Год назад в России в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» стартовал пятилетний федеральный проект «Новый ритм строительства». В числе его целей — сокращение к 2030 году инвестиционно-строительного цикла до 1 тыс. дней. Петербург, как все российские регионы, участвует в реализации федеральной программы, а основными инструментами ускорения строительства и повышения его качества выступают цифровые технологии, типизация социальных объектов и оптимизация процедур согласования. Как меняется ритм строительства в Северной столице — в материале РБК Петербург.
Скорость, нужная всем
Российское правительство и региональные администрации с 2019 года проводят системную работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла. В среднем в регионах России многоквартирный дом по итогам 2025 года строится за 1228 дней, или три года и три месяца, что более чем в 1,5 раза быстрее, чем в 2019 году (2181 день). «Перед нами стоит задача к 2030 году сократить инвестиционно-строительный цикл до 1 тыс. дней. Это амбициозная, но вполне достижимая цель», — заявлял заместитель правительства РФ Марат Хуснуллин. Курируемый им Минстрой регулярно составляет рейтинг субъектов РФ по продолжительности инвестиционно-строительного цикла, и Петербург пока не входит в число регионов-лидеров.
Например, по данным ЕРЗ, медианный срок строительства жилых домов в городе составляет 1976 дней, при этом быстрее среднероссийского показателя строят 34 застройщика, дольше — 23 компании. При этом инвестиционно-строительный цикл замедляется не только в сфере девелопмента: эта тенденция касается всех проектов в Петербурге. По словам заместителя председателя председатель городского Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Алексея Зырянова, «на нас до сих пор влияют достаточно высокие ставки. Новые проекты пока частично откладываются, и все это не способствует существенному росту инвестиций в экономику нашего города».
В такой ситуации ускорение инвестиционно-строительного цикла перестает быть «спущенной сверху» задачей и превращается в насущную необходимость и для бизнеса, и для городских властей. «Сейчас себестоимость строительства складывается из трех основных критериев — это проценты банка, себестоимость и накладные расходы. На проценты банка мы повлиять не можем, принципиально снизить себестоимость — тоже, остаются накладные расходы. А сократить их можно только сузив временные рамки. Поэтому нужны инструменты, которые нам в этом помогут», — подчеркнул директор по строительству одной из девелоперских компаний Петербурга Алексей Карев.
Цифра экономит время
Одним из таких инструментов становится цифровизация. «Девелопмент — одна из передовых отраслей в области цифровизации процессов. Это обусловлено высокими затратами на строительство и чрезвычайной важностью эффективного управления издержками, чего как раз и позволяет добиться внедрение цифровых инструментов в процессы», — пояснила директор по сопровождению проектов федеральной девелоперской компании Яна Грозовская.
Следующим этапом должна стать интеграция цифровых процессов в единую систему при помощи искусственного интеллекта, считает основатель петербургского девелопера элитной недвижимости Александр Кравцов: «Отрасль использует ИТ-инструменты на каждом этапе девелоперского цикла от поиска участка до эксплуатации здания, в продажах, маркетинговой финансовой сфере и так далее, и главная задача на данном этапе — все это свести воедино. Это даст возможность экономии на сроках и бюджете проектов».
Цифровизация охватывает не только процессы девелоперских компаний, но и распространяется на следующие «круги стройки» — на взаимодействие с производителями и поставщиками строительных материалов и инженерных решений. «Мы переходим в цифровой процесс и интегрируемся с нашими партнерами-застройщиками. Это позволяет нам, как производителям, всегда иметь на необходимое количество продукции на складе, чтобы удовлетворять потребности заказчиков в моменте», — привел пример генеральный директор компании-производителя пластиковых труб Александр Дядин.
Продолжается цифровизация взаимодействия застройщиков с органами государственной власти и местного самоуправления. По словам заместителя директора по проектным и стратегическим вопросам НИИ перспективного градостроительства (НИИ ПГ) Данила Мареева, в настоящее время Минстрой совершенствует системы управления архитектурно-строительными проектами: «Происходит автоматизация многих процессов взаимодействия и контроля, в том числе проведения государственной экспертизы проектной документации. На региональном уровне развиваются информационные системы обеспечения градостроительной деятельности, в рамках которых возможно получить информацию об инвестиционных площадках, ограничениях использования территории, функциональном назначении территории и многое другое. Таких систем сейчас много, и, самое главное — их объединение позволит внедрить управление как объектами, так и территорией, что позволяет утверждать о формировании единой системы «умного города».
