Спрос на недвижимость в высоком ценовом сегменте сократился — многие потенциальные покупатели перебрались за границу вместе с капиталами. Однако, по мнению директора компании «Альфа Фаберже» Виталия Бахарева, интерес к действительно элитным объектам, напротив, растет. Что отличает настоящий элит-класс от смежных сегментов и каков его потенциал развития в Петербурге — Виталий Бахарев рассказал в интервью РБК+ Петербург.
Смена скоростей
— Как вы оцениваете состояние рынка элитной недвижимости Петербурга?
— Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять, что мы вкладываем в понятие «элитная недвижимость», потому что оно на петербургском рынке очень размыто. Мы знаем, например, объекты, которые продвигаются как элитные, но находятся в неподходящих локациях. Если мы вкладываем в это понятие определенный набор факторов — локация, инфраструктура, наполнение, дополнительный сервис и прочее — то в этом сегменте объектов не так много. И спрос на эти объекты сохраняется и, возможно, даже увеличивается, потому что люди хотят сохранить свои средства. Если же говорить в целом про сегмент дорогой недвижимости, то, по моим сведениям, он скорее стагнирует.
— Как, по вашим наблюдениям, изменилось поведение покупателей элитной недвижимости в связи с последними событиями?
— На примере нашего проекта Meltzer Hall мы видим, что вырос интерес со стороны так называемых портфельных инвесторов, которые покупают сразу пул квартир. Раньше такие покупатели тоже были, но период принятия решения у них был дольше. И наоборот, физлица, которые покупают для себя, раньше принимали решение, в среднем, за три недели, а сейчас этот период увеличился до 1-2 месяцев. То есть люди сегодня сложнее расстаются со своими деньгами, анализируют, ждут. В то же время, портфельные инвесторы уже подстроились под новый ритм жизни, когда ситуация меняется динамично, и быстрее решаются на покупку.
Прошлое и будущее
— В составе Meltzer Hall пять объектов культурного наследия. Какие задачи стояли перед вами в этой связи, как вы подходили к их решению?
— У нас из 15 тыс. кв. м жилой площади 5 тыс. — в объектах культурного наследия. Основная сложность в том, что к каждому объекту нужен индивидуальный подход. Например, заводскую трубу мы разбирали по кирпичику, чтобы затем воссоздать: альпинисты передавали друг другу каждый кирпич, чтобы не разбить. Фасад первого в Петербурге кинотеатра «Гранд Палас» мы взяли в кассету на время работ. Была идея вывезти его, потом поставить заново, но в итоге мы приняли решение не двигать его с места. Остальные здания тоже достаточно непростые. Мы полностью поменяли в них перекрытия, фундамент. Был долгий кропотливый процесс выемки грунта изнутри здания. Где-то мы восстанавливали обрушившуюся кирпичную кладку, заказывали «исторический» кирпич, чтобы не выбиваться из цветовой гаммы. Сейчас эти здания уже готовы.
— К отдельным элементам проекта, в частности к проработке концепции благоустройства набережной реки Карповки, вы привлекали студентов академии им. Штиглица через конкурс «Реальные кейсы». Что вам дает сотрудничество с академией?
— Мы считаем, что преимущество молодых специалистов в том, что у них незашоренный взгляд, они не боятся творить, создают уникальные идеи, и мы хотим дать им возможность проявить себя на практике. Например, студия, которая сделала для нас дизайн-проект парадных, выиграла с ним целый ряд престижных премий и получила приличный объем заказов.
Локации: потерянные и перспективные
— Начиная разговор об элитной недвижимости, вы в числе ключевых факторов отметили локацию. Есть ли в элитных локациях Петербурга еще место для новых проектов? Как выглядит рынок земельных участков в этих локациях?
— В Петербурге очень разношерстный рынок земельной базы. Это, например, предприятия, которые находятся в историческом центре и понимают, что им тяжело здесь находиться с учетом логистики, но испытывают сложности с переездом из-за особенностей производственного цикла. Думаю, с уменьшением земельного фонда в историческом центре Петербурга процесс постепенно пойдет.
Есть, как ни прискорбно, активы, которые находятся в обветшалом состоянии. Здания на первой линии, затянутые сеткой, которые разрушаются с каждым годом. Есть и сравнительно новые объекты — например, торговые центры — которые не пользуются спросом и нуждаются в реконструкции.
