«Традиционно под доступным понимается жилье, которое значительная часть населения может приобрести. В ситуации, когда цены на квадратные метры и ставки по кредитам стремятся в космос, говорить о финансовой доступности жилья не приходится. Единственный более-менее реальный вариант — это малометражки без отделки и ремонта на самых окраинах Петербурга. Но это жилье крайне некомфортно для жизни и, даже если им обеспечить исходя из целевой нормы в 33 кв.м. на человека к 2030 году заданный процент петербуржцев, то город скоро опять столкнется с проблемами благоустройства, инфраструктуры, необходимости ремонта или расселения таких «доступных» кварталов.
В XXI веке только финансовый аспект перестал быть единственным критерием для выбора любого жилья, в том числе и массового, доступного. Житель современного мегаполиса хочет не просто хоть какой-то свой угол, а свой комфортный угол. То есть само понятие «доступного жилья» трансформируется в «жилье, доступное для комфортной жизни». Это автоматически влечет за собой требования покупателей к качеству строительства, наличию социальной и транспортной инфраструктуры, развитости улично-дорожной сети, благоустройству и озеленению, а также доступности услуг не ежедневного спроса.
Итак, где же в Санкт-Петербурге можно построить достаточно большое количество доступного жилья? Внутри существующей городской застройки это сделать сложно, так как пригодных для жилого строительства территорий осталось очень мало. На «серый пояс» тоже не стоит рассчитывать — все, что можно было там без больших вложений реновировать и застроить, уже сделано. Если смягчить требования к быстрой транспортной доступности центра Петербурга, то можно рассмотреть вариант строительства городов-спутников, но с учетом печального опыта Кудрово, Мурино и схожих проектов. По сути, это не полноценные города-спутники, а спальные районы, отодвинутые от Петербурга, плохо обеспеченные транспортом и без большого количества городских функций.
При проектировании городов-спутников нужно сначала думать об их транспортной доступности, например о развитии системы скоростного пригородного общественного транспорта, и регламентировать высотность. Отчасти по этому пути формируется Славянка. Там невысокая застройка, и если удастся обеспечить жителям быстрое попадание в центр Петербурга за счет общественного и личного транспорта, то в итоге локация сможет претендовать на статус города-спутника. Пока же в Санкт-Петербурге есть всего один проект, который достаточно активно реализуется по классической модели города-спутника — строящийся «Южный». У него понятная функция — научно-производственная, там создадут достаточное количество рабочих мест. За счет этого «Южный» будет восприниматься именно как город, существующий «для чего-то», а не как отдаленный спальный район. Но будет ли жилье в «Южном» доступным? Это большой вопрос. Опыт существующих наукоградов, того же Академгородка в Новосибирске, говорит, что вряд ли — стоимость квадратного метра там сопоставима с уровнем центра города. Удачным примером города-спутника можно считать казанский наукоград «Иннополис»: в нем не много жителей, он комфортен для жизни и цены на жилье там вполне доступные.
Наиболее привлекательной локацией для строительства доступного жилья является полоса сельскохозяйственных земель на юге и юго-востоке Петербурга, удаленная от города на 50-70 км. Это так называемое «второе транспортное кольцо» — Кировск, Волосово, Ломоносов, Гатчина, Красное Село. Теоретически на этих территориях можно реализовывать масштабные проекты КРТ и создавать новые города-спутники или жилые районы. «Дотянуть» туда общественный транспорт реально, там можно планировать мало— и среднеэтажную застройку — эффект масштаба поможет окупить инвестиции. Есть одно важное препятствие — большинство этих земель находится в собственности у лендлордов, в том числе бывших совхозов, они могут быть готовы ее продавать, но за очень большие деньги, а это сразу убивает идею доступного жилья.
Если отодвинуться от Санкт-Петербурга на 100 км, то мы попадем на «третье транспортное кольцо» — Приозерск, Волхов, Кириши, Кингисепп. Там и земля дешевле, и простора для КРТ больше — но создание сети общественного транспорта, чтобы обеспечить быструю и постоянную связь этих городов с Петербургом, пока кажется нереалистичным.
Массовое использование механизмов КРТ в районах существующей застройки Петербурга для строительства «доступного жилья» маловероятно, за исключением проектов реновации «хрущевских кварталов». Пример Москвы показывает, что, если город или какой-то иной крупный инвестор вложит в эту программу большое количество денег на старте проекта, то повысить комфортность и доступность жилья на этих территориях можно. Но у Петербурга таких денег нет, поэтому пойти по московскому пути вряд ли получится. На самом деле сегодня эти «хрущевские районы» являются тем самым доступным для комфортной жизни жильем. Это среднеэтажная застройка с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, хорошим озеленением. Оптимальным вариантом реновации этих районов стала бы реконструкция самих домов, чтобы обеспечить людям комфорт в том месте, где они уже живут. К сожалению, не все серии хрущевских домов можно эффективно реконструировать по конструктивным причинам.
Противоречие «комфорт или цена» актуально не только для Петербурга — в любом крупном мегаполисе мира сложно обеспечить людей одновременно комфортным и недорогим жильем. Для того, чтобы эта идея реализовалась, нужно было еще на старте нового этапа экономической жизни страны и города принимать принципиально иные законы, регулирующие строительную сферу, либо реализовывать масштабные федеральные программы по субсидированию такого жилья, либо же по его распределению. Но имеем то, что имеем: в Санкт-Петербурге внутри тела его городской застройки априори невозможно обеспечить доступным для жизни жильем широкие слои населения — можно лишь попытаться улучшить ситуацию».
Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга.
