«Мы приняли ряд важных решений относительно бизнеса в России»
Материалы выпуска
«Мы приняли ряд важных решений относительно бизнеса в России» Экспертиза «Призвать к мобилизации можно только один раз» Экспертиза «Застройщикам пришлось учиться грамотному построению финансовых моделей» Экспертиза В кредите отказать Инструменты Больше пьют и меньше платят Экспертиза «Банки стали внимательнее относится к оценке собственных рисков» Экспертиза Капкан для стрит-ретейла Решения Естественный отбор Рынок
Экспертиза Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

«Мы приняли ряд важных решений относительно бизнеса в России»

Руководитель компании «ЮИТ Санкт-Петербург» – об изменениях в работе финского концерна на российском рынке
Фото: ЮИТ Санкт-Петербург

В 2019 году финский строительный концерн ЮИТ принял несколько важных решений, определяющих будущее его российского бизнеса. О том, почему ЮИТ усиливается в новых нишах и начинает работу в новых городах, но одновременно сворачивает возведение жилья в некоторых ключевых регионах России, включая столицу, а также о том, как это связано с переходом на эскроу-счета, в интервью РБК+ рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен.

— Каким был 2019 год для ЮИТ в России? Претерпела ли изменения стратегия работы концерна в стране?

— Должен сказать, что наша стратегия изменилась, но не очень сильно. Мы приняли ряд важных решений относительно бизнеса ЮИТ в России. Так, в июне мы обнародовали решение уйти из бизнеса по выполнению внешних подрядов, который получили после объединения с компанией «Лемминкяйнен». Последняя выполняла ряд контрактов в Петербурге. В принципе, не секрет, что убытки, которые ЮИТ получил в России в прошлом году, в большей степени были связаны именно с внешними подрядными проектами. Мы их, конечно, успешно завершили, но убытки никуда не делись. Сегодня мы не видим в России достаточного количества инвесторов, для которых важны срок и качество выполнения работ, а не только цена.

В Финляндии ЮИТ активно занимается внешним подрядным бизнесом и продолжит им заниматься. Но когда мы готовим бюджет для такого рода работ, то ориентируемся не на объем выручки, а исключительно на маржу. Поэтому выбираем такие проекты, в которых определяющими для клиента факторами являются качество строительства и срок. В России, повторюсь, с этим сложно.

Второе важное решение: мы закрываем наш девелоперский бизнес в Ростове-на-Дону. Последний проект в этом городе ЮИТ завершил в марте 2019 года, так что решение далось довольно легко. К сожалению, Ростов-на-Дону — это город, в котором стоимость жилья на рынке недостаточна для того, чтобы мы могли строить качественно. Кроме того, в последние годы там практически невозможно найти хорошие участки под застройку.

Мы также приняли решение постепенно свернуть бизнес в Московской области. Собираемся продолжать строительство на участках, которыми уже владеем, но приобретать новые пятна под застройку не будем. Таким образом, мы остаемся в Московской области как минимум до лета 2021 года, но только для завершения уже начатого строительства. Главная причина — в большом росте нагрузки по строительству социальных объектов. Мы не отказываемся строить детские сады и школы, но, похоже, власти слишком поздно спохватились и начали требовать от девелоперов, которые реализуют проекты в Московской области сегодня, профинансировать социальную инфраструктуру, которая должна была там строиться в последние 10-15 лет. Одновременно мы не видим снижения стоимости участков в Московской области. Маржа получается очень маленькая, нам неинтересно.

Мы также не будем продолжать строительство в Москве. Там, к сожалению, очень длинный срок от покупки участка до начала строительства. Проблема характерна, конечно, для всех российских регионов, но особенно остро она стоит именно в Москве, так как участки в столице стоят очень дорого. Требуются большие первоначальные инвестиции, но участок висит на балансе много лет, и проценты за пользование денежными ресурсами съедают всю маржу, которая в Москве действительно неплохая, это правда. Для нас проблема обострилась после объявления о переходе строительства жилья на проектное финансирования с использованием эскроу-счетов. С точки зрения международной отчетности, средства клиентов на счетах эскроу — это долг перед третьими лицами, что означает необходимость увеличивать вложения капитала. То же самое касается и других городов, но там требуются меньшие инвестиции, и потому мы приняли решение уйти именно из Москвы. Вложенный капитал ЮИТ в России сейчас находится на уровне 20 млрд рублей, и совет директоров определил, что увеличивать эту сумму не следует. Если бы мы продолжали строить в Москве и дальше, то пришлось бы поступиться работой в других регионах. В итоге мы продолжим работать в Петербурге, Казани, Екатеринбурге и Тюмени. По этим четырем городам у нас всегда был хороший результат, во всяком случае, достаточный для того, чтобы мы могли постоянно покупать новые участки.

