После 1 июля 2024 года рынок недвижимости ожидает охлаждение спроса, прогнозируют девелоперы. Но затронет оно не все сегменты и проекты. Какие объекты продолжат пользоваться спросом и что будет с ценами и предложением в массовом сегменте — в интервью РБК Петербург рассказал коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Звоночек для рынка
— С 1 июля на рынке недвижимости произойдут серьезные изменения в части льготной ипотеки, какие последствия вы ожидаете?
— Мы ожидаем охлаждения спроса в массовом сегменте жилой недвижимости в связи с прекращением действия программы льготной ипотеки. Охлаждение уже идет начиная с 23 декабря, когда изменились условия программы — в частности, увеличился первоначальный взнос. Объем продаж в январе — апреле 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос, но это следствие низкой базы. По отношению к IV кварталу 2023 года рынок сжался по спросу примерно на треть или более по разным оценкам.
— Что это означает на практике?
— Растет доля рассрочек, и качество продаж от этого падает. Возможно, потом перед нами встанет проблема клиентов, которые вошли в рассрочки, не рассчитав свои финансовые возможности. Также страдает наполнение эскроу-счетов, что влияет на экономику проекта в части проектного финансирования. На текущий момент банки предлагают проектное финансирование на новые проекты с нулевым наполнением эскроу-счетов на условиях ключевая ставка плюс 3–4%. Это проблемный звоночек для рынка в части сокращения предложения.
— Если предложение будет сокращаться, что будет с ценами?
— Оно уже последовательно сокращается начиная с 2022 года. И текущая мера, которую регулятор предпринимает в целях сокращения потребительского спроса и сворачивания инфляционной спирали, может привести к сокращению выхода новых проектов. Что, в свою очередь, позволит застройщикам сбалансировать спрос и предложение и не упасть в цене.
— Поэтому корректировку по цене мы не ждем. Даже без учета упомянутого фактора себестоимость строительства не снижается, затраты на социальную инфраструктуру и проектное финансирование растут. Растут и коммерческие расходы на поддержание уровня продаж.
Точечные и массовые проекты
— Что происходит в элитном сегменте недвижимости?
— В элитных проектах платежеспособность клиента выше. Объем денежных средств у населения на депозитах растет. Ограничения передвижения капиталов за границу существенные. В верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости объем продаж вырос во II полугодии прошлого года и не сбавляет темпы в текущем году. Здесь влияние ипотеки не так сильно, как в комфорт-классе.
В верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости объем продаж вырос
Приведу пример: в ЖК «Северная корона» из 361 квартиры-резиденции в продаже осталась примерно половина. Что касается стоимости квартир, то на старте минимальная стоимость «квадрата» составляла 380 тыс. руб., а средняя — 450 тыс. руб. Сейчас можно говорить о 30%-ном росте цены за квадратный метр.
Более того, мы видим, что в некоторых проектах, которые сейчас стартуют, цена квадратного метра переходит психологический рубеж в 1 млн за кв. м. Для Петербурга это является триггером и оборачивается всплеском продаж у тех застройщиков, которые продают по более низким ценам.
— Ваши проекты высокого ценового сегмента реализованы в историческом центре, насколько сложнее там становится работать? И рассматриваете ли вы дальнейшие проекты в центральных локациях?
— Безусловно, в центральных районах Петербурга реализовывать проекты гораздо сложнее. В первую очередь это связано с необходимостью бережнее подходить к строительству, чтобы не навредить историческому окружению. Кроме того, новые проекты почти всегда встречают сопротивление активистов, а власти гораздо серьезнее подходят к согласованию архитектурного облика будущего объекта. Это должен быть качественный проект, который останется на века и будет органично вплетен в ткань архитектуры исторического центра. Но такие дома всегда вызывают значительный интерес, мы это видим и по нашему ЖК Bakunina 33, поэтому сохраняем интерес к реализации проектов в центральных локациях. Другой вопрос, что подходящих участков в городе почти не осталось.
— Как оцениваете перспективы более масштабных проектов?
— У нас есть два проекта большой квартальной застройки, у метро «Лесная» и на юге города. Это квартиры первого выбора. На динамику спроса в комфорт-классе влияет рост ипотечных ставок, поскольку в данном сегменте до 85% сделок традиционно совершаются с использованием ипотечных средств. В структуре продаж заметно выросла доля семейной ипотеки: на нее приходится до 50% сделок. Возможно, на фоне отмены программ льготной ипотеки нас может ожидать ралли: покупатели будут стараться успеть приобрести объекты на льготных условиях.
Нас может ожидать ралли: покупатели будут стараться успеть приобрести объекты на льготных условиях
— А как себя чувствует сегмент апартаментов?
— Мы фиксируем положительную динамику спроса на сервисные апартаменты по нашей сети апарт-отелей Avenir. Но тем не менее высокие ставки в определенной мере будут оказывать влияние на рост сегмента. Что касается спроса со стороны арендаторов, то он высок. В действующих апарт-отелях сети средняя загрузка порядка 87–93% в течение сезона. Мы видим растущий интерес со стороны корпоративных клиентов из числа представителей промышленных предприятий, а также вузов. Кроме того, нельзя забывать о том, что Петербург является главным туристическим городом страны. И апартаменты уже опережают классические гостиницы по загрузке на краткосрок.
— Как рынок недвижимости Петербурга будет развиваться до конца года?
— Помимо охлаждения спроса в сегменте «комфорт», можно ожидать увеличения спроса на недвижимость высокого ценового сегмента — бизнес и премиум, менее подверженную колебаниям, а также на сервисные апартаменты. Но в любом случае до конца года мы увидим коррекцию рынка, после которой стоимость недвижимости будет расти пропорционально инфляции.