Реализация значимых инфраструктурных и социальных проектов в городе не останавливается, несмотря на санкции и необходимость импортозамещения. Для запуска же новых необходимо увеличить доступность заемных средств и снизить уровень неопределенности, полагают участники дискуссии, организованной отделом конференций РБК Петербург и проектом Retrogradu.net «Архитектура строительного бизнеса 2022. Развитие и проекты в новых реалиях».
Самый большой дефицит
На сегодняшний день одним из ключевых моментов, на которые нужно обратить внимание является законодательное регулирование в части поддержки проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) и концессионных проектов, считает гендиректор ООО «Пуск», член правления «ВТБ Инфраструктурный Холдинг» Антон Новиков.
«С моей точки зрения, на сегодняшний момент главным дефицитом является отсутствие законодательного регулирования в части поддержки проектов ГЧП, концессионных проектов. Я говорю о системе динамического ценообразования и о ситуации с ключевой ставкой, о привлечении кредитных средств, — поясняет Антон Новиков. — Ставка существенно выросла, это оказало драматическое влияние на финансовую модель всех инвестпроектов». Вместе с тем, есть ожидания, что после снижения ключевой ставки, финансирование крупных проектов восстановится.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский отмечает, что главная проблема — платежеспособный спрос. «Когда ставку в пандемию сильно уронили, мы увидели очень высокий платежеспособный спрос, который совсем не коррелировал с уровнем доходов населения. Есть подозрение и угроза того, что люди выложились в рывке в предыдущие два года, — говорит глава RBI. — Так что масштаба текущей проблемы мы до сих пор не понимаем, мы только входим в этот идеальный шторм».
С такой оценкой рисков согласен и эксперт рынка недвижимости, обозреватель еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. «По оценке агрегаторов, спрос сократился примерно в два раза только за первые две недели апреля», — приводит данные эксперт. И добавляет, что самый главный дефицит, который делает приблизительными любые другие прогнозы, — это дефицит информации, нехватка тех маркеров, опираясь на которые можно строить дальнейшие прогнозы. «В частности, пока остается неясным, насколько продолжительными будут наложенные санкции, будет ли введено нефтяное эмбарго, как это повлияет на состояние экономики. Неизвестно как будет выглядеть городской бюджет и насколько просядут доходы граждан к концу 2022 года», — говорит Дмитрий Синочкин.
Реализация без пауз
Председатель комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов напомнил о том, что кризис в экономике был в 2008, 2014 и 2020 годах. По его словам, сейчас, как и в указанные периоды, корректируются сроки строительно-монтажных работ, оценка условий финансирования. Но даже в этих условиях проекты, которые планировалось реализовать в Санкт-Петербурге, остановлены не будут.
«Сейчас мы не собираемся ставить проекты на паузу. Пауза означает остановку по проектам — такого нет. В эпоху переформатирования есть проекты, например, Витебская развязка, которые продолжают строиться, — подчеркивает Голованов. — Есть также ряд медицинских проектов, по которым обязательно нужно закончить работу, поэтому не может быть речи о том, чтобы их замораживать».
Антон Новиков также отмечает активное сотрудничество с городом по перспективным проектам, в частности по строительству инфекционной больницы в Колпино и строительству ШМСД. «Мы ведем переговоры и по поводу Широтной магистрали скоростного движения, причем этот проект интересен тем, что он не ограничивается Санкт-Петербургом — два этапа реализуются еще и в Ленинградской области», — напоминает Антон Новиков.
Среди перспективных проектов — КАД-2, над которым работает госкомпания «Автодор». «Этот проект крайне важен для Петербурга и Ленинградской области, поскольку существенно повысит качество жизни, а также будет выступать драйвером развития экономики», — добавляет Антон Новиков.
Развитие ГЧП
В новых условиях дополнительное развитие, по мнению участников, получат проекты, реализованные в рамках государственно-частного партнерства. «Правильный баланс распределения рисков создает справедливые условия, позволяет бизнесу входить с открытыми глазами и пониманием того, что он в качестве рисков должен взять на себя, а что может требовать со стороны государства», — говорит Антон Новиков.
Заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов рассказал о работе над предложением по переводу обязательств по строительству инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ) в договоры ГЧП. «Такие проекты очень требовательны либо к реконструкции инфраструктуры, если это застроенная территория, либо к ее созданию, — поясняет эксперт. — Переводы в договоры ГЧП, концессии — достаточно интересный инструмент. И, конечно, рассматривается продление обязательств по договорам КРТ, отсрочки по арендной плате. Мы отлично понимаем, что необходимо создать определенные возможности для уточнения позиций контрагентов».
Пока же застройщики ищут доступные способы снижения расходов. Когда речь идет о больших проектах, застройщику нужны очень серьезные начальные инвестиции в инженерную подготовку территории, транспортную инфраструктуру, это, как подчеркивает Эдуард Тиктинский, лучше делать в партнерстве. «Сейчас мы имеем такие предложения на рынке, когда большие застройщики предлагают раздробить свои проекты с уже пройденной Градкомиссией, чтобы вместе приступить к реализации. Это нормальный рыночный процесс», — добавляет он.
Частные проекты и общественные пространства
Говоря о взаимодействии города и частных компаний, Роман Голованов напомнил, что сохраняется динамика и по проектам, которые реализуются при содействии крупнейших партнеров города, таких как Газпром, ВТБ, Газпромбанк. «Количество крупных компаний, с которыми идет взаимодействие, не уменьшилось. Это уже плюс. Честно говоря, я ожидаю прихода в Петербург иных крупных инвесторов, потому что идет переформатирование рынка, переформатирование условий», — добавил Роман Голованов. Как уточнил спикер, это могут быть и международные компании из дружественных стран.
По оценке главы комитета по инвестициям, препятствий для дальнейшего взаимодействия Санкт-Петербурга с крупными инвесторами по созданию общественных пространств нет. Правда, возможны паузы для реконфигурации самого общественного пространства через оптимизацию расходов или поиска более эффективного решения.
В городе будут развиваться общественные пространства: Охтинский мыс, Остров Фортов, Тучков буян. Среди перспективных локаций — территория завода «Красный треугольник». Здесь предстоит определить имущественный статус объекта, учесть пожелания собственников территории и инвесторов, добавил Роман Голованов.
В городе будут развиваться общественные пространства: Охтинский мыс, Остров Фортов, Тучков буян. Среди перспективных локаций — территория завода «Красный треугольник».
«Это уровень крупных компаний: затраты значительные, а финансовая отдача меньше, — отмечает председатель комитета по инвестициям. — Городу понравилось создавать такие пространства, он почувствовал вкус. Петербург должен развиваться, тем более сейчас нужно больше вкладываться в кросс-функциональную структуру (культурные, общественные и бизнес-пространства, кластеры, совмещающие в себе сразу несколько функций). Именно она делает объекты «живыми» и экономически выгодными».
Члена Союза архитекторов России, модератор дискуссии, Роман Герасимов отметил, что социальные проекты в Петербурге также продолжают реализовывать. «Так, «Газпром» не сворачивает проекты в Петербурге. В последние годы при участии компании в городе было реализовано уже более 220 благотворительных проектов, построено 37 спортивных объектов, благоустроено 80 улиц, скверов, набережных и площадей в историческом центре. Среди новых проектов — стадион «Петровский», над концепцией которого город работает при поддержке «Газпрома», — добавил модератор.
Меры поддержки
Способствовать привлечению новых инвесторов и реализации уже начатых проектов призван ряд мер, рассматриваемых как на городском, так и на федеральном уровне. Среди мер поддержки, которые применяются в Петербурге, Роман Голованов отметил закон о стратегических инвестиционных проектах, который подразумевает предоставление целевым образом и на льготных условиях земельных участков, а также позволяет городу сохранять контроль над теми активами, которые вовлекаются в оборот с привлечением инвесторов. «По этому механизму планируется снизить пороговую ставку для проектов с научно-исследовательской направленностью, а также санаторно-курортного и спортивного направления. Планка будет понижена, что увеличит доступность таких преференций для инвесторов», — говорит Голованов.
