Строительный рынок на протяжении последних лет не включался в список лидирующих индустрий в направлении цифровизации. Однако 2020 год показал, что сфера недвижимости не так уж сильно отличается от других отраслей по уровню цифровизации процессов: вписаться в трансформировавшиеся условия смогло большинство игроков. И все же участники дискуссии «Пандемия: время для цифрового прорыва в строительстве», прошедшей в рамках IX Digital Forum РБК, уверены: цифровизация была не экстренной, а планомерной и началась гораздо раньше, чем пандемия.
Кумулятивный эффект
Сфера строительства и управления недвижимостью одна из немногих, чьи представители сомневаются в том, что COVID-19 стал действительно значимым драйвером для цифровизации. Большинство игроков говорят о том, что, хотя пандемия и оказала влияние, но движение в сторону digital было поступательным и началось гораздо раньше коронакризисных ограничений, а следовательно, уже накопился кумулятивный эффект.
Так, группа «Эталон» уже несколько лет занимается цифровой трансформацией бизнес-процессов. «Мы прошли достаточно большой путь, и к моменту пандемии у нас уже был внушительный опыт успешно реализованных IT-решений, — рассказывает директор по развитию цифровой платформы Группы «Эталон» Роман Тарасенков. — Пандемия подтолкнула нас к перераспределению ресурсов компании и создала острый спрос на цифровые решения, связанные с клиентскими коммуникациями».
В «ЛенРусСтрой» также цифровизацию не связывают непосредственно с пандемией: в компании акцент делают на цифровой трансформации тех процессов, которые имеют определенную цикличность. «Это одно из основных направлений в нашей стратегии сейчас, — отмечает заместитель генерального директора «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, — и мы сфокусировались на том, что связано с себестоимостью, с оптимизацией производственных и иных процессов, с сокращением времени проектирования, производства и приемки работ внутри компании либо между подрядчиками и нами. И, безусловно, мы стараемся максимально улучшить работу клиентского сервиса — в том числе за счет дальнейшего развития CRM-системы».
Директор по развитию «Л1 Строительная компания номер 1» Надежда Калашникова выделяет два значимых направления цифровизации последнего времени — онлайн-продажи и внедрение BIM [Building Information Modeling, технология информационного моделирования зданий и сооружений – ред.], однако и то, и другое начало развиваться еще до пандемии. Первое, например, изначально использовалось как инструмент взаимодействия с покупателями из других регионов. «В начале пандемии мы фиксировали всплеск интереса к этому инструменту, но через 8-10 месяцев все вернулось на круги своя. Процент онлайн-сделок сейчас составляет порядка 5%, потому что все-таки покупка жилья — это очень серьезная процедура для покупателей, и они по-прежнему хотят участвовать в этом процессе вживую», — объясняет Надежда Калашникова.
Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева также отмечает задел предыдущего периода: «Мы свой интернет-магазин квартир открыли еще в 2019 году, тогда все над нами смеялись. Доля на тот момент у нас была небольшая: мы начинали с 10% от продаж. Сейчас, несмотря на то что, вроде бы, мы победили этот страшный вирус, 70% всех сделок у нас проходят полностью онлайн», — отмечает Альшаева.
Исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Александр Попов убежден, что во время пандемии именно электронные сделки спасли весь рынок: «Теперь нам очень важно пройти следующий этап: обеспечить клиентам вполне понятный сервис по выбору недвижимости — в том числе консультации, правильное позиционирование объектов, безопасность покупки».
Цифровой аватар
Важная составляющая цифровизации отрасли — применение технологии BIM или, как принято говорить сейчас в России во избежание англицизмов, ТИМ [технология информационного моделирования – ред.]. Роман Тарасенков, например, называет самым значимым изменением 2020 года в строительной сфере постановление Правительства РФ о введении обязательного использования технологий информационного моделирования на объектах госзаказа.
Первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт Петербурга Александр Демидов рассказал, что именно в 2020 году впервые в России было выдано заключение государственной экспертизы с использованием ТИМ — как раз в Северной столице. Кроме этого, поступило на рассмотрение 23 пакета проектной документации строительства объектов с ТИМ по адресной инвестиционной программе Санкт-Петербурга. Сегодня рассмотрено 21 объект, в работе остается — еще 2.
«Мне кажется, важно не то, что Петербург стал первым — гораздо важнее, что цифровизация строительной отрасли в первую очередь дает ту необходимую прозрачность, чистоту, антикоррупционность, которые очень нужны жителям нашего города – тем, кто покупает или продает недвижимость, а также застройщикам», — добавил Александр Демидов.
Продвижение в этом сегменте отмечают и IT-компании. Генеральный директор «Комфортел» Дмитрий Петров рассказал, что предложение строительным компаниям услуги «Wi-Fi как сервис» для стройплощадки несколько лет назад еще встречалось непониманием: застройщикам было достаточно ШПД в офисах продаж. «Сейчас ситуация изменилась: строительные компании охотно берут эту услуг, потому что им для технологических нужд, оказывается, нужно ШПД покрытие по территории стройплощадки — в том числе благодаря росту проникновения BIM», — отмечает эксперт.
Директор по развитию PropTech «Миран» Роман Блонов заметил, что внедрение BIM — это серьезный глобальный тренд. «Информационные модели постепенно дорастут до цифрового аватара здания: к BIM-модели, которая использовалась при строительстве, добавляется информация с датчиков, необходимая для эксплуатирующих организаций. Этот тренд служит основой для настоящего прорыва в цифровизации недвижимости, в том числе в сегменте эксплуатации, управления и даже клининга, — объясняет Роман Блонов. — Благодаря аватару можно будет в онлайн-режиме оценить, где и какое оборудование сбоит. Это сделает все процессы еще более реактивными и даже проактивными».
Правда, некоторые представители строительного рынка говорят о том, что внедрение BIM пока слишком дорого, а выгоды от технологии прямо не просчитываются. В КВС, к примеру, работают в BIM, но называют этот путь непростым для застройщика и затратным. «Безусловно, вложения в эту технологию нужно рассматривать как инвестиции, которые когда-то окупятся, потому что BIM позволяет оптимизировать и бизнес-процессы в компании, и существенно сэкономить, и корректно подсчитать объемы, — отмечает Анжелика Альшаева. — Понятно и то, почему государство заинтересовано в BIM: принимать объекты будет намного проще, все данные будут в одном пространстве, мы добьемся прозрачности. Но для застройщика это вложения даже не на год, а на более отдаленную перспективу. И все же раз государство выбрало этот путь, то все застройщики, которые хотят существовать на рынке и успешно конкурировать, тоже придут к этому. В конце концов к эскроу счетам же пришли».
Есть и другие препятствия. Например, Надежда Калашникова напомнила, что большинство BIM-инструментов сейчас — зарубежные: «Мы подсаживаемся на некую BIM-иглу, должны платить за обновления, становимся зависимыми, а это плохо. Так что мы сейчас рассматриваем возможность запуска собственного инхаус-BIM-проекта».
От умной однушки к smart-дому
Значимым направлением цифровизации экспертам видится и смартизация зданий. «Около 40% потенциальных покупателей недвижимости готовы рассматривать приобретение так называемой умной жилплощади, а около 30% даже готовы уже приобретать подобную недвижимость, — рассказывает эксперт по IoT МТС Алена Нечитайло. — Поэтому застройщики рассматривают варианты партнерства с IT-компаниями, чтобы ответить на запрос и предоставить своим покупателям умные квартиры, которые будут соответствовать достаточно высоким требованиям».
Среди таких требований, во-первых, закрытая территория, которая оснащена системами видеонаблюдения и видеомониторинга и интеллектуальной домофонией, с умной парковкой, автоматизированной системой сбора показаний с приборов учета. Клиенты уже не хотят звонить в управляющую компанию, чтобы вызвать сантехника — они ищут альтернативный цифровой канал контакта, в основном через смартфон. «Это широкий спектр сервисов, которые застройщик уже сейчас готов внедрять на этапе проектирования», — поясняет Алена Нечитайло.
