Спрос на элитную недвижимость в Петербурге растет, а предложение сокращается. Главные условия для элитного проекта — локация и видовые характеристики, и, несмотря на появление новых центров городской активности, топовая локация — это исторический центр города. Однако здесь свободные участки под строительство — скорее, исключение, и ключевой ресурс — это реконструкция исторических зданий. Об особенностях реализации подобных проектов — в материале РБК+ Петербург.
Дефицит и ресурс
Объем предложения на первичном рынке элитного жилья Петербурга по итогам I квартала 2024 сократился на 33% к уровню прошлого года по количеству лотов в продаже, следует из данных NF Group. По итогам марта в продаже находилось 94 тыс. кв. м (690 квартир и апартаментов). При этом в январе-марте наблюдался высокий спрос в этом сегменте — за три месяца было реализовано 128 квартир и апартаментов общей площадью 17,5 тыс. кв. м, что более чем в три раза превышает значение аналогичного периода предыдущего года.
На 33% сократился объем предложения на первичном рынке элитного жилья Петербурга по итогам I квартала 2024 года
В структуре предложения элитного жилья по локациям лидерство сохранил Петровский остров, где представлено 43% от общей площади экспонируемых квартир и апартаментов, за ним, как и в прошлом году, следуют Петроградская сторона и Крестовский остров.
Однако, если сравнивать локации с точки зрения цены, то по итогам прошлого года безоговорочным лидером стали «золотой треугольник», где стоимость квадратного метра достигла 2 млн руб., и окружение Литейного проспекта, где она превысила 1,2 млн.
2 млн руб. за кв м достигла стоимость элитной недвижимости в «золотом треугольнике», 1,2 млн руб. за кв м — в окружении Литейного проспекта
«Главное условие для высоких цен — локация и виды», — подчеркивает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев. При этом в историческом центре города найти участок для строительства нового жилья — нетривиальная задача.
Как отметила директор департамента продаж и маркетинга ГК «Альфа Фаберже» Елена Ширшова, нехватка свободных пятен под застройку в центре Петербурга становится причиной того, что количество новых девелоперских концепций по реконструкции с реставрацией и восстановлением заметно увеличивается. «Нередко объект культурного наследия, расположенный на приобретенном участке и подлежащий восстановлению и реконструкции, становится частью проекта нового строительства, являясь его исторической доминантой и усиливая ценность и привлекательность в глазах покупателей», — добавила Елена Ширшова.
«Реконструкция не единственный ресурс, но потенциал у него есть, — полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — И он бы мог быть еще больше, однако состояние зданий, юридические нюансы, возможность делать те или иные работы и прочее часто эти процессы тормозят».
Баланс истории и современности
С объектами культурного слоя работать всегда сложнее и дольше — в первую очередь из-за большого количества ограничений и согласований, соглашается Елена Ширшова. Это обусловлено градостроительными правилами, в том числе, по охране объектов культурного наследия. «Это, во многом, влечет за собой высокие затраты при реконструкции и реставрации старых зданий, зачастую без возможности просчитать их или предвидеть», — подчеркивает она.
Тем не менее, не нарушать каноны прошлого, сохранять историческое наследие, устоявшийся облик, а при возведении нового здания помнить о единой архитектурной ткани территории — это крайне важно, признает Елена Ширшова. С другой стороны, по ее словам, невозможно, действуя в историческом центре, жить только прошлым. «Современные здания через сто лет станут объектами культурного наследия, и мы, девелоперы, строители, архитекторы, несем большую ответственность перед будущими поколениями, которые будут впитывать культурный код через наши архитектурные шедевры», — добавила она.
Отчасти упрощают процесс современные технологии, которые позволяют сократить время и трудозатраты на отдельных этапах проектов. Так, по словам Елены Ширшовой, технологии лазерного сканирования позволяют создать инженерные чертежи за более короткий срок. «Также мы используем BIM-технологии и технологии фотограмметрии, что вкупе ускоряет, делает более точным и облегчает процесс подготовительных работ до старта реконструкции», — поделилась Елена Ширшова.
Сергей Софронов придерживается более радикального подхода: «По большому счету, Петербург — это фасады. Реконструировать фасады вполне можно. За этими фасадами, с технической точки зрения, не так и сложно построить современную недвижимость, которая будет всецело отражать городской антураж хоть следующие 200 лет». При этом, по его словам, новое здание не должно стоять на старом фундаменте. То есть вместо распространенной сейчас практики укрепления фундаментов правильнее их разбирать и строить современные. «Это технологии прошлых веков, и даже если эти фундаменты укреплять, то это будет решение с заплатками. Кроме того, только так можно сделать, например, подземный паркинг, без которого дорогая недвижимость в центре малоперспективна», — аргументирует свою позицию эксперт.
