«Текущий ландшафт девелоперских проектов в Петербурге определяется растущей конкуренцией и ограниченностью свободных территорий в пределах КАД. Активность девелоперов смещается в таких направлениях, как редевелопмент промышленных зон «серого пояса», комплексное освоение более отдаленных от городской черты территорий на периферии (например, Новосаратовка или Пушкинский район). Продолжается либо завершается развитие давно застраиваемых масштабных локаций: намыв Васильевского острова в черте города, локации Всеволожского района, примыкающие к КАД. В сложившихся городских районах, особенно центральных, преобладают точечные проекты высокой плотности.
Среди перспективных локаций, развитие которых еще далеко от исчерпания своего потенциала, — реновация промышленных кварталов — бывшие заводские территории во Фрунзенском и Невском районах, обширные территории у Обводного канала в Адмиралтейском и Московском районах, Лиговский проспект в своей южной части. Среди перспективных локаций, конечно, и окрестности «Лахта-центра», где в перспективе может сложиться новый деловой центр города. Есть ряд районов, перспектива которых связана с активизацией планов по строительству метро. Этот важнейший аспект развития транспортной инфраструктуры может повлиять на статус ряда территорий Кировского, Красносельского и Приморского районов.
Потенциал дальнейшего развития распределен неравномерно. Центр — почти исключительно точечные проекты, в том числе Петроградский район — редкие, «коллекционные». Серый пояс — крупнейший внутренний резерв развития и одновременно возможность создания новых функциональных кварталов рядом с центром. Но его локации все больше развиваются как местоположение жилья более высокого ценового сегмента, комфорт-плюс, премиум, бизнес-класса.
Новые проекты в давно сформированных обжитых локациях, особенно рядом с метро, также встречаются все реже. Довольно неожиданный факт: в Петербурге сегодня осталось не более 5-6 локаций, параметры которых позволяют строить новые дома в 10-минутной пешеходной доступности от действующих станций метрополитена. Проект RBI в Невском районе, который стартовал этим летом, — один из немногих.
Массовый спрос же, повторюсь, все больше уходит на периферию и за пределы КАД, тем более в отсутствие льготной ипотеки, как сегодня. Баланс объема предложения в последние год-два смещается именно в эту сторону: земля в Петербурге дороже и ее меньше, есть серьезная нагрузка по соцкультбыту и административно-градостроительные ограничения. Но и потенциал ближайшей Ленобласти не является неисчерпаемым: привлекательны в первую очередь участки, находящиеся ближе к городу, вблизи КАД/ЗСД, дальше стоимость логистики и привлекательность снижаются, становятся острее вопросы инфраструктуры и транспорта. Развитие новых больших районов требует дорог, школ, поликлиник, сетей, что замедляет и удорожает проекты.
Что формирует долгосрочную привлекательность места? Как всегда, это едва ли не в первую очередь транспортная доступность, качество городской среды (обжитость района, благоустройство и озеленение), функциональная насыщенность локации (рабочие места, инфраструктура), а также традиционная репутация, «бренд района» в глазах покупателя — достаточно консервативный показатель, который меняется крайне медленно, но все же меняется.
Крупные инфраструктурные проекты как раз являются примером такого фактора, который может стать триггером этих изменений: они перераспределяют транспортные потоки, меняя востребованность и стоимость участков; создают новые магистральные оси развития (например, Широтная магистраль скоростного движения), повышают инвестиционную привлекательность районов, где ранее не было спроса, запускают мультипликативный эффект, стимулируя дальнейшее развитие жилья и коммерческих площадей. Строительство Большого Смоленского моста и новых станций метро станут такими проектами уже в ближайшие годы».