Отдельный пласт цифровизации строительства лежит в области технологий информационного моделирования, или ТИМ, они же BIM (Building Information Modeling, информационное моделирование зданий. — Прим. ред.). Эти технологии уже распространены у подавляющего большинства застройщиков и помогают существенно сократить как сроки, так и долю ошибок на этапе проектирования рабочей документации, напомнила Яна Грозовская.
На все готовое
Помимо «цифры» основной потенциал повышения эффективности строительства участники рынка видят в типизации проектов и применении модульных технологий. Для Петербурга такой подход особенно актуален из-за масштабов строительства социальной инфраструктуры. Только в 2026 году город планирует ввод более 80 социальных объектов: 30 в рамках Адресной инвестиционной программы, а 50 — за счет вложений инвесторов. При таком объеме повторное использование проверенных решений дает существенный эффект: сокращается время на проектирование, становится понятнее стоимость объекта, проще закупки, меньше риск проектных ошибок и последующих корректировок, подчеркнул управляющий директор по девелопменту крупного федерального застройщика Алексей Пятненков. Ту же логику можно применять и к жилым проектам, наращивая долю элементов, включенных в компонентную базу для повторного применения, добавил он. «Это не приводит к появлению одинаковых жилых комплексов — наоборот, позволяет не проектировать каждый раз заново невидимую для будущего жителя техническую часть и больше ресурсов направлять на архитектуру, благоустройство и продуктовые особенности конкретного проекта. Типизация вполне совместима с высокими требованиями к качеству», — резюмировал Алексей Пятненков.
При этом необходимо соблюдать баланс между экономией на типовых решениях и разнообразием градостроительной среды, напомнил директор по строительству девелоперской компании полного цикла Андрей Бородин. «Для социальных объектов типизация оправдана в плане создания конструктивных инженерных решений. Если у нас есть хорошо отработанный проект школы или детского сада, нет смысла каждый раз переделывать его с нуля. Такой подход сильно экономит ресурсы. Но полное копирование архитектуры и решений по благоустройству территорий может привести к формированию однотипной городской среды», — пояснил он.
Канцелярские барьеры
Увеличение темпов строительства связано с дебюрократизацией: целью действующего федерального проекта является сокращение к 2030 году числа документов, сведений, материалов, согласований в строительстве до 350. К концу 2025 года количество административных процедур в отрасли снизилось в три раза — с 96 до 32, число необходимых документов сократилось более чем в два раза — с 1168 до 567.
Петербург, по оценкам застройщиков, заметно продвинулся в этом направлении во многом благодаря цифровизации административных процессов: через Единую систему строительного комплекса в городе реализовано более 127 распространенных процедур, объединенных в 75 комплексных услуг, а фактическое время исполнения переведенных в цифровой формат процедур сократилось в среднем на 30%. В Петербурге эффективно работает система по выдаче разрешений Госстройнадзора в электронном виде через портал Госуслуг, привела пример Яна Грозовская.
В то же время, уверены девелоперы, потенциал для дальнейшей оптимизации сохраняется. Сама логика развития ЕССК сегодня направлена на переход к полностью электронному документообороту и объединение отдельных процедур в «бесшовные» суперсервисы. «Для девелопера важно, чтобы цифровизация сокращала не только срок предоставления конкретной услуги, но и весь путь между взаимосвязанными этапами реализации проекта. Так что потенциал кроется в устранении пауз между смежными этапами, дальнейшей интеграции информационных систем и снижении дублирования данных. Не менее важна и предсказуемость процедур: для долгосрочного девелоперского проекта понимание сроков и стабильность требований зачастую не менее значимы, чем формальное сокращение времени предоставления отдельной услуги», — пояснил Алексей Пятненков.
Синхронное ускорение
Общий темп строительства должен увеличиваться комплексно, подчеркнул Андрей Бородин. «Жилье, дороги, школы, детские сады, инженерные сети и общественные пространства должны развиваться синхронно и создавать полноценную городскую среду, в которой человеку комфортно жить, работать и отдыхать», — пояснил он.
Для Петербурга новый ритм строительства не должен означать просто максимальную скорость возведения жилья, уверен Алексей Пятненков. Главная задача — сокращать непроизводительные паузы в инвестиционно-строительном цикле, не снижая требований к архитектуре, инфраструктуре и качеству городской среды. Для этого необходимо заранее синхронизировать строительство жилья с развитием транспорта, инженерных сетей и социальной инфраструктуры, обеспечить сквозной обмен данными между всеми участниками и шире применять стандартизированные решения там, где индивидуальная разработка не создает дополнительной ценности.
Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга.
