За последние два года субсидированная ипотека — как за счет государства, так и через совместные программы девелоперов с банками — стала главным драйвером продаж на первичном рынке недвижимости. Покупателям жилья субсидирование ставки застройщиком до 0,1% дает заметное снижение ежемесячного платежа до комфортного для семейного бюджета уровня, но может стать проблемой, если квартиру придется продать до выплаты кредита.
Средство для поддержки продаж
Впервые программа льготной ипотеки с господдержкой появилась в России в апреле 2020 года. Чтобы поддержать рынок недвижимости в пандемию, государство предоставило возможность оформлять жилищный кредит под 6,5% годовых. Изначально программа была рассчитана на полгода, но затем ее несколько раз продлевали.
На фоне роста ключевой ставки в феврале 2022 года до 20% годовых ставка по субсидируемой из бюджета программе также значительно выросла — до 12%. Это негативно повиляло на востребованность таких кредитов и спрос на жилье. В итоге в мае ставку понизили до 9%, а в июне — до 7%. Сроки действия льготной ипотеки сохранили до конца 2022 года.
«Перестройка ипотеки с государственной поддержкой (вкупе с субсидированием от застройщиков) позволила вернуть продажи на рынке новостроек на приемлемый уровень, то есть когда денежных потоков в рынке достаточно, чтобы достроить подавляющее большинство текущих проектов, а также запускать новые проекты, хотя и менее интенсивно, чем ранее», — считает руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин.
Статистика Управления Росреестра по Петербургу подтверждает оживление рынка недвижимости: ипотеки в августе 2022 года зарегистрировано на 25% больше (10,7 тыс.), чем в мае этого года.
«Замерший весной рынок недвижимости к концу лета начал подавать признаки жизни. Сделки стали заключать потребители, которые ждали снижения ставок и срочно хотели улучшить свои жилищные условия по тем или иным причинам», — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее словам, таких немного, поскольку за последние год-два платежеспособный спрос себя исчерпал.
По данным bnMAP.pro, доля ипотечных сделок в новостройках в августе выросла до 85% в Петербурге и 84% в Ленобласти. Срок обременения в ипотечной сделке продолжает расти и составляет уже 23,7 года в городе и 23,4 года в области. Самые востребованные ипотечные кредиты на 30 лет, их оформляют 41% заемщиков Петербурга и 40% в области.
По выдаче ипотеки в Северной столице и Ленобласти лидируют: Сбербанк (с долями 45 и 52% соответственно) и ВТБ (24 и 25% соответственно). На третьем месте по Петербургу с долей 6% находится Банк Санкт-Петербург, в Ленобласти — Альфа-Банк с долей в 5%
Быстро и выгодно
По данным ДомКлик (сервис Сбербанка), Петербург входит в топ-3 регионов России по количеству ипотечных сделок, уступая лишь Москве и Подмосковью. Средний срок совершения сделки — 15 дней.
«Ипотека на сегодняшний день — это единственный инструмент, который позволяет застройщикам продавать то жилье, которое они строят. Это понимают в правительстве. Именно поэтому мы видим постоянный процесс работы правительства и банков по улучшению условий по ипотеке: расширяется круг льготных групп, например, были включены IT-специалисты», — подчеркивает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Условия для запущенной в этом году специальной программы для сотрудников российских IT-компаний предусматривают выдачу кредитов от 4,3%, с первоначальным взносом от 15%. По состоянию на начало сентября в Петербурге по льготной IT-ипотеке банками было одобрено 1,4 тыс. заявок и уже выдано 402 кредита на сумму 4,3 млрд руб. «По этим показателям город уступает только Москве и идет с большим отрывом от других субъектов РФ», — заявлял ранее вице-губернатор Петербурга Станислав Казарин.
16 сентября 2022 года ЦБ снизил ключевую ставку в шестой раз подряд, на 0,5 п. п. до 7,5% годовых. Вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса банка ВТБ Евгений Дячкин прогнозирует, что продажи ипотеки в России во втором полугодии могут вырасти в 1,5 раза.
Второе рождение субсидированной ипотеки
Параллельно с государственными программами субсидирования ипотечных ставок в России развиваются и программы от застройщиков. Первые такие предложения от девелоперов и банков появились пять лет назад. Тогда клиентам предлагалась ипотека на 3–4% ниже обычной ставки, причем скидку давали только на первые годы выплаты займа. В этом году широкое распространение получили программы по субсидированию ставки до 0,1% годовых на весь срок кредита. По данным ДомКлик, летом 2022 года у Сбербанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.
40% выданных летом 2022 года кредитов в Сбере пришлось на ипотеку с субсидированием от застройщика, подсчитали в ДомКлик
Такой вид субсидирования имеет одну особенность. «Стоимость квартиры увеличивается на размер комиссии банку. Эта разница компенсирует банку недополученные в связи со сниженной ставкой выплаты по кредиту. Это основной и, пожалуй, единственный минус — удорожание от базовой цены», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
В обзоре ЦБ за II квартал 2022 года отмечалось, что снижение ставки с субсидией застройщика компенсируется увеличением стоимости квартир для покупателей в среднем на уровне 20%. В ипотечном центре TrendAgent говорят, что увеличение стоимости объекта при минимальных ставках может достигать 35–40%.
