К концу первого квартала 2024 года на первичном загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в открытой продаже находилось 303 поселка всех форматов, а общий объем предложения, как и в предыдущие два года, составил 15,1 тыс. лотов, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». При этом спрос вырос в 1,6 раза, во многом благодаря выдаче ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), отмечают эксперты. Как долго продолжится бум на рынке загородного жилья и что будет с ценами — РБК+ Петербург спросил у экспертов и участников рынка.
Рост спроса и цены
По итогам первого квартала 2024 года на загородном рынке Петербурга и области было реализовано около 2,2 тыс. лотов, что в 1,6 раза больше аналогичного периода 2023 года. В структуре сделок основой являются участки без подряда — на них приходится 89% сделок, оставшиеся 11% разделили между собой коттеджи (7%) и таунхаусы (4%), отмечают консалтеры.
«Объем продаж домовладений вырос в 1,6 раза относительно прошлого года из-за поддерживающего спрос инструмента в виде льготных ипотечных программ», — уверена директор КЦ «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
Руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов отмечает, что средние цены предложения на полноценные загородные дома в Санкт-Петербурге и пригородах колеблются в диапазоне 29-31 млн руб., медианные — от 19 до 20 млн руб. За последний месяц они выросли на 3% и 1% соответственно — до 30,5 и 19,3 млн руб.
Какие объекты выбирают
Покупатели постепенно уходят от больших домов и участков, стараясь выбирать разумные по площади объекты. «Если в 2020 году покупатели чаще всего выбирали коттедж 180 кв. м на участке 10 соток, то сейчас из-за тенденции к уменьшению площадей средний лот имеет площадь в 160 кв. м на участке 8 соток», — говорит Ольга Трошева.
160 кв. м составляет средняя площадь приобретаемых лотов на загородном рынке Петербурга и области. Средняя площадь участка — 8 соток
«Все больше покупателей обращает внимание на эргономичность планировочных решений, а не формальное число квадратных метров, растет популярность одноуровненвых домов, где нет потерь на пространство под и рядом с лестницами, с большой площадью остекления», — добавляет Алексей Попов.
Даже в высоком ценовом сегменте заметен тренд на разумное потребление. «Если раньше стандартным для нашего сегмента был участок в 20-40 соток, то сейчас это 15-30 соток. Мы наблюдаем также определенное сокращение площадей домов. Сегодня есть спрос на дома 250-350 кв. м. Ранее средний размер дома был 450-700 кв. м. Конечно же, у нас по-прежнему есть заказчики, для которых мы строим масштабные проекты — дома площадью свыше 1 тыс. кв. м, но это теперь не столь частое явление. Как правило, люди не хотят обслуживать излишние площади, поэтому все приходит к какому-то разумному размеру и домовладения, и участка», — говорит генеральный директор «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибьютор Honka в России) Александр Царев.
Востребованные направления
Самые привлекательные локации на загородном рынке находятся в районе 30 км от города. По данным «Петербургской недвижимости», в структуре спроса на коттеджи лидируют такие локации как Токсово, Колтуши и Низино — на них приходится 40% от всех сделок.
«Популярными направлениями остаются Выборгский и Всеволожский районы. По-прежнему самым высоким спросом пользуется недвижимость в Курортном районе, но предложение в нем ограничено, есть дефицит участков под строительство. Юг города также осваивается, но пока в меньшей степени. Еще развивается Приозерское направление, там появляются интересные проекты, но в данном случае мы говорим уже о «дальних дачах», — перечисляет Александр Царев.
Основу спроса на участки без подряда составляет Всеволожский район, на него приходится 30-35% от всех сделок, уточняют в «Петербургской Недвижимости». Средний бюджет таких сделок в 2023-2024 годах держится на уровне 2,7 млн руб., что в 1,4 раза больше, чем в 2020 году. Чаще всего покупатели приобретают участки в ценовой группе 100-200 и 200-300 тыс. руб./сот, однако площади уменьшились с 10-11 до 8-9 соток.
