Первичный рынок готовится к трансформации, с 1 июля 2024 года прекращает действие программа льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, которая была запущена в России во время пандемии. Семейную ипотеку под 6% продлят еще на шесть лет — до 2030 года, но условия выдачи кредитов будут пересмотрены. Как рынок адаптируется к новым условиям — в материале РБК+ Петербург.
Уравнение со многими неизвестными
Решение по общей ипотеке с господдержкой принято — ее выдача будет завершена, но по семейной ипотеке пока окончательной ясности нет. Обсуждается сразу несколько вариантов ее трансформации. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что обновленная программа семейной ипотеки после перезапуска будет рассчитана на семьи с детьми до 6 лет, им будет доступна ипотека под 6%. Родители детей более старшего возраста смогут претендовать на кредиты по более высоким процентам.
Замглавы Минфина Иван Чебесков говорил о предложениях своего ведомства повысить ставку для семей с двумя несовершеннолетними детьми до 12%. В Минстрое выступают против такого радикального повышения, но готовы рассматривать варианты изменения условий программы в зависимости от числа детей в семье. Также прорабатывают введение дополнительного условия для получения семейной ипотеки — возможность взять кредит с господдержкой хотят привязать к уровню дохода заемщиков. По логике Минфина, люди с высокой зарплатой могут выплачивать кредит без субсидирования из бюджета.
Обсуждается и продление IT-ипотеки, ставка по которой сейчас одна из самых выгодных на рынке — 4% годовых.
Еще одно радикальное предложение высказал Глава комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов — вообще исключить покупку малогабаритных квартир (студии и однокомнатные квартиры) из ипотечных программ с господдержкой. Идею поддержали в Счетной плате и в «Дом.РФ», поскольку она соответствует поручению президента РФ Владимира Путина довести обеспеченность жильем на человека до показателя не менее 33 кв. м к 2030 году. В рамках его выполнения в Москве и Ленобласти в мае ввели запрет на строительство студий площадью менее 28 кв. м при согласовании новых проектов.
На момент сдачи номера в печать окончательное решение по условиям программ не принято, параметры по лимитам, первоначальному взносу и ставкам официально не утверждены. Но власти уже готовятся продвигать альтернативу ипотеке. В Госдуме разработали закон о ссудно-сберегательных кассах, которые помогут копить деньги на специальных вкладах для дальнейшей покупки жилья. Его планируют принять на весенней сессии.
Высокие ставки
Снижение доступности льготной ипотеки особенно критично на фоне высоких рыночных ставок, которые держатся на заградительном уровне. При ключевой ставке 16% рыночная ипотека выдается под 17-18% годовых. ЦБ удерживает ключевую ставку на таком уровне с декабря прошлого года, и рассчитывать на ее снижение в ближайшем будущем не приходится. Более того, из-за роста инфляции, как сообщил журналистам зампред ЦБ Алексей Заботкин, регулятор рассматривает вариант повышения ключевой ставки до 17% на ближайшем заседании совета директоров Банка России в июне.
По мнению руководителя отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольги Беленькой, перспектива начала снижения ключевой ставки отодвигается, скорее всего, на конец года (октябрь или декабрь). При этом прогноз ключевой ставки на конец года смещается с 13-14% к 15-16%.
«Поскольку ключевая ставка остается очень высокой, на ипотеку по ее базовым условиям, без господдержки, рассчитывать особо не приходится», — признает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Успеть по старым правилам
«Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года спровоцирует всплеск спроса перед этой датой, когда покупатели будут стараться успеть приобрести жилье на прежних условиях», — ожидает заместитель генерального директора Группы компаний «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
«Мы уже видим первые явления растущего спроса. Часть клиентов хочет реализовать инвестиционный спрос, например, перенаправить деньги с депозитов на покупку квартиры. Как правило, речь идет о небольших лотах: студиях и однокомнатных квартирах. Уровень лояльности банков достаточно стабильный. Появилось новое требование, касающееся подтверждения дохода. Но те, кто готов предоставить его, получает одобрение достаточно быстро», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая. Она прогнозирует, что до июля предложение наиболее ликвидных компактных квартир будет сокращаться, их стоимость подрастать.
До июля предложение наиболее ликвидных компактных квартир будет сокращаться, их стоимость подрастать
«Результаты апреля подтверждают наши ожидания от второго квартала — по сравнению с мартом спрос в среднем вырос на 15-20% в зависимости от проекта», — сообщила коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Наталия Коротаевская.
Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина подтверждает, что рост спроса в мае и, особенно, июне (через вымывание доступного предложения) приведет к небольшому скачку цен, до 5% от сегодняшних показателей.
По данным ГК «ПСК», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга в «масс-маркете» и «комфорт-классе» к маю достигли уровня 220-230 тыс. руб., в «бизнес-классе» — 305-310 тыс. руб., в «премиум-классе» недвижимость в среднем выросла с начала года до 490-500 тыс. руб., в элитном сегменте — до 560-570 тыс. руб.
220-230 тыс. составляет средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга «масс-маркете» и «комфорт-классе», «бизнес-классе» — 305-310 тыс. руб. «премиум-класс» — 490-500 тыс. руб. и в элитном сегменте — 560-570 тыс. руб.
