В последние несколько месяцев значительно изменилась модель поведения российского частного инвестора. Девальвация рубля, санкции, высказывания банкиров о возможной дедолларизации банковских вкладов, заставили нервничать даже многоопытных людей, привыкших к риску. Многие перевели деньги в самый консервативный инструмент — наличные под матрасом — и заняли выжидательную позицию. Другие посчитали, что сложились условия для получения повышенной доходности. Участники дискуссии, организованной РБК Петербург в ресторане «Палкинъ» и проходившей в рамках клуба Winner, рассказали о тактике инвесторов, которые действуют «в защите», защищаясь от рисков, и о тех, кто «нападает» — старается извлечь выгоду из ситуации высокой неопределенности.
Неожиданный таймаут
«Нельзя сказать, что люди отказались от проектов, но все немного притормозили. Все берут паузу из-за неопределенности и страха очередных санкций. Колебание курса доллара тоже вносит некоторую нервозность. Люди пытаются понять, куда инвестировать и надо ли инвестировать вообще», — описал нынешнее настроение инвесторов генеральный директор компании «Авантел» Андрей Гончаров.
Один из способов побороть неопределенность — вывести денежные средства за границу. Осенью 2018 года значительно выросло число международных транзакций, говорят банкиры. Однако геополитическая ситуация осложняет жизнь инвестору и за рубежом. Для тех, кто достаточно давно начал переводить капитал в активы за границей, условия практически не изменились. Но к состоятельным новичкам из России теперь относятся с осторожностью и сомнением, скрупулезно проверяя источники дохода.
«Согласно статистике платежного баланса, нельзя сказать, что деньги возвращаются в Россию. Например, за первое полугодие 2018 года российские компании осуществили прямых инвестиций за границу на сумму более $16 млрд. При этом их приток из-за рубежа в Россию едва превысил $7 млрд. Кроме того, иностранные инвесторы вынуждены сокращать долю владения в российских ОФЗ из-за возможных новых санкций со стороны США. Эти негативные тенденции отражаются в оттоке капитала и уменьшении ресурсов, которые могли быть инвестированы внутри российской экономики», — отмечает генеральный директор УК «ДОХОДЪ» Маргарита Бородатова.
«Движение капитала наблюдается в обе стороны: отсюда за рубеж и из-за рубежа сюда, — добавляет территориальный менеджер управления по работе с состоятельными клиентами Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Антон Давыденко. — Связано это с двумя причинами: либо клиент осознает определенные политические риски и из-за этого переводит все средства за границу, либо, наоборот, клиент понимает, что нахождение денежных средств за границей резко ограничивает возможность их контроля. И переводит деньги сюда, чтобы убрать в железный ящик или под матрас».
Рынок, где паркуются деньги
Впрочем, помимо «железного ящика» и «матраса» в России остались инструменты инвестирования, которые пользуются популярностью. Консультанты отмечают рост интереса инвесторов к новому сегменту недвижимости — апарт-отелям. В 2018 году интерес к проектам сервисных апартаментов, предназначенных не для проживания самих собственников, а для сдачи в аренду, вырос в несколько раз. По данным Knight Frank St.Petersburg, по итогам первого полугодия 2018 года продажи сервисных апартаментов выросли в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
«Одно из последних открытий для среднего или розничного инвестора — это апартаменты как объекты нежилой недвижимости с коммерческой функцией. Этот инструмент позволяет «припарковать» деньги в противовес депозитам, которые предоставляют банки. Это тренд, об апарт-отелях много говорят: крупные собственники обращаются к нашей управляющей компании для перепрофилирования объекта или использования земельного участка под строительство апарт-отеля», — подтверждает Николай Антонов, гендиректор компании «МТЛ. Управление недвижимостью».
Сопоставимо увеличивается и объем предложения на рынке апартаментов — девелоперы осваивают новый сегмент, чтобы уйти от жестокой конкуренции и затоваривания в жилищном строительстве. «Инвесторы системно вышли из рынка однокомнатных квартир, который давал девелоперам 30-40% маржу на этапе котлована, поэтому все застройщики перешли из жилья в апарты», — говорит частный инвестор, адвокат Иван Смирнов.
Только бы не убили
Массовый приход девелоперов в новый сегмент создает и потенциальные угрозы. Отсутствие опыта, грамотной управляющей компании и обещания высокого дохода могут подорвать рынок апарт-отелей.
«Очень страшно, что за счет каких-то маркетинговых фишек недобросовестный застройщик может убить рынок, как это случилось с долевым строительством. Есть опасность, что если сейчас на рынок придет много людей, которые решили поиграть в апарты, в итоге у девелоперов могут появиться те же самые дольщики — только в виде инвесторов. Давайте играть по-честному. Ведь невозможно гарантировать 17% годовых!» — продолжает Иван Смирнов.
По словам Антонова, есть две бизнес-модели на рынке апартаментов. Либо застройщик выставляет часть квадратных метров под гарантированный доход, и тогда ожидания на ближайшие три года уже заложены в стоимость квадратного метра, либо девелопер действует по агентской схеме управления доходами — управляющая компания зарабатывает только тогда, когда зарабатывает и инвестор. «Мы работаем по агентской схеме. В такой модели проценты могут быть разные — от 6 до 17%, в зависимости от туристического спроса. На краткосрочной аренде во время Чемпионата мира можно было заработать и 17%, но в среднем уровень дохода всегда плавает», — объясняет Николай Антонов.