— Вы упомянули реформу финансирования строительства жилья. Как происходит переход от получения денег дольщиков на работу с эскроу-счетами? Можете поделиться предварительными результатами?

— Пока все наши проекты продолжают реализовываться по старой схеме. Только в середине ноября мы открыли первый счет эскроу для нового дома в Екатеринбурге. Так что говорить о каких-то даже предварительных результатах пока невозможно. Могу лишь заметить, что первые банки, с которыми ЮИТ будет работать по схеме с эскроу, — это Сбербанк и Альфа-Банк.

— Вам уже понятна стоимость ресурсов по этой схеме?

— В целом да. Средняя стоимость банковского проектного финансирования будет где-то между 4 и 6% годовых. Впрочем, пока это лишь предположение, так как итоговый процент зависит от объема средств, размещенных покупателями на счетах эскроу. Каким оно кажется в реальности, мы сможем сказать только через год.

Критически важной в этом смысле мы считаем проблему поэтапного раскрытия счетов эскроу. В октябре я участвовал в Форуме 100+ в Екатеринбурге, посвященном теме строительства в больших городах, и там затрагивали эту проблему. Сейчас предполагается, что застройщик получает доступ к деньгам на счетах эскроу только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру. Обсуждается возможность освобождать средства на счетах эскроу поэтапно, по мере готовности домов. Такой шаг был бы очень позитивен. Мы всячески поддерживаем подобную инициативу, хоть и не считаем, что изменения будут скоро приняты. Обнадеживает уже тот факт, что Минстрой говорит об этом.

— Почему это так важно для вас?

— Смотрите, что получается сейчас. Мы покупаем участок и инвестируем в сети (вода, канализация, газ, тепло); эти вложения, сделанные еще до начала строительства, могут достигать 30-35% от общей стоимости проекта. Получить первоначальные инвестиции обратно можно только через несколько лет, когда дом будет введен в эксплуатацию и освободятся средства на счетах эскроу. Если бы девелоперы получили возможность возмещать часть затрат из средств покупателей до завершения строительства, то смогли бы инвестировать эти деньги в новые участки. Такой шаг ослабил бы также давление на капитал застройщиков.

Мы понимаем, что сейчас, когда отрасль только начинает переход на использование счетов эскроу, о компромиссах говорить не приходится. Но надеемся на изменение подхода в будущем.

— Какую долю в общем объеме финансирования проектов будут занимать банковские кредиты? Известно, что ЮИТ в России активно пользовался для этих целей средствами головного концерна. Сохранится ли подобная практика в будущем?

— Действительно, мы уже 15 лет финансируем свои проекты займами от концерна и готовы действовать так же в дальнейшем. Пока очень трудно сказать, какую долю будут занимать проектные кредиты, но мы, конечно, будем их использовать, как это предполагает новое законодательство. Думаю, будем принимать решение отдельно по каждому проекту.

— Давайте вернемся к вашей стратегии. Вы продолжите строить жилье в четырех городах. Какова судьба бизнеса по обслуживанию построенных вами домов? Вы оставите регионы, в которых прекращаете строительство?

— Нет, мы продолжим обслуживать построенные дома во всех регионах, включая Москву, Московскую область и Ростов-на-Дону.

Что касается сервисного бизнеса, то в 2019 году мы приняли еще одно стратегически важное решение, которое позволит нам сделать большой шаг вперед, — подписали договор о создании совместного предприятия в области обслуживания домов с компанией «Брусника» в Екатеринбурге. От нас в СП входят компании «ЮИТ Сервис» в Екатеринбурге и Тюмени, а «Брусника» добавляет к этим двум городам довольно большую управляющую компанию в Новосибирске и компанию меньшего масштаба в Сургуте. ЮИТ получил в СП больше 50%, и это значит, что мы будем показывать весь объем продаж в наших отчетах. Мы считаем, что развитие сервисного направления позволит увеличить выручку и прибыль. Эта стратегия реализуется не только в России, но и на всех рынках присутствия концерна ЮИТ в целом. Мы не хотим уходить из старых направлений бизнеса, но будем дополнительно инвестировать в разные услуги.

— Раньше «ЮИТ Сервис» принимал на обслуживание только дома, построенные ЮИТ. Получается, ваш подход теперь меняется?