Дмитрий Петров уверен, что будущее за умными домами: «Уже через пару лет люди будут подходить к дверям, которые открываются без ключа, будут подниматься на лифте, не нажимая кнопки, свет будет включаться, реагируя на датчики движения, а шторы будут раздвигаться по утрам, заменяя будильник и открывая доступ солнцу. Вокруг дома будет Wi-Fi, доступный всем жителям, а с датчиков сами будут отправляться в облако данные о потребленных ресурсах». Правда, по мнению эксперта, подобные проекты будут реализовываться преимущественно за счет собственника жилья, так что движение к умным домам начнется с «умных однушек».
Игроки рынка недвижимости этот тренд подтверждают, более того — они отмечают, что для него пандемия стала серьезным стимулом. Александр Попов рассказал, что в прошедший год выявил реальные потребности — увеличился спрос на квартиры с рабочим местом, с отдельными комнатами для членов семьи, например, для разнополых детей, с большими дворами для прогулок и т.д. А в «Л1» в конце года вводятся три проекта бизнес-класса, где будут квартиры с миниофисами.
Революция отменяется
Тренд на цифровизацию отрасли продолжит свое развитие и после окончания пандемии. Однако, по мнению участников дискуссии, в ближайшие три-пять лет каких-либо революционных изменений ждать не стоит: фокус будет делаться именно на тех направлениях, что развиваются и сейчас.
В Госстройнадзоре надеются в 2022 году перейти на систему цифрового надзора, активно использовать технологии информационного моделирования, удаленные рабочие места для улучшения контроля и, как следствие, прозрачности хода строительства как для застройщика, так и конечного пользователя. Также Александр Демидов считает, что в РФ при поддержке федеральных органов власти будет внедряться единая цифровая строительная платформа, на которой будут создаваться и цифровые двойники зданий — в том числе для использования последних в процессе эксплуатации и капитального ремонта.
То, что Минстрой и другие органы уже вносят соответствующие корректировки в нормативные документы с учетом использования цифровых инструментов для надзора, контроля и для различных мониторингов, Роман Тарасенков считает это сигналом для рынка: «Это некое обозначение вектора развития рынка недвижимости России, который говорит о том, что применение BIM и ТИМ неизбежно».
Анжелика Альшаева убеждена, что дома и города постепенно будут становиться все более интеллектуальными, но в том, что серьезных результатов удастся добиться в горизонте трех лет, сомневается. Зато, по ее мнению, активно пойдет развитие цифровизации в сегменте продвижения и рекламы. Задействованными будут в том числе и соцсети, такие инструменты, как Insta-шопы пока в нашей стране не слишком популярны, но за ними будущее. Делая ставку на этот тренд, КВС уже сейчас развивает собственный канал в TikTok.
Александр Попов считает, что цифровизация будет охватывать все больше направлений — в том числе, выбор застройщиками земельных участков или поиск места для строительства частного дома. Алена Нечитайло делает ставку на цифровые инструменты обеспечения безопасности: системы видеоаналитики уже показали свою эффективность в проектах «Безопасный город», так что они будут активно распространяться. Роман Блонов прогнозирует, что в ближайшее время (два-три года) нас ожидает расцвет эры датчиков, IoT и систем цифровизации бизнес-процессов: мобильные телефоны с приложениями для доступа к цифровой модели дома будут использовать даже клинеры при проведении планово-предупредительных работ.
И только Максим Жабин видит перспективы в несколько ином тренде: «Поколение, которое заканчивается на «инг» (коливинг, коворкинг и т.д.), сегодня ищет социальности, уходит из цифрового пространства. Более значимым для них становится общение. В этом году впервые ребята 15-17 лет вдруг вспомнили, что есть Новый год и его надо праздновать с родителями, а не проводить его в Zoom со своими друзьями. Так что, хотя цифровые технологии были, есть и будут, но трендом ближайших 10-15 лет будет осознанное потребление».
