«По оценкам консалтеров, за последние несколько лет доля нежилых помещений в новых городских проектах выросла почти вдвое и доходит до 10%. Это не только привычные коммерческие помещения на первой линии, паркинги и общественные зоны, но и офисы. Причин такого разнообразия несколько.
Рост коммерческих помещений на первых этажах связан с активным спросом на данную недвижимость как со стороны арендаторов, так и инвесторов. По оценкам участников рынка, доходность торговых помещений на первой линии заметно превышает инфляцию и доходность по депозитам. При этом можно говорить об изменениях запросов самих арендаторов и инвесторов. Происходит минимизация площадей. Поэтому застройщики стараются проектировать помещения до 100 кв. м. Также среди требований большие витринные окна и отдельный вход с улицы — дань пандемии. В период ограничений это было одно из условий, чтобы компания могла продолжать работать с соблюдением всех мер предосторожности. Другой тренд последних лет — размещение «коммерции» на втором этаже. Это актуально, если дом находится на оживленной улице или проспекте. С экономической точки зрения такое расширение коммерческих площадей оправдано, так что этот тренд будет сохраняться.
Если речь идет о квартальной застройке, где еще нет насыщенной социально-бытовой инфраструктуры, то количество площадей под «коммерцию» также увеличивается, чтобы компенсировать нехватку привычных сервисов. В этом случае рост коммерческих площадей идет как за счет использования первого и второго этажа на ключевых пешеходных маршрутах, так и за счет отдельных зданий под коммерческое использование.
Чтобы «коммерция» смотрелась наиболее гармонично в новой застройке, девелоперы стали предусматривать места для вывесок еще на этапе проектирования жилого дома. Все чаще вывески выдерживаются в общей стилистике проекта. На такой компромисс часто готовы идти и сами арендаторы, меняя привычный цвет вывесок в пользу более лаконичных вариантов. Это снижает уровень визуального шума и делает проекты более привлекательными как для жителей, так и для самих арендаторов и инвесторов.
Еще один тренд на рынке — самостоятельное управление коммерческой недвижимостью. Такие нетипичные для девелоперов функции берут на себя некоторые крупные застройщики, чтобы регулировать заполнение коммерческих помещений. Наша компания не меняет свою стратегию уже много лет, мы в первую очередь застройщики, поэтому предпочитаем продавать свои коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Здесь, однако, стоит отметить, что мы не наблюдаем смену арендаторов в наших объектах. Более того, спрос на «коммерцию» на первой линии и в шаговой доступности от метро вырос, так как риски для бизнеса возросли.
Наиболее уверенно сейчас себя чувствуют продуктовый и алкогольный ретейл, аптечный бизнес, а также небольшие компании общепита — кофейни и т.д. Также растет спрос на аренду помещений со стороны пунктов выдачи маркетплейсов — Яндекс Маркет, Ozon, Wildberries и Boxberry. Такое наполнение актуально для всех локаций, особенно для новых квартальных застроек.
Также среди новых тенденций — возможность использования коммерческих помещений для краткосрочной сдачи в аренду (почасовой). Например, под косметологические кабинеты, для проведения консультаций, тренингов и т.д. Такой формат будет интересен для малого бизнеса.
Для себя мы тестируем еще один вид наполнения жилых кварталов — офисы. Так, в жилом комплексе «Граф Орлов. Московский проспект. Первая линия» мы запланировали в одном из корпусов пять этажей под офисы премиум-класса с видом на Московский проспект. Общий метраж бизнес-центра составил порядка 10 тыс. кв. м, нарезка офисов от 70 до 450 кв. м со свободной планировкой, чтобы их можно было трансформировать под любой вид бизнеса.
Это попытка попробовать новые форматы в проверенной локации с понятным спросом на новый для нас функционал. Недвижимость здесь может быть привлекательна для инвесторов и бизнеса. В одном комплексе можно купить и офисное помещение для ведения бизнеса, и квартиру для личного проживания или для сотрудников компании, приезжающих в Петербург на время. В будущем, на наш взгляд, подобные гибридные форматы будут иметь спрос и продолжат развиваться на рынке».