— Может быть не все знают, но «ЮИТ Сервис» уже два года принимает на обслуживание дома, которые построили не мы. Сегодня в таких домах живет уже примерно 10% клиентов нашей управляющей компании. Мы выбираем, конечно, самые качественные дома, так как не хотим принимать на обслуживание все подряд. В будущем самый большой прирост сервисного бизнеса обеспечат именно дома, которые построили наши конкуренты.

— Почему вы решили создать совместное предприятие, а не расширяться самостоятельно?

— Таким образом мы можем быстрее достичь поставленных целей. В последние годы у ЮИТ не было совместных предприятий в России, но вот в Прибалтике, Чехии, Словакии мы активно используем совместные предприятия для того, чтобы ускорить рост.

— Как вообще чувствует себя бизнес ЮИТ в разных странах?

— Что касается строительства жилья, то у нас хороший плюс в Чехии, Словакии, Польше, а также в Прибалтике (хотя в Прибалтике объемы довольно маленькие). В Финляндии прирост очень небольшой, я бы сказал так: цвет не зеленый, а желтый. Впрочем, для нас это не проблема, потому что строительство жилья — только часть нашего бизнеса в Финляндии.

— А в России?

— В России цвет тоже желтый. Мы считаем, что рынок в ближайшие годы будет стагнировать, и это связано со счетами эскроу. Стоимость финансирования будет увеличиваться, объемы — уменьшаться, цены на жилье будут расти.

— Каким был 2019 год для отрасли строительства жилья в целом?

— Если отвечать коротко, то все было стабильно. За последний год или даже два мы не наблюдаем серьезных изменений на рынке, как в Петербурге, так и в других регионах нашего присутствия. Что касается цен, то наметилась тенденция их роста. Не бурного, постепенного, но все же роста; еще два года назад цены просто стояли.

— Меняются ли как-то предпочтения покупателей в смысле квартирографии? Как проявляют себя выведенные вами на рынок квартиры «Трансформеры», планировка которых способна приспосабливаться к меняющимся нуждам жильцов?

— Доля «Трансформеров» в нашем предложении растет. Цель в том, чтобы доля таких квартир достигла 10% в общем объеме продаж; в Петербурге мы уже довольно близко подошли к этому показателю. Дополнительно начали предлагать квартиры не только с полной отделкой, но и с меблировкой. Это очень интересный сегмент, и я думаю, что в нем будет хороший рост. Мы видим, что средний размер ипотечного кредита последнее время увеличивается, это говорит в том числе и о том, что клиенты готовы платить больше за квартиры, которые обеспечивают повышенную степень комфорта и способны сразу принять жильцов без дополнительных усилий с их стороны.

— Как вы считаете, можно ли назвать российский рынок строительства жилья цивилизованным после всех трансформаций, которые он пережил за последние годы?

— Мы считаем, что рамки, в которые сейчас введен российский рынок жилищного строительства, его действительно цивилизовали. Переход на счета эскроу в этом смысле — тоже позитивный шаг. Но надо пойти на определенный компромисс. Повторю свою мысль: неправильно, что мы сегодня инвестируем в участки и подключение к сетям, но сможем вернуть вложенные средства, чтобы вложить их в новые участки, только через пять лет.

Помимо раскрытия эскроу-счетов остаются еще две проблемы. Первая — финансирование социальной инфраструктуры. Мы как девелоперы готовы что-то инвестировать, но считаем, что городская администрация тоже должна направлять средства на строительство детских садов и школ. Неправильно, когда вся нагрузка по строительству социальной инфраструктуры ложится на покупателей квартир в новых домах. Вторая проблема — парковочные места. В принципе, этот вопрос не решен нигде в мире: власти требуют строительства большого количества парковочных мест, но мы знаем, что уже через десять лет так много частных автомобилей не будет. Парадигма, подразумевающая, что чуть ли не каждая семья обязательно купит себе автомобиль (и даже не один), меняется. Между тем мы строим здания и инфраструктуру, которые будут использоваться и через 50 лет.

— Как изменения в стратегии ЮИТ в России сказываются на прогнозах для будущего года?

— Если мы оценим лишь последний год, то изменения нашей стратегии нельзя не отметить. Однако уже скоро исполнится 60 лет, как ЮИТ работает в России. Без своевременных изменений в стратегии мы не смогли бы оставаться здесь успешными так долго. Прошлый год мы завершили с убытком в 33 млн евро, но уже по итогам 9 месяцев 2019 года вышли в хороший плюс. Тенденция очевидна — вверх. В следующий год мы смотрим с позитивом.