Спрос на петербургском рынке апартаментов за первое полугодие 2022 года сократился на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее девелоперы продолжают наращивать предложение, в том числе в рекреационном сегменте, спрос на который не упал, вразрез с общим трендом. В чем участники рынка видят потенциал устойчивости и какие тренды будут определять развитие рынка апартаментов в ближайшем будущем — в материале РБК.
Непростые времена
Сегмент апартаментов в Петербурге и в России переживает не самые простые времена, как и рынок недвижимости в целом, отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «В Санкт-Петербурге за первое полугодие 2022 года спрос на апартаменты сократился на 37% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Предложение, напротив, с начала текущего года увеличилось на 22%», — приводит данные эксперт. Причинами снижения спроса, по словам Левневой, стало отсутствие льготной ипотеки на покупку этого вида недвижимости, снижение туристических потоков и непредсказуемая доходность для инвесторов — в связи со сложной экономической ситуацией управляющие компании приостановили действие программ гарантированной доходности.
Как заметил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, весной динамика спроса на апартаменты резко меняла направление: ажиотажный спрос сменился затишьем. Но интерес к апартаментам не исчез. «Всегда есть покупатели, финансовые вводные которых идут вразрез с общими трендами. Такие люди рассматривают покупку, и наша задача предложить им максимальный выбор и удобные условия. Такого рода сделки и маркетинговый фокус на преимуществах предложения позволяет поддерживать продажи на планируемом уровне», — подчеркивает Софронов.
Темпы роста объемов предложения не снижаются, несмотря на удорожание стоимости строительства, отмечают аналитики компании Maris, при этом наблюдается укрупнение масштабов проектов. По данным компании, в первом полугодии 2022 года было выведено 12 апарт-комплексов в общей сложности на 6024 юнита. В прошлом году за аналогичный период — 11 проектов на 1933 юнита.
12 апарт-комплексов на 6024 юнита было выведено на рынок в первом полугодии 2022 года
Дешеветь некуда
Устойчивые темпы роста предложения на фоне сдержанного спроса не привели к падению цены на апартаменты. «Средняя стоимость квадратного метра апартаментов по итогам полугодия составила 287,8 тыс. руб., что на 44% выше аналогичного показателя в 2021 году. На рынке присутствуют фундаментальные причины, не позволяющие лотам в проектах дешеветь», — говорит старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева. В числе этих причин — и рост себестоимости, и дефицит предложения, сформировавшийся в прошлом году, и более высокая степень готовности проектов, находящихся в продаже.
287,8 тыс. руб — средняя стоимость квадратного метра апартаментов по итогам первого полугодия 2022 года. Это на 44% выше аналогичного показателя в 2021 году
В свою очередь, Ася Левнева привела динамику цен на апартаменты с начала года. Интенсивнее всего повышались цены на сервисные апартаменты, подорожание составило 21%. Апартаменты — аналог жилья — подорожали всего на 13%. В итоге к началу лета в Санкт-Петербурге сервисные апартаменты стоили 298,2 тыс. руб. за квадратный метр, а «псевдожилье» — 242,2 тыс. руб. «Для сравнения: квадратный метр жилья комфорт-класса с возможностью прописки и стандартными тарифами ЖКХ на конец второго квартала стоил 206 тыс. руб. Апартаменты лишились такого эффективного стимула для покупки, как более низкая цена», — отмечает Левнева.
Ликвидность и устойчивость
Тем не менее эксперты по-прежнему видят ряд преимуществ в приобретении апартаментов. По мнению директора по развитию сети апарт-отелей YE'S Антона Агапова, инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов обусловлена более высокой доходностью при минимальном пороге входа. Стабильный пассивный доход, по его словам, обеспечивается наличием профессиональной управляющей компании, которая берет на себя все вопросы, связанные с поиском арендатора и обслуживанием номерного фонда.
«Важный фактор — устойчивость сегмента к кризису, — добавляет Агапов. — Например, многие форматы коммерческой недвижимости в текущем году потерпели существенные убытки. При этом загрузка апарт-отелей нашей сети держалась на уровне 92%».
Несмотря на увеличение стоимости квадратного метра и ограниченность качественного предложения, привлекательность лотов в апарт-отелях обусловлена высокой инвестиционной ликвидностью и устойчивостью к кризисным явлениям, соглашается Алина Базаева. По ее словам, играют роль и особые условия для приобретения лота у отдельных девелоперов — партнерские ипотечные программы с банками, а также рассрочки, позволяющие не вносить всю сумму до момента завершения проекта.
«Также в некоторых проектах вновь появились программы гарантированной доходности, позволяющие инвесторам иметь стабильный доход в первые годы открытия отеля вне зависимости от его заполнения», — добавляет Базаева.
Территориальный разрез
По данным аналитиков Maris, больше всего апартаментов на сегодняшний день введено в Выборгском районе Петербурга, однако с учетом строящихся проектов он уступит лидерство Московскому району.
