«При девелопменте в центре Петербурга необходимо учитывать большое количество ограничений и интересов, которые неизбежно сталкиваются. И в этом смысле девелопмент во всем мире абсолютно одинаков. Но в Петербурге мы имеем дело, с одной стороны, с ветшающим центром, а с другой — с огромным количеством красоты. При этом охранное законодательство сильно усложняет нашу работу.
И всякий раз, когда берешься за реконструкцию здания в центре Петербурга, находятся люди, которые недовольны той концепцией, которую ты предлагаешь. И это естественно, потому что в нашем городе много неравнодушных людей, у каждого из которых свой взгляд на историю и красоту.
Поэтому каждый проект в центре — это всегда общественный договор, причем на самых разных уровнях: начиная от жителей соседних домов и заканчивая властями города. Девелопмент — это не просто вложение денег, это огромная работа по формированию городской среды. В центральных районах Петербурга мы всегда имеем дело с историческими объектами, которые требуют восстановления и реновации и, чтобы что-то реновировать, надо сначала найти новый функционал для памятника, который будет соответствовать всем правилам и требованиям, и достичь лояльности со стороны общественности. Поэтому, запуская проект реконструкции, мы всегда показываем людям, как он будет выглядеть, рассказываем про новую функцию, объясняем, что не собираемся ничего разрушать, а, наоборот, хотим его восстановить.
Создавая проект развития территории, обязательно нужно заложить ядро — общественное пространство — которое позволит этому проекту жить дальше и самостоятельно развиваться. Помимо создания территории для комфортных прогулок, это может быть, например, появление арт-пространства или создание цикла аудиоэкскурсий — этот формат мы успешно опробовали на объектах RBI. Это хорошие способы оживления территории и привлечения людей.
Но нужно помнить, что, как правило, все эти зоны глубоко убыточны или находятся на уровне компенсации затрат на содержание самих себя. Могут, с оговорками, работать небольшие офисные пространства. Явно востребованы и будут развиваться жилая недвижимость, апартаменты и гостиницы. Поскольку, я в это верю, в ближайшие 2-4 года российский турпоток заместит международный.
Мне бы хотелось, чтобы проекты Форсайта РБК учитывали эти соображения. Например, «Новая Голландия» — прекрасное общественное пространство, но вложенные туда деньги невозвращаемы. Задача проекта — покрыть эксплуатационные расходы, и то, насколько я помню, эта задача не выполняется, и проект дотируется из фонда Дарьи Жуковой. Огромные инвестиции в создание этой истории — чистого рода благотворительность. Мы как девелоперы не можем себе позволить таких затрат. Поэтому было бы хорошо увидеть по результатам форсайта проекты, учитывающие интересы девелоперов. Рассчитывать, что кто-то придет и даст денег, не приходится.
Как возможный ориентир, приведу пример нашего проекта на Барочной улице, где завершается реконструкция Левашовского хлебозавода с полным сохранением облика здания. Проект разноплановый: здесь предусмотрена и культурная составляющая, и деловая часть. Помимо этого, появится открытый сквер. Важной частью реорганизации пространства стало строительство элитного жилого дома Futurist, который был введен в эксплуатацию в начале 2022 года. Реализация этого комплекса стала, по сути, тем инструментом, который позволил RBI заниматься развитием территории.
Любой проект реконструкции в нашей практике сам по себе глубоко убыточен. Себестоимость реконструкции зданий в историческом центре Петербурга превышает цифру в 200-250 тыс. руб. за квадратный метр. То есть реконструкция всегда дороже, чем новое строительство. Поэтому в нашем проекте мы постарались совместить, даже на небольшой территории, с одной стороны — общественное пространство внутри и снаружи, открытый сквер, восстановление памятника объекта культурного наследия, с другой — доходную функцию, которая позволяет нам реализовывать такого рода продукт. Он будет работать на весь город, как минимум на Петроградский район».
Реклама, рекламодатель: ООО «Специализированный застройщик «Эр-Би-Ай-Московский», www.rbi.ru
