2019 года суммарный объем площадей формата стрит-ретейл в Петербурге составил 596,5 тыс. м2. Средний размер помещения составил 110 м2. 35% помещений располагаются на значимых магистралях центральных районов — Лиговский пр., Садовая ул., Гороховая ул., Средний пр. Васильевского острова. В основном подобные площади предпочитают бары, кофейни и булочные, небольшие магазины продуктов, аптеки и пр.
Местный уровень
Отрасль стрит-ретейла нуждается в четких и понятных правилах игры и установить их могут региональные власти, уверен владелец бара «Барслона Family» Андрей Федотов. Так, в нормативных актах можно прописать допустимый уровень воздействия стрит-ретейла на окружающие его здания. Например, уровень шума и запаха, которые появляются из-за деятельности ресторанов и кафе во встроенных помещениях. Таким образом можно решить львиную долю споров, которые возникают между владельцами квартир в домах, где расположен стрит-ретейл, и владельцами этого бизнеса. «Сейчас жильцы на общем голосовании решают, можно ли тому или иному заведению построить крыльцо, установить вывеску на доме, где располагается бар или ресторан. Часто в таких ситуациях владельцы квартир запрещают оформить коммерческий объект не потому, что вывеска будет мешать, а потому что она просто не нравится жильцам», — поясняет Андрей Федотов.
С ним согласен гендиректор ООО «АмРест» Абдалла Хафез. «Было бы неплохо, в частности, утвердить нормативы по размещению воздуховодов на фасадах здания, которые выходят во двор», — отмечает он.
Плата за неудобство
Представители сетевого ретейла также говорят о необходимости систематизировать отношения владельцев домов и бизнеса. При этом, по мнению заместителя гендиректора по правовым вопросам ООО «Спар-Калининград» Алексея Елаева, необходимо определить и размер штрафов за нарушение той или иной нормы. Например, по нормативам нужно разгружать машины так, чтобы не загораживать окна, поэтому есть запрет на разгрузку товаров для магазинов со стороны двора. Если ввести адекватную систему штрафов или доплат, то, возможно, жильцы того или иного дома будут готовы терпеть разгрузку товаров в своем дворе за определенную сумму. «Такой вариант может устроить и предпринимателей», — говорит Алексей Елаев.
Облегчить жизнь стрит-ретейла можно и внесением ряда поправок в федеральное законодательство. Например, по мнению Артема Гудченко, решить проблему стрит-ретейла и собственников квартир могло бы исключение жильцов из процесса согласования размещения в здании коммерческой организации.
Следует также ввести фиксированную компенсацию за выбытие имущества общего пользования, которую каждый собственник коммерческих площадей вносил бы в бюджет ТСЖ в случае переделки своих помещений, отметила Светлана Гузь. Если узаконить эту норму, то не нужно будет спрашивать разрешение на переделку у всех жильцов, при этом их экономические интересы будут соблюдены, считает эксперт.
Артем Гудченко, президент группы компаний RENTA:
«Сегодня в нормативной базе перекос в пользу интересов жильцов, а интересы собственников коммерческой недвижимости не учитываются. Например, любое вмешательство в конструктив здания требует согласований с жильцами дома. Согласно федеральному законодательству, одобрение на изменения должны дать все собственники жилья или ТСЖ. Получить такое разрешение практически невозможно, учитывая, что 10-20% собственников квартир в них не проживают».
Никита Кузнецов, директор департамента развития внутренней торговли Минпромторга:
«Мы будем отстаивать права представителей стрит-ретейла, если вопрос об ужесточении условий работы этого сегмента вновь будет рассматриваться на федеральном уровне».
Светлана Гузь, управляющий партнер Бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS:
«Важно скорректировать действующие правила, ведь нормативы различных ведомств часто не согласованы и вступают в противоречие между собой. Такое несовершенство законодательства открывает простор для профессиональных жалобщиков, чем успешно пользуются «недобросовестные юристы».