— Свободные участки под элитную застройку — это уже, видимо, утопия…
— Такой шанс был. Намывные территории, например, тоже могли стать участком элитной недвижимости — при правильном подходе, правильной концепции.
Есть пятна, которые считаются элитной застройкой, но, по моему мнению, могли бы стать таковой, если бы объем строительства был немного меньше, сохранилось больше свободного пространства, была более продуманная транспортно-логистическая структура.
— Вы имеете в виду Петровский остров?
— В том числе. Я родился на Петроградской стороне, на Малом проспекте, и прожил здесь всю жизнь. Я помню еще тот Петровский остров, где трамваи не ходили до дальних общежитий. Помню деревянный мост, с которого ловили рыбу, завод «Вулкан», озеро, в котором мы купались. И мне небезразличны преобразования, которые здесь происходят. Концептуально многие вещи можно было сделать правильнее. Построить чуть меньше квадратных метров, но получить большую добавочную стоимость.
В целом, интересные локации в Петербурге еще будут появляться. На Петроградской стороне еще многое можно сделать. Но хотелось, чтобы это было сделано по-настоящему качественно.
Цифровая среда
— Цифровизация активно захватывает строительный бизнес. Какие разработки используете вы?
— У нас есть как собственное IT-направление, касающееся строительной части, так и задачи, которые мы отдаем на аутсорсинг. Наша IT-структура, например, разработала уникальные телескопы для мониторинга окружающей застройки. В контексте BIM-моделирования мы сотрудничали и с Российским фондом развития информационных технологий, и с рядом других структур.
— Какие возможности дают вам цифровые технологии, какие стадии жизненного цикла они охватывают?
— Они охватывают абсолютно все стадии: начиная от подготовки проекта, в частности — лазерного сканирования исторических зданий и создания 3D-модели с точностью до миллиметра, и заканчивая системами умного дома на стадии эксплуатации. Начинку умного дома мы закладываем так, чтобы человек мог далее наполнить его на свое усмотрение. То есть, мы даем минимальный набор базовых опций, но предела расширению нет. Мы хотим включить в спектр услуг управляющей компании функцию цифрового сопровождения, чтобы владелец мог обратиться в консьерж-сервис и дополнить необходимый функционал.
— Есть ли сложности с импортным оборудованием для умного дома и других интеллектуальных систем?
— Мы их сейчас не ощущаем. Импортозамещение сводится к отдельным комплектующим, тем же микрочипам, которые в основной массе производятся на Тайване. С точки зрения конечного продукта многое производится в России, в том числе уникальные вещи. Взять, например, университет ИТМО — мы встречались с ребятами, которые сами создали лазерный дальномер, спектрометр — от и до.
Итоги и планы
— Как продвигается ваш проект по созданию гостиничного комплекса на Приморском проспекте?
— Мы купили этот объект вместе с юрлицом у «Плаза Лотус Групп». Сейчас получаем разрешение на строительство, когда пройдем эту стадию, можно будет говорить о параметрах проекта.
— Что повлияло на ваше решение о покупке?
— Нас привлекла интересная локация: первая береговая линия, Приморский район, вокруг — парки, близость «Лахта центра». Сочетание всех этих факторов делает объект уникальным.
— Вы говорили ранее, что рассчитываете, в том числе, и на институциональных инвесторов при реализации сьютов. Что это за инвесторы, есть ли уже предварительные договоренности?
— Мы пока не работаем с инвесторами в формате соглашений, но видим определенный интерес. Есть, например, компании — не только из государственного сегмента — которые заинтересованы в сохранении ключевых сотрудников, в том числе предоставляя им жилье определенного уровня, и поэтому выступают в качестве портфельного инвестора.
— Как вы оцениваете итоги этого года для компании и перспективы на следующий?
— Мы живем по принципу «делай что должен, и будь что будет». В этом году мы закрыли хорошую сделку, и это очень большой плюс. В перспективе — реализация текущих проектов, в следующем году мы должны сдать Meltzer Hall.
— Какую глобальную цель ставите перед компанией?
— Поменять ментальность строительного рынка, чтобы продукты, которые рождаются, имели определенный статус. Хотелось, чтобы люди, которые приезжают в Петербург, восхищались не только исторической архитектурой, но и современной.
Реклама. Рекламодатель ООО «Альфа Фаберже», afaberge.ru