За 20 лет рынок коммерческой недвижимости Петербурга претерпел серьезные изменения. По словам основателя и коммерческого директора производственной компании «Гласскон» Юрия Можейко, бум строительства торговых и бизнес-центров пройден, теперь начался этап адаптации старых построек. В дизайне офисных интерьеров тоже произошли изменения с приходом поколения Z. Сколько продлится тренд на коворкинги, с какими кейсами приходят компании и что ждет рынок коммерческой и жилой недвижимости — Юрий Можейко рассказал в интервью РБК+ Петербург.
Смена формата
— Что происходит сегодня на рынке недвижимости, с точки зрения подрядчика?
— Перед СВО был небольшой спад. Нагнеталась атмосфера в бизнес-сообществе: качели с долларом, уже тогда начинались качели с ключевой ставкой. Некоторые компании стали покидать рынок и сворачивать проекты в недвижимости.
В этот период нам даже пришлось переключиться на элитные жилые комплексы: зоны лобби, места общего пользования. В частности, мы реализовали их в ЖК Futurist, в ЖК Familia, ЖК «Леонтьевский мыс», реконструировали Левашовский хлебозавод под офис RBI. В офисном сегменте оставались небольшие заказы. Спустя полгода-год после начала СВО на Россию наложили санкции, и внешние инвестиции и товарооборот сократились. Но деньги девать инвесторам куда-то надо было. И вот сейчас мы видим на рынке коммерческой недвижимости настоящий ренессанс — поднимаются старые локации, и инвесторы вкладывают туда деньги, потому что деньги должны работать.
Покупаются и территории, и здания, и помещения. В коммерческих помещениях создаются гибкие офисы, коворкинги. В сегменте коворкингов сейчас настоящий бум. Элитная жилая недвижимость разлетается за 2-3 дня, бронь полная.
Но рынок растет в финансовом эквиваленте, в объемах, я думаю, что он стагнирует, потому что развитие массового жилого сегмента уровня эконом — Кудрово, Бугры, Новосаратовка — замедлилось.
— Как изменилась отраслевая структура заказчиков, кто сейчас диктует спрос?
— В b2b-сегменте это, в первую очередь, девелоперские компании, во вторую — владельцы компаний, которые расширяются или переезжают из офиса в офис, ну и, наконец, петербургские компании, которые строят жилье в сегменте бизнес и элит: Setl, ЛСР, Legenda, Element, Glorax.
— А что происходит в сегменте частных клиентов?
— В сегменте b2c мы видим два направления. Первое — спрос на конструкции из стекла, душевые, межкомнатные двери, мебель индивидуального дизайна в сегменте частных интерьеров. Второе направление — загородное строительство, усадьбы. Здесь растет спрос и на интерьерные решения, и на внешние конструкции — ограждения террас, патио, навесы.
— То есть люди с заграницы переключились на Ленобласть?
— Да, однозначно. Этот тренд начался еще в пандемию, когда многие оценили благо собственной дачи, и действительно стало много покупок загородных участков, загородной недвижимости. Коттеджи, строительство под себя, ну, а дальше зависит от возможностей клиента. Кто-то из бочки сделает себе мангал, а кто-то хочет зону отдыха из стекла, которая трансформируется, чтобы можно было посидеть и осенью, и летом.
Офис нового формата
— Означает ли снижение ввода коммерческих площадей сокращение числа заказчиков?
— Нет, но происходит перераспределение. Если раньше это были классические офисы: прямые стены, обычная отделка и зонирование перегородками, то сейчас тренд на современные интерьеры, дизайнерскую отделку под ключ.
— Как компании адаптируются под эти требования рынка?
— Мы, например, запустили в 2019 году производство функциональной мебели. Это позволяет заходить на этапе бетонной коробки с конструкциями из стекла и металла и заканчивать отделку помещений поставкой мебели. То есть делаем практически полный фит-аут — оформление пространства в коммерческих объектах
— С финансовой точки зрения, какие проекты выгоднее делать?
— Самыми финансово емкими проектами всегда будут сложные, индивидуальные. Ведь для типовых вещей большого тиража есть свой обширный рынок. Мы же специализируемся на штучных решениях.
— Какой самый необычный заказ вы реализовали?
— Самым впечатляющим был проект для одного крупного объекта федерального значения, строящегося в акватории Финского залива. Мы победили в конкурсе мокапов — трехмерных моделей объектов — на поставку конструкций под будущие vip-зоны лифтовых холлов и зоны черных лестниц. По замыслу главного дизайнера, на лестничном ограждении должно было быть ажурное пиксельное изображение невской волны, которое в зависимости от угла зрения «перетекало». Мы придумали, как это реализовать совместно с мастерами из Академии художеств и запатентовали идею, передав права заказчику. Самым же сложным, пожалуй, был проект редизайна автосалона крупного дилера BMW на Стартовой улице в Петербурге. В качестве исходника у нас были только рендеры, созданные дизайнерами марки. И по этим рендерам мы смогли полностью воплотить проект. Для этого привлекали коллег из Академии им. Штиглица с кафедры материаловедения. На нашем заказе защитили несколько курсовых.
— Какие вызовы стоят перед компанией сейчас?
— Основная сложность — это влияние ключевой ставки и курса доллара на стоимость материалов. Наш бизнес подразумевает отсутствие длительных проектов, которые тянутся более полугода, в случае же длительных проектов, приходится учитывать риски. Горизонт планирования сузился. И если берем длинные заказы, то в договоре привязываем стоимость проекта к стоимости материалов.
Вторая сложность — это кадры. К сожалению, кадровый голод и в рабочем сегменте, и в офисном. Очень сложно найти толковых менеджеров. Даже несмотря на то, что я создал локальный обучающий центр, где мы передаем опыт, развиваем компетенции, это процесс небыстрый, нужен опыт и выдержка. Большая часть наших менеджеров работает с нами по 10−12 лет.
— Есть ли у вас амбиции стать лидерами рынка?
— Наша стратегия — не занять первое место, а быть в топе. Только это дает точку роста и развития. Сегодня выиграл, завтра проиграл, это жизнь. Мне нравится выражение, что «успех — это умение идти от неудачи к неудаче, не теряя оптимизма». По-моему, нас получается. За 2024 год мы реализовали больше тысячи проектов. И маленьких, и больших. Из маленьких порой рождается хорошие крупные проекты. Например, человек сначала себе домой заказал конструкцию, а потом у нас с ним рождается уже крупные коммерческие проекты.
— Как будет дальше меняться рынок недвижимости?
— Если мы говорим про рынок коммерческой недвижимости, продолжится редевелопмент старых заброшенных депрессивных зон, бывших заводов, фабрик. Во-первых, у них привлекательные локации, и второе — там можно много не делать, что-то вообще оставить как есть.
Элитный сегмент жилой недвижимости продолжит развиваться. Мы наблюдаем, что Петербург становится домом для бизнес-сообщества. В Москву ездят работать, а в Петербурге живут.
— Популярность коворкингов продолжится или уже начинает снижаться?
— Я думаю, что продолжится, но у любого тренда есть точка пресыщения. Сейчас, если сравнивать коворкинги с торговыми центрами, мы находимся где-то на этапе 2005−2006 годов, на экваторе. Еще 5−7 лет и этот сегмент рынка в Петербурге будет насыщен.