«После 1 июля мы, скорее всего, увидим значительное падение спроса — порядка 30-40%. Хотя точно спрогнозировать ситуацию сложно, многое будет зависеть от дальнейшего хода событий, экономики и геополитики», — полагает Максим Жабин.
«Когда массовая дешевая ипотека уходит в прошлое, спроса на всех хватать перестает», — констатирует Сергей Софронов. По его мнению, это может привести к снижению объема предложения в массовом сегменте новостроек. Такая тенденция уже наметилась на петербургском рынке. «В апреле, например, предложение пополнилось в 15-ти проектах, но все они из категории «дорогих метров», — поясняет он.
«Покупатели будут оценивать свои возможности, ждать новых альтернативных программ. Все изменения в любом случае влияют на то, что спрос снижается. Но спустя время он выравнивается», — рассчитывает Наталия Коротаевская. По ее прогнозам, во втором полугодии на фоне сокращения спроса цены выйдут на плато, но ожидать их уменьшения не стоит. «В принципе на текущий момент резких скачков ни в сторону снижения, ни в сторону повышения не будет», — полагает она.
Ренессанс рассрочек
Чтобы привлечь клиентов, застройщики готовят новые программы по стимулированию спроса. «Сейчас происходит что-то вроде ренессанса рассрочек. Например, у нас доля рассрочки в апреле выросла до 18%. Это довольно много. Мотивы разные — часть покупателей берет рассрочку в расчете на снижение ключевой ставки в перспективе и на ипотеку по более выгодным условиям. Часть продает недвижимость на вторичном рынке. Так или иначе сейчас спрос на рассрочку высокий», — констатирует Сергей Софронов.
«Если говорить об инструментах, то сегодня у нас действует рассрочка, когда 20% клиент может оплатить сейчас, 80% — через год. Есть и программы для разных категорий клиентов: скидки по корпоративной программе для компаний-партнеров, а также для сотрудников метрополитена, военнослужащих, студентов и других», — перечисляет Наталия Коротаевская.
По мнению Юлии Ружицкой, рассрочка — работающий инструмент для покупки квартир. «Но, в массе — это механизм, позволяющий отсрочить проблему, поскольку вопрос получения ипотечного кредита перед человеком все равно встанет», — подчеркивает она.
Сергей Софронов указывает на «обратную сторону» и риски этого механизма для застройщиков. «Увеличение доли рассрочек в структуре продаж негативно влияет на наполнение эскроу-счетов, что, в свою очередь, может повлиять на увеличение ставки проектного финансирования по объекту», — поясняет он.
«Застройщики, конечно, будут искать новые инструменты для поддержания спроса — различные программы рассрочек, лизинга и т.д. Но я не думаю, что это будет носить массовый характер. Скорее всего, мы вернемся к более рыночным моделям, и клиенты будут адаптироваться к новым реалиям», — заключает Максим Жабин.
«Рынок недвижимости в Санкт-Петербургской агломерации сейчас находится в интересной фазе развития. Мы наблюдаем активное приобретение земельных участков в Ленинградской области застройщиками из Санкт-Петербурга и федеральными застройщиками. Это вполне объяснимо — в самом Петербурге становится все меньше свободных земель под застройку, так как город ждет вступления в силу изменений в генеральный план, что займет еще около двух лет. А те участки, которые уже готовы к освоению, стоят очень дорого, и многие местные девелоперы не готовы к таким затратам. Поэтому, на мой взгляд, в ближайшие 5-7 лет продолжится бурное развитие Ленинградской области в плане жилищного строительства. Это будет своего рода новый цикл, когда застройщики вновь обратятся к областным территориям после периода активной застройки в самом Петербурге».
«Для того, чтобы воспользоваться льготными условиями программы господдержки, есть еще месяц, но учитывая количество нововведений для ипотечных программ за последнее время, информацию о том, что ключевую ставку планировали повысить до 17%, я рекомендую не откладывать покупку. Кроме того, наиболее привлекательные лоты на рынке заканчиваются быстро.
Пока сложно говорить о конкретных механизмах поддержки спроса после завершения господдержки, но возможными инструментами могли бы стать коллаборации застройщиков с банками, где размещены эскроу-счета, что позволяет договариваться об особых условиях по ипотеке, а также программа корпоративной ипотеки для сотрудников от работодателя».
«Мы не меняем планов по выводу новых проектов: приобретаем участки в городе и области. До конца года у нас запланировано несколько стартов.
В целом, девелоперы начнут еще больше совершенствовать продукт и сервис. Много лет мы уже работаем на рынке покупателя, но сейчас привлечь клиента компании будут стремиться еще более тщательно. Поэтому растет число различных сервисных услуг: такси на объект, оплата билетов, увеличение скидок региональным покупателям, проведение дней открытых дверей и т.д. Более того, совершенствуется и сам продукт — улучшается качество отделки, развиваются предложения с меблировкой и т.д. Так что в итоге мы получим еще более цивилизованный и прозрачный рынок с высококачественным продуктом. А спрос рано или поздно вновь восстановится».