Всего на загородном рынке Петербурга и области с января по март было продано около 190 га участков без подряда, что на 70 га больше, чем в первом квартале прошлого года. «С возможностью привлечения банковских инструментов покупателю кажется доступнее самостоятельное строительство, нежели покупка готового домовладения или подряда», — добавляет Ольга Трошева.
Ипотечный драйвер
По данным Банка России, выдача ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и готовые дома в первом квартале 2024 года составила 83,7 тыс. траншей (включая 51,3 тыс. новых кредитов, +20% к аналогичному периоду прошлого года) на общую сумму 230 млрд руб. (+46%).
Драйвером роста, как отмечают аналитики «Дом.РФ», стал сегмент ИЖС, в котором рост составил 161% по количеству новых кредитов к январю-марту 2023 года. В первом квартале 2024 года на ИЖС банки предоставили 54 тыс. траншей (включая 31 тыс. новых кредитов — в 2,6 раз больше, чем в том же периоде 2023 года) на 153 млрд руб. (+206%).
5,8 млн руб. составил средний размер ипотечного кредита на загородную недвижимость по итогам апреля 2024 года
Заместитель председателя правления Банка «Дом.РФ» Алексей Косяков называет доступную ипотеку одним из ключевых факторов развития частного домостроения. Высокий спрос на ИЖС связан с широким распространением ипотеки с господдержкой в этом сегменте (99,7% выдач в первом квартале 2024 года). При этом льготные программы на ИЖС остаются выгодными как заемщикам — ставки не превышает 8%, так и банкам — маржа по таким кредитам — 3,5 п.п. В лидерах по количеству новых выдач — «Льготная ипотека» (ее доля в общей выдаче увеличилась до 60% с 55% в первом квартале 2023 года).
По оценкам «Петербургской Недвижимости», доля сделок по приобретению загородной недвижимости с использованием ипотечных кредитов составляет примерно 60% от общего количества, что почти на треть выше показателей начала 2023 года.
В банке ВТБ прогнозируют по итогам года рост выдач ипотеки на цели ИЖС до 1 трлн руб. Всего в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в этом году было выдано кредитов на строительство индивидуальных домов на сумму 1,3 млрд руб. Агломерация входит в топ-5 регионов страны на выдаче ипотеки на ИЖС, уточняли в банке.
Однако вскоре фактор, который стимулировал продажи, станет сказываться на них негативно. С 1 июля прекращается действие льготной ипотеки, а условия выдачи семейной ипотеки будут пересмотрены.
«В случае ужесточения условий выдачи семейной ипотеки некоторые семьи могут отказаться от покупки загородного жилья или отложить свои планы», — прогнозирует Ольга Трошева.
«Частичная отмена субсидий на ставки по ипотеке делает ее почти одинаково недоступной во всех сегментах рынка. Это сделает структуру спроса более сбалансированной и очищенной от нерыночных методов его стимулирования», — уверен Алексей Попов.
Эксперт допускает, что это сократит число потенциальных заемщиков по льготным ставкам и, как следствие, число сделок с их применением. Впрочем, это касается только объектов стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. На высокий ценовой сегмент влияние фактора ипотеки будет минимальным, заключает Александр Царев.
«Сегодня покупатели очень требовательно относятся к инфраструктуре загородных проектов, стоимости домовладения и их эксплуатации, поэтому девелоперы учитывают эти факторы при строительстве, чтобы сохранить привлекательность объектов.
Наибольший дефицит предложения наблюдается в высоком ценовом сегменте. Прежде всего из-за существенного всплеска спроса во время пандемии, когда люди стремились жить за городом. Поэтому сейчас на рынке сложно найти качественные объекты со стоимостью участков в диапазоне 10-15 млн. руб. и домами стоимостью в район 50 млн. руб. Еще один тренд — рост стоимости земли и домостроений. Мы прогнозируем, что в этом году он продолжится и составит 10-15%. Основная причина — подорожание строительных материалов».