«Сейчас ценность инвесторов − как российских, так и зарубежных − становится еще выше. И, по сути, мы говорим о сокращении спроса на такого рода проекты. Для стимуляции этого спроса со стороны инвесторов, необходимо создавать более комфортные условия и в части инфляционного риска», — отмечает Антон Новиков.
Роман Голованов в ответ указал на актуальность сокращения сроков согласования, в частности, по предоставлению земельных участков в Санкт-Петербург с 30 до 15 дней. Глава комитета по инвестициям также обратил внимание, что в Петербурге разработана достаточно большая законодательная база, вкупе с федеральными изменениями, что открывает возможности для реализации инвестиционных проектов. Инвестиционно-промышленный блок также предлагает ряд инструментов для реализации инвестиционных проектов — через специальные инвестиционные контракты (СПИК), субсидирование через фонд развития промышленности, офсетные контракты, региональные инвестиционные проекты (РИП).
Среди иных шагов, позволяющих упростить реализацию уже начатых проектов, — возможность корректировать стоимость строительно-монтажных работ на основании представленных прайс-листов с текущими ценами с уточненными индексами-дефляторами Минстроя, говорит Антон Новиков. «По нашим оценкам, вряд ли коррекцию можно будет делать чаще, чем раз в полгода, а то и раз в год, но все-таки это инструмент, который позволит риск инфляции переложить с плеч частного партнера на плечи публичного партнера. Особенно учитывая, что данный риск абсолютно неуправляемый. Это правильный шаг, мы ждем внесения изменений в соответствующие постановления правительства», — подчеркнул гендиректор ООО «Пуск».
У компании есть и свой проект, который предполагает динамическую систему ценообразования. Это означает, что определенная цена фиксируется в базе на уровне цен четвертого квартала 2021 года. Затем предлагается фиксировать в качестве индекса-дефлятора индекс Минстроя, который появляется ежеквартально, и далее раз в квартал базовую цену увеличивать на величину индекса. «Не идеальный выход из ситуации, учитывая ежемесячно и еженедельно меняющиеся цены, но жить с этим точно можно. Мы сейчас находимся в активном диалоге с правительством Санкт-Петербурга и видим поддержку в этом направлении», — добавил Антон Новиков.
Еще один важный момент — субсидирование ставки проектного финансирования и бридж-кредитов на покупку земли. «35 млрд руб., которые выделены на эти цели, — это капля в море, где-то 5% от 100%, которые нужны, и это вызывает очень большое беспокойство, то есть эта история может закончиться, практически не начавшись», — отмечает Эдуард Тиктинский.
Объем средств, по его мнению, нужно увеличить, чтобы рынок нормально функционировал. «Процесс строительства очень инерционный — чтобы запустить проект, нужно минимум два года. А если участок сегодня не куплен, значит, через два года не будет проекта. Это в итоге остановит отрасль жилищного строительства», — поясняет он.
Антон Финогенов, в свою очередь, согласился, что 35 млрд руб. — далеко не тот объем, который нужен рынку в горизонте даже нескольких месяцев, но отметил, что это еще не финальные цифры. «Мер господдержки много, они находятся в стадии обсуждения, — отметил эксперт. — Например, распространение льготной ипотечной программы на ИЖС построенного гражданами самостоятельно, спрос на загородные дома продолжает быть высоким, дает мультипликатор в секторе торговли, стройматериалов, занятых людей. Это перспективное направление».
Девелоперы также отмечают необходимость снижения административных барьеров. Роман Голованов, в свою очередь, указал на актуальность сокращения сроков согласования, в частности, по предоставлению земельных участков в Санкт-Петербург с 30 до 15 дней. «Город тоже накапливает усталость от сроков и длительности согласования», — отметил глава комитета по инвестициям.
«В целом, нужно, чтобы промышленность оживала, нужно снижать ключевую ставку. Деньги — это кровь экономики, надо менять экономическую политику в стране. Кажется, что страна копила резервы именно для того, чтобы в критический момент резко активизировать экономическую политику, пора сделать кредит доступным и дать возможность осуществлять инвестиции», — заключает Эдуард Тиктинский.
Повтор публикации от 25.04.2022