20% в среднем составляет удорожание квартиры для покупателя при субсидии от застройщика, говорится в обзоре ЦБ за II квартал 2022 года
«Это все равно выгодно всем, кто планирует длинный кредит: при ставке 7% годовых переплата только за 10 лет составит более 30%, за 20 лет — около 70%, за 30 лет — более 100%. А вот тем, у кого заем небольшой и срок выплаты короткий, конечно, проще выплачивать базовую стоимость под 7% годовых», — приводит расчеты Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
При этом популярность инструмента при таком росте стоимости имеет свое объяснение. «Покупатель ценит в этой программе щадящий ежемесячный платеж, который в 3–4 раза меньше, чем при стандартной ипотечной программе», — отмечает Максим Жабин.
Помимо комфортного размера выплат, субсидированная ставка зачастую дает возможность воспользоваться ипотечным кредитом. «Если платежеспособность клиента недостаточна для получения желаемой суммы кредита и он не получит в банке одобрения, то выручает ипотека с субсидированной ставкой. Благодаря сниженным ежемесячным платежам платежеспособность клиента становится приемлемой для банка, и он может получить кредит», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт подчеркивает, что смысла досрочно гасить кредит с субсидированной ставкой от застройщика нет, поскольку это уже все равно не повлияет на размер текущих выплат: комиссия банка уплачена застройщиком, а покупатель в дальнейшем закрывает тело займа.
Скрытые риски
При явных плюсах покупка жилья с помощью субсидированного застройщиком кредита имеет и скрытые риски. «Если квартиру, купленную в ипотеку по очень низкой ставке, потребуется продать, то потеря в деньгах может быть очень существенной», — говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. Обстоятельств для продажи ипотечной квартиры до погашения кредита может быть много: от рождения ребенка до развода или переезда в другой регион, добавляет эксперт.
«Если заемщик не сможет выплачивать кредит, то продажа квартиры по реальным рыночным ценам не покроет сумму кредита. Предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость на 30% в ближайшие годы нет никаких, — добавляет Ася Левнева. — Банки это хорошо понимают, поэтому ужесточают условия одобрения кредита. К примеру, первоначальный взнос от 1,5 млн руб. может позволить себе уже далеко не каждый».
При самом негативном сценарии покупатель может потерять первоначальный взнос, остаться без жилья и вдобавок с долгом банку. Поэтому эксперты советуют покупателям заранее просчитывать все варианты. «Субсидированная ипотека не является предложением для инвесторов. Она подходит для людей, которые приобретают новое жилье для себя и собираются жить в нем долго», — подчеркивает Сергей Софронов.
«Если приобретение квартиры рассматривается как инвестиция с целью продажи в течение нескольких лет, то такое вложение средств будет менее выгодным, чем покупка квартиры по другим льготным программам (например, семейной ипотеке). Однако если заемщик покупает квартиру «для себя», то переплата и размер ежемесячного платежа по ипотеке будут минимальными за счет более продолжительного срока кредита», — подтверждает директор ипотечного центра TrendAgent Юлия Евстифеева.
В поисках новых решений
В оценках долгосрочности тренда на субсидированную ипотеку участники рынка и эксперты разошлись. Ясно, что в краткосрочной перспективе он точно будет основным. «Эта программа позволяет поддержать падающий спрос в условиях падения доходов населения. Безусловно, она будет востребованной и продолжит поддерживать продажи квартир в четвертом квартале этого года», — прогнозирует Максим Жабин. «При текущей конфигурации рынка и законодательной базы альтернатив ей нет», — категоричен Сергей Софронов.
При этом для самих девелоперов расширение сроков действия программы становится менее привлекательным. «Субсидирование ипотеки относится к статье затрат «Услуги», застройщик не может увеличивать ее до бесконечности. Возможности работать по субсидированной ставке не безграничны», — констатирует Светлана Денисова.
«Искусственно заниженные ставки по ипотеке — это маркетинговый инструмент, который лучше всего работает в условиях низких доходов и плохой информированности клиентов. Как только потребители начнут понимать, что заниженная ставка — это не критерий выгодности покупки, застройщики откажутся от этого инструмента как от малоэффективного», — уверена Ася Левнева. На смену субсидированной ипотеке придут традиционные скидки, капиталоемкие подарки, такие как места в подземных паркингах, возможность беспроцентной рассрочки.
«Вряд ли застройщики откажутся от широкого набора финансовых продуктов, которые можно предложить потенциальному покупателю, чтобы повысить вероятность выхода на сделку. Но соотношение этих продуктов может меняться: можно менять срок кредита, первоначальный взнос, ипотечную ставку. Комбинаций бесконечное количество, и маркетологи их будут использовать», — резюмирует Александр Пыпин.
«Субсидирование ставки по разным ипотечным продуктам (ипотека с господдержкой, семейная ипотека и для IT-специалистов) застройщик производит по согласованию с клиентом. Покупатель понимает, что цена квартиры увеличивается на размер субсидии, но зато он получает комфортную нагрузку — с ежемесячными платежами, которые существенно ниже, чем по стандартным программам.
Специалисты отдела продаж застройщика могут подобрать для клиента такие условия субсидирования, чтобы ежемесячный платеж был максимально удобным и «подъемным» для него. Сейчас особенно популярно у клиентов субсидирование, когда размер ставки снижается до 0,1% — ежемесячные выплаты минимизируются, но и срок кредита увеличивается обычно до 30 лет. Востребованность таких кредитов объяснима. Стоимость недвижимости выросла за последний год очень заметно, но при этом покупатели испытывают опасения по поводу своих доходов. И понятно, что они хотят иметь такие ежемесячные платежи, которые гарантированно не приведут к банкротству: даже при потере работы семья сможет нести эту финансовую нагрузку».