Как уточнил Сергей Софронов, локация зависит от назначения апартаментов. Так, среди рекреационных лидером является Курортный район, у премиальных апартаментов локации те же, что и у премиального жилья. Условный бизнес-класс (апарт-отели 4*) востребованы в Московском районе, 3* — практически в любой локации, где рядом есть метро. «В частности, Кировский район был практически чистым листом с хорошим потенциалом для развития таких проектов», — заметил Софронов. По его словам, основные требования к локации: отличная транспортная доступность, близость к крупным кластерам или достопримечательностям, генерирующим потоки гостей.
При этом подходящих локаций, особенно для премиальных апартаментов, становится все меньше. «Один из трендов текущего года — реконструкция исторических зданий в центральных районах. Это происходит на фоне роста стоимости земельных участков и сокращения их количества», — отмечает Антон Агапов.
Загород: тренд или роскошь
Еще один тренд, который отмечают эксперты, — растущий интерес к рекреационным апартаментам. «Во втором квартале 2022 года продажи апартаментов снизились на 67% в целом по рынку, однако спрос на рекреационные апартаменты оставался стабилен», — говорит Алина Базаева.
По наблюдениям Базаевой, этот сегмент резко отличается от городских апартаментов: если городские апарт-отели в первую очередь ориентированы на инвестиционный спрос, то загородные проекты рассчитаны на покупателя, приобретающего лоты для себя в качестве второй квартиры или сезонного варианта проживания. Однако и здесь есть структурные сдвиги в сторону сервисного формата. «В последние годы все более активно появляются кейсы создания инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности и управление лотом», — заметила эксперт.
Санкт-Петербург имеет огромный потенциал для развития внутреннего туризма не только как культурная столица, но и в качестве курортной зоны, подчеркивает, в свою очередь, Ася Левнева. По ее словам, Кронштадт, Сестрорецк и Зеленогорск — на севере, Петергоф, Ломоносов и Стрельна — на юге могут привлечь как историей, так и живописными пляжами, водными ресурсами. «При этом в большинстве перечисленных локаций ощущается острый дефицит предложения сервисной недвижимости. При наличии платежеспособного спроса вложения в рекреационные апартаменты должны окупиться в ближайшем будущем», — считает Левнева.
Антон Агапов более сдержанно оценивает перспективы рекреационного сегмента. «Стоит отметить, что доходность апарт-отелей в курортных районах Петербурга обеспечивается в летний период. В остальные месяцы внимание туристов привлекают апарт-отели в центральной локации с хорошей транспортной доступностью», — подчеркивает он.
Директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров также отметил, что рекреационная недвижимость относится к категории «избыточных» товаров, которые хорошо растут в периоды экономического бума, но сильно страдают от спадов в экономике. «Поскольку ситуация и в российской, и в мировой экономике предштормовая, то вряд ли можно ожидать расцвета этого сегмента в ближайшие годы», — полагает эксперт.
Больше сервиса
Общим трендом на ближайшие годы, по мнению Сергея Софронова, останется укрепление сервисной составляющей в сегменте апартаментов. «Управляющий бизнес становится все более заметным, как ранее бренды гостиничных сетей формировали имидж тех или иных объектов самим фактом своего имени в проекте», — уверен он.
«В процессе перехода к цивилизованному рынку доля покупок для собственного проживания в сервисных проектах активно сокращается, а собственники более охотно передают в управление апартаменты, раннее приобретенные для самостоятельной сдачи в аренду», — согласна с оценкой ситуации Алина Базаева.
«В текущих экономических условиях падает спрос на «псевдожилье», наиболее распространенное в Московском регионе. Один из самых популярных форматов в последнее время — сервисные апарт-отели. Продукт составляет уверенную конкуренцию жилой, офисной и торговой недвижимости.
Привлекательность сервисных апартаментов для инвесторов обусловлена более высокой доходностью при минимальном пороге входа. Стабильный пассивный доход обеспечивается наличием профессиональной управляющей компании, которая берет на себя все вопросы, связанные с поиском арендатора и обслуживанием номерного фонда.
Важный фактор — устойчивость сегмента к кризису. Например, многие форматы коммерческой недвижимости в текущем году потерпели существенные убытки. При этом загрузка апарт-отелей нашей сети держалась на уровне 92%».
«Рынок России и Петербурга — это два совершенно разных рынка. Вполне вероятно, что в следующие 10 лет рынки крупных городов России будут формироваться под влиянием петербургского опыта — создания доходной недвижимости с доверительным управлением. С сопровождением профессиональных управляющих компаний.
Как правило, интерес к покупке апартаментов формируется доступностью и разнообразием инструментов: наличие рассрочки, включая длительные, субсидированная ипотека, трейд-ин. Всегда есть покупатели, финансовые вводные которых идут вразрез с общими трендами. Такие люди рассматривают покупку, и наша задача предложить им максимальный выбор и удобные условия. Такого рода сделки и маркетинговый фокус на преимуществах предложения позволяют поддерживать продажи на планируемом уровне».