Помимо плавающего дохода, обманутые ожидания инвесторов заключаются в непонимании, что апарт-отель — это многособственнический актив с соответствующими сложностями. «Возникает проблема дальнейшей эксплуатации комплекса, потому что договориться между собой вне зоны жилищного законодательства и обязанностей управляющей компании сложно. Мина заложена в том, что через десять лет, когда активы начнут стареть (канализация, вентиляция, кровельные и ограждающие конструкции), каждый собственник будет нести обязанность по их содержанию. Об этом не принято говорить, но такие подводные камни существуют», — заключает Николай Антонов. По мнению экспертов, также вызывают сомнения апартаменты, расположенные в спальных районах, где гостиничная функция мало востребована.
«Во все понемногу»
Кроме апартаментов, инвесторы вкладывают средства в бизнес-проекты. Среди таких инвесторов, как отметили участники дискуссии, сейчас популярны две отрасли — IT и здравоохранение, поскольку оба продукта (цифровизация и медуслуги) будут востребованы вне зависимости от политической и экономической ситуации.
«Сейчас очень много интересных проектов, связанных с цифровизацией и автоматизацией. Один из проектов, которые мы финансируем — это автоматическая страховая компания, некая смесь страхового бизнеса и интернета вещей. Есть некий набор данных, который подтверждает страховой случай, например, задержка рейса. Делается шлюз с авиакомпанией, которая подтверждает задержку или отмену, и клиент автоматически через приложение на смартфоне получает компенсацию», — приводит пример Андрей Гончаров. «Сформировался определенный социальный заказ на качественные медицинские и оздоровительные услуги, и в этой сфере появляются новые проекты как одно из направлений для инвестирования», — подтверждает гендиректор санатория «Сестрорецкий курорт», финансовый эксперт Михаил Горба.
Еще одна альтернатива апартаментам — вложения в паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). «Средняя стоимость покупки апартаментов как раз сопоставима с суммой, которую можно инвестировать в ЗПИФ на этапе формирования или дополнительной выдачи паев. Например, основную часть имущества фонда составляют объекты недвижимости, которые сдаются в аренду. Тогда инвестор (пайщик фонда) получает доход от деятельности фонда, избавляется от рисков индивидуальной покупки недвижимости и не несет расходы по содержанию объектов», — отмечает Маргарита Бородатова.
«Я бы обратил внимание на рынок ценных бумаг, — добавляет совладелец юридической компании «Леге Артис» Алексей Сальников. — Это легко диверсифицируемые активы. Можно плавно перейти из одного в другое, избегая бюрократических проволочек. Это очень грамотный инструмент, рискованный, но управляемый».
По словам регионального директора инвестиционной компании QBF Алексея Голубева, фондовый рынок сейчас предлагает новые возможности для российских инвесторов. «Петербургская биржа открыла доступ к ценным бумагам, которые торгуются в США. Получается, что теперь можно инвестировать в доллар, инвестировать в американский рынок, находясь в России, с минимальными рисками. Но дальше, в любом случае, встает вопрос управления этими активами», — говорит он.
По мнению консультантов, наиболее безопасная стратегия — инвестировать во все понемногу. «Нужен комплексный подход. Необходимо изучить инвестиционный рынок и создать свой индивидуальный портфель: ценные бумаги, среди которых государственные и корпоративные облигации, а также акции российских компаний; недвижимость, представленная паевыми инвестиционными фондами и драгоценные металлы в виде золота, серебра и платины», — заключает Алексей Голубев.
Разделяй и зарабатывай
Участники дискуссии сошлись во мнении, что лучший способ обезопасить свой актив — это разделить его. «Защита очень простая: чем меньше актив, тем меньше рисков. Это классика», — говорит Николай Антонов.
Впрочем, разделение бизнеса иногда приводит к парадоксальным решениям. «Большинство крупных предпринимателей сейчас тяготеют к радикальным путям развития — в частности к банкротству. Как это ни парадоксально, в разгар кризиса люда целенаправленно банкротят свой бизнес, особенно если часть активов расположена за границей, чтобы избежать будущих рисков. Либо бизнесмен как черепаха углубляется в панцирь и находится в ожидании, либо банкротится и берет максимум от этой процедуры. Это не только стратегия защиты, но иногда и стратегия нападения», — добавляет Алексей Сальников.
По словам Михаила Горбы, ключевое слово при сохранении капитала — это диверсификация. «Диверсификация в нескольких разрезах: по видам валют, по срокам инвестирования, по надежности», — говорит он. Базовый капитал, по его мнению, должен быть надежно защищен, и наиболее подходящий инструмент такой защиты — недвижимость. Кроме того, «золотое правило в поведении инвестора — уметь пересиживать; не дергаться и не пытаться продать актив на падающем рынке», — заключил Горба.
Ресторан «ПАЛКИНЪ» — классический ресторан русской кухни с нарядным интерьером. Красивые исторические залы с лепниной и хрустальными люстрами, антикварная мебель, картины во всю стену — образцовое заведение на Невском.
