К началу мая 2024 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывает 120 проектов на 36,8 тыс. юнит, подсчитали аналитики консалтинговой компании Maris. Свежий номерной фонд и более низкая цена размещения по сравнению с классическими гостиницами позволяют им конкурировать за туристов в среднем ценовом сегменте. Что рынок готов предложить туристам, как отреагировал на введение курортного сбора и с чем подошел к высокому сезону 2024 года — в материале РБК+ Петербург.
Рост предложения
По данным NF Group, в Петербурге пока превалирующий объем качественного предложения приходится на классические гостиницы — 63% (15 тыс. номеров), доля предложения апарт-отелей составляет 37% (8,8 тыс. номеров). «Несмотря на текущее превосходство классических гостиниц в объеме качественного предложения, сегмент апарт-отелей развивается значительно быстрее. В 2024 году на 30 новых номеров в классических гостиницах пришлось 509 номеров в апарт-отелях», — говорит партнер NF Group Ольга Широкова.
На 30 новых номеров в классических гостиницах в 2024 году пришлось 509 новых номеров в апарт-отелях Петербурга
По оценкам Maris, до конца 2024 анонсирован ввод в эксплуатацию 5,65 тыс. юнитов в 30 комплексах. Самые крупные их них: Ladozhsky Avenir (1 040 юнитов), «Glorax Заневский» (1 002), «Bereg Курортный» (715), Vidi (410) и «Avenue Apart на Дыбенко» (375). Сейчас на стадии строительства находятся комплексы апартаментов суммарно на 18,3 тыс. юнитов общей площадью более 762 тыс. кв. м. Наибольшую долю в структуре рынка занимают апартаменты комфорт класса. С начала года в Петербурге ввели в эксплуатацию два новых объекта: Izzzi.Life Vibe на 7-ой линии В.О. на 61 номер и ArtStudio M103 на Московском проспекте на 485 номеров.
«В 2025-2026 году доля предложения сервисных апарт-отелей будет больше по номерному фонду, чем классические 3-4 звездочные гостиницы», — прогнозирует Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «БестЪ»). Он отмечает, что апартаменты не конкурируют с пятизвездочными отелями, поэтому их не учитывают в прогнозе. «Мы создаем хорошую, здоровую конкуренцию именно трехзвездочным и четырехзвездочным апарт-отелям, что благоприятно влияет на городскую среду. Поэтому через полтора года, я думаю, у апарт-отелей есть все шансы стать лидерами по предложению среди средств размещения 3-4*», — говорит Николай Антонов.
«Росту популярности апарт-отелей способствует нехватка и морально устаревший номерной фонд гостиниц среднего ценового сегмента», — констатирует заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.
Ставка на внутренний туризм
В городском комитете по туризму прогнозируют рост турпотока в Петербург в 2024 году на 10% к уровню прошлого года, когда Северную столицу посетило 9,4 млн человек. Из них только 6% или 573 тыс. приехали из-за зарубежных стран, основную долю постояльцев в отелях и гостиницах составили россияне. В этом году, как говорят эксперты, эта тенденция сохранится. «Активного роста иностранных туристов за счет туристов из Китая и Ирана в 2024 году не предвидится. Основными иностранными туристами будут граждане Белоруссии», — полагает основатель компании KR.Consulting Карина Шальнова.
«В этом году в Петербург вполне может приехать больше 10 млн туристов. То есть, приблизимся вплотную к допандемийным показателям. Во всяком случае, динамика бронирований на майские праздники тому располагает — Петербург оказался на первом месте по востребованности среди туристов», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
10 млн туристов готовится принять Петербург в 2024 году
По данным Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, с 27 апреля по 12 мая город посетили 850 тыс. туристов и экскурсантов, их общий вклад в экономику города составил почти 33 млрд руб.
«В последнее время мы видим устойчивый рост доли внутреннего туризма, поэтому в 2024 году ожидаем увеличение туристического потока в Санкт-Петербург, что, безусловно, скажется и на заполняемости апарт-отелей, и на их доходности, потому что в ответ на рост спроса цены динамически возрастают», — отмечает Николай Антонов. По его словам, в прошлом году был рекорд по доходности за последние несколько лет. «Я думаю, что в этом году выручка будет не меньше, а скорее всего и больше. А если уже мы сделаем увеличение хотя бы на 10-15%, то тогда подойдем к рекордным показателям, на уровне показателей чемпионата мира по футболу (проходил в России в 2018 году)», — надеется Николай Антонов.
Соотношение посуточной и долгосрочной аренды
«Апарт-отели продолжают постепенно наращивать свою долю на рынке в сегменте посуточной аренды, что указывает на перераспределение турпотока в их пользу. Многие управляющие компании апарт-отелей пересмотрели сегменты аренды, увеличив количество номеров для краткосрочного проживания», — отмечает Карина Шальнова. Эксперт приводит статистику — в 2023 году сегмент краткосрочной аренды вырос на 7% по сравнению с 2022 годом. По ее прогнозам, доля краткосрочного проживания продолжит расти и в этом сезоне.