Заслуженный архитектор России, доцент кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимир Линов, полагает, что оставлять только фасад — далеко не лучшая практика. По его словам, в Петербурге есть удачные проекты приспособления зданий под современное использование с сохранением значительной части исторических интерьеров. Например, гостиница Four Seasons в особняке Лобанова-Ростовского на Вознесенском проспекте или еще не завершенный проект гостиницы в здании Павловских казарм на Марсовом поле.
Однако, сохранив историческое наследие, эти дома должны быть полностью приспособлены под современное использование, соглашается Елена Ширшова: «наличие тихих и скоростных лифтов, вместительного паркинга, новых инженерных коммуникаций, систем кондиционирования и иных инновационных фишек — обязательно».
Взгляд покупателя
Покупатели, со своей стороны, ценят не только фасады, формирующие историческую ценность здания. «Архитектура исторических зданий Петербурга отличается высокими потолками, большими окнами и просторными парадными помещениями. Не редкость — сохранившаяся лепнина, печи и камины, деревянные резные порталы и двери, которые мы стараемся восстановить и придать им первозданный вид», — говорит руководитель Galerie 46 design studio Екатерина Широких.
По ее словам, соотношение между сохранением и новаторством в интерьере исторического здания будет разным в каждом конкретном случае. «Для достижения идеального баланса между историческими особенностями и современным видением в дизайне интерьера необходимо акцентировать внимание на уникальных деталях и элементах, которые сохранят аутентичность и традиционный характер помещения», — добавила она.
Сложности работ по реконструкции окупаются благодаря тому, что покупатели элитной недвижимости действительно видят ценность в историческом окружении. «Среди наших клиентов немало желающих жить в историческом здании, они считают это преимуществом и готовы за это платить. Большая часть квартир продается именно в реконструированных зданиях», — отметила Елена Ширшова. Помимо локации и вида из окна, клиенты видят достоинство и в толстых кирпичных стенах, и в высоких потолках, и в широких подоконниках, добавила она.
В интерьерах исторических зданий, по словам Екатерины Широких, наиболее частый запрос — это классический стиль. Сдержанный и современный, геометричный и насыщенный деталями. «Обычно при работе с данным направлением используются пропорции, основанные на золотом сечении или других классических пропорционных системах, чтобы создать эстетически приятное, уравновешенное и элегантное пространство», — говорит она.
Еще один вариант, по словам Екатерины Широких — это французский современный стиль, который сочетает в себе классическую архитектуру с современными трендами в мебели, декоре и декоративном освещении.
В целом, учитывая сложности, связанные с охранным законодательством, дороговизну и технологическую сложность работы, проекты реконструкции и реставрации дореволюционных зданий пока остаются точечным и знаковым явлением. Их количество растет, но не так быстро, как хотелось бы. По словам Владимира Линова, ускорение темпов жизненно необходимо, поскольку многие здания, имеющие огромную историческую ценность, разрушаются в отсутствие инвестиций. «Самый красноречивый пример — Конюшенное ведомство. На крыше здания растут березы, корни которых окончательно разрушат кирпичную кладку», — подчеркивает он. Причем, по мнению архитектора, главный сдерживающий фактор — это отсутствие какой-либо инициативы городских властей, поскольку все необходимые технологии, по его словам, были разработаны еще во второй половине XX века.
По прогнозу Игоря Кокорева, в среднесрочной перспективе девелопмент в историческом центре будет больше сконцентрирован в сегменте редевелопмента объектов и территорий, которые были застроены в советский или постсоветский период. «Предложение в бизнес-классе и премиум сегменте смещается в серый пояс, который пока еще не полностью редевелопирован и на территории четырех центральных районов», — заключил эксперт.
«Реконструкция не единственный ресурс, но потенциал у него есть. И он бы мог быть еще больше, однако состояние зданий, юридические нюансы, возможность делать те или иные работы и прочее часто эти процессы тормозят.
По большому счету, Петербург — это фасады. Реконструировать фасады вполне можно. За этими фасадами, с технической точки зрения, не так и сложно построить современную недвижимость. Если подходить к вопросу во всей полноте его решения, то этот путь пока выглядит в большей степени революционным, и к такой массовой практике город, пожалуй, еще не готов. Тем не менее, проекты реконструкции есть, хоть пока и штучные. В основном это здания, где можно менять перекрытия, укреплять стены, фундаменты и грунты».
«Архитектура исторических зданий Петербурга отличается высокими потолками, большими окнами и просторными парадными помещениями. Не редкость — сохранившаяся лепнина, печи и камины, деревянные резные порталы и двери, которые мы стараемся восстановить и придать им первозданный вид.
Соотношение между сохранением и новаторством в интерьере исторического здания будет разным в каждом конкретном случае. Для достижения идеального баланса между историческими особенностями и современным видением в дизайне интерьера, необходимо акцентировать внимание на уникальных деталях и элементах, которые сохранят аутентичность и традиционный характер помещения».