«Стабильно после майских праздников мы переводим больше номеров в сдачу для краткосрочной аренды. Но также держим 20-30% номерного фонда под бизнес-туризм», — добавляет генеральный директор «МТЛ-Апарт». По оценкам Сергея Софронова, летом доля посуточной аренды может доходить до 75-90% и снижаться по завершению высокого туристического сезона.
Апартаменты набирают популярность не только на рынке краткосрочной аренды, но и на рынке среднесрочного пребывания, отмечают в Nikoliers. «Пандемия и рост запросов на среднесрочное и долгосрочное размещение сделали сервисные апартаменты более привлекательными в сравнении с арендой квартир. Стоимость проживания (без учета коммунальных услуг и сервиса) в апарт-отеле зачастую близка к цене аренды квартиры, при этом в апарт-отелях арендаторам предлагается полностью укомплектованное пространство для жизни, опции гостиниц среднего ценового сегмента и уникальную инфраструктуру — лобби, фитнес-залы, коворкинги, рестораны и так далее», — перечисляет Евгения Кулеш. По ее словам, комплексы апартаментов рядом с достопримечательностями и деловыми центрами привлекают как туристические группы, так и деловых путешественников, поскольку проживание в «морально устаревшем» соседнем отеле все еще стоит значительно дороже. «Таким образом, гибкость и сезонное изменение формата размещения (в высокий сезон — краткосрочное, в низкий — среднесрочное и долгосрочное) позволяют апарт-отелям сохранять загрузку на высоком уровне в течение всего года», — констатирует эксперт.
Новый налог для туристов
С 1 апреля 2024 года в Санкт-Петербурге начали взимать новый вид налога — курортный сбор. Совершеннолетние туристы, которые проживают в гостиницах и апарт-отелях более суток, обязаны платить 100 руб. в день.
«Вводимые меры помогут лучше регулировать рынок посуточной аренды и выявить более четкую статистику въездного туризма, который находился ранее в тени», — полагает основатель KR. Consulting.
Как сообщил вице-губернатор Алексей Корабельников, за первые полтора месяца собираемость нового налога составила 41,5 млн руб. До конца года, по прогнозам чиновников, поступления в городской бюджет от курортного сбора могут составить около 310 млн руб. В Смольном намерены потратить эти средства на благоустройство пляжей «Ласковый» и «Дюны», реставрацию Московских ворот и создание фонтана в Линейном парке.
«В общей структуре затрат для туриста в Петербурге эта сумма остается практически незамеченной. В ценообразовании апарт-отелей, помимо этого, есть сезонная и инфляционная индексация, поэтому на ценах введение сбора заметно не скажется», — считает Сергей Софронов.
«Это деньги, которые платит гость. Это не наши деньги, как управляющей компании, и не деньги наших инвесторов — покупателей номеров в апарт-отеле. И это, на самом деле, большие суммы, когда я акцептовываю счета на несколько сотен тысяч в наш комитет по туризму, я очень надеюсь на то, что когда-нибудь эти деньги вернутся нам в виде дополнительной инфраструктуры, или в виде туристических или каких-то спецпрограмм, нацеленных на развитие туризма и индустрии гостеприимства», — отмечает Николай Антонов. По его прогнозам, уже через пару лет, до половины отчислений курортного сбора в городе будут обеспечить не постояльцы классических гостиниц, а клиенты апарт-отелей.
До 50% отчислений курортного сбора в городе будут обеспечить постояльцы апарт-отелей в перспективе 2-3 лет, прогнозируют участники рынка
Перспективы сегмента
И аналитики, и участники рынка уверены, что сегмент апарт-отелей будет увеличивать свою долю. «Повышенный интерес к сегменту апарт-отелей с сервисом объясняется преимуществами, которые он предоставляет всем участникам рынка гостиничных услуг: девелопер уменьшает затраты на кредитование за счет поступления средств с продажи юнитов, инвестор приобретает недвижимость с небольшим порогом входа и пассивным доходом на уровне 10% годовых, а оператор получает доход с управления объектом. Для бюджетного туриста этот вариант размещения также является более оптимальным с финансовой точки зрения», — уверена Ольга Широкова.
В связи с тем, что в городе уже введено достаточно большое количество комплексов, то на первый план выходит создание новых уникальных и ярких концепций. «Инвесторы готовы вкладывать средства в апарт-отели, как в объекты инвестиционной недвижимости, однако принятие решения об участии в проекте будет базироваться уже не только на локации, продукте и профессионализме управляющей компании, но и на уникальной big idea проекта, которая будет выступать гарантом его инвестиций», — полагает Карина Шальнова.
«В Петербурге, по-прежнему, есть локации, где спрос опережает предложение. Три года назад мы начали строить в Кировском районе два апарт-отеля, построили, ввели в эксплуатацию, и сейчас видим, что можно развивать этот сегмент в локации и дальше. Поэтому будет строить еще один у метро «Кировский завод» и будущей «Путиловской». Которая, в свою очередь, будет станцией на прямой линии к задуманному вокзалу высокоскоростной линии Петербург— Москва. То есть, логистика для деловых туристов и не только, которые в этом районе создают большой спрос, будет еще более удобной», — говорит Сергей Софронов. По его выражению, такого рода проекты «к месту и ко времени» будут основой для развития рынка апарт-отелей в Петербурге на ближайшие годы.
