За последние десятилетия Санкт-Петербург прошел путь от «стандартного» строительства и точечной застройки к полноценным городским кварталам со сформированной инфраструктурой и большой сервисной составляющей. В то же время конкуренция на рынке недвижимости усиливается, и девелоперы ищут новые стратегии и концепции, которые сделают жилые комплексы востребованными и через года. Как смена покупательских предпочтений влияет на новые проекты, какая архитектура будет востребована и на чем застройщику не стоит экономить уже сегодня — обсудили участники круглого стола, организованного РБК Петербург в рамках ХI Архитектурно-градостроительного Форсайта РБК.
Стратегическая дилемма
Несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, рост себестоимости строительства и, как следствие, цен на квадратные метры, петербургские девелоперы, особенно работающие в высоких сегментах, не стремятся экономить ни на материалах, ни на благоустройстве, ни на архитектурных решениях. «То, что мы проектируем сейчас, на рынок выйдет через несколько лет. Для того, чтобы продукт был конкурентоспособен в будущем, нужно создавать его ценность, которая будет нужна покупателям уже нового поколения. Это другая структура и логика бизнеса, нежели простое урезание костов, это работа над повышением уровня и качества продукта. А на этом экономить нельзя», — уверена директор клиентского сервиса ГК «Ленстройтрест» Юлия Молчанова.
Экономия на качестве сегодня оборачивается потерей ценности завтра, поэтому компания инвестирует в архитектуру, благоустройство, инженерные решения, согласен основатель ГК Bau City Development Кирилл Сиволобов. В качестве примера он привел один из проектов компании во Фрунзенском районе, который строится по этой же логике: «доступный премиум, позволяющий выбрать различный формат проживания или инвестиций в зависимости от жизненного сценария».
Группа RBI также начинает реализацию нескольких премиальных проектов. «В начале года мы их пересматривали в сторону удорожания, так как понимали, что покупатели будут готовы заплатить за качественный продукт», — говорит директор проекта Группы RBI Павел Быков. При этом однозначный выбор между стратегиями «экономить» и «вкладывать» не всегда очевиден — искать оптимальные операционные решения нужно всегда, но нельзя экономить на самом продукте, объясняет Павел Быков.
Найти баланс важно и для девелоперов, занимающихся реставрацией, реконструкцией и современным приспособлением исторических зданий и памятников. «Главная задача девелопера — продлить жизнь памятникам исторического наследия еще минимум на 300 лет, это не только сложно, но и затратно. Самое дорогое — подготовить старинное здание к современным нагрузкам, но именно грамотное обследование, расчет КР мероприятий и бережный подход помогут сохранить уникальную петербургскую архитектуру для будущего и оживить исторический центр города», — поясняет генеральный директор и управляющий партнер ГК Academia Юлия Волвенкова.
Ценные слагаемые
Ценностный подход к созданию и реализации проектов в сфере недвижимости — неизбежная эволюция и градостроительства, и девелопмента. «Сегодня мы видим смену ценностей и парадигмы отношения к жилью, ритму жизни, сервисам, и для того, чтобы понять, за что будущие поколения покупателей будут готовы платить, нужно предвидеть то, что станет ценностью именно для них», — считает управляющий партнер Института территориального планирования «Урбаника» Евгения Арефьева.
Среди «вечных» ценностей сегодняшних и будущих девелоперских проектов участники дискуссии называют благоустройство и инфраструктуру, то, что обеспечивает жителям комфортную среду и дает возможность реализации определенных жизненных сценариев. Особенно важно это для сегмента загородной недвижимости, подчеркивает руководитель партнерских проектов компании «Факт.» Алексей Забродский. «Мы движемся в сторону развития комплексных загородных проектов, которые включают в себя основные блага жизни на природе. При этом человек, переезжая за город, должен сформировать для себя новые жизненные сценарии, но в них должна быть вся привычная «городская» инфраструктура и сервис», — поясняет Алексей Забродский.
По мнению Павла Быкова, и сейчас, и в будущем нельзя экономить на том, что человек видит и может «потрогать руками»: фасад и отделочные материалы, окна, двери, безбарьерная среда.
Не менее важны скрытые от глаз людей элементы шумо— и гидроизоляции, выполнение усиления зданий, реставрация, перечисляет Юлия Волвенкова.
Необходимым минимумом девелоперского проекта есть и останутся детские и спортивные площадки, рекреационные зоны, озеленение, детские сады и школы в шаговой доступности, добавляет Кирилл Сиволобов.
Для будущих покупателей городской недвижимости ценным будет мультифункциональность жилого комплекса, уверен руководитель Futura-Architects Олег Манов. «Объекты с монофункцией, например, только торговой или только офисной, уходят в прошлое. Сейчас востребованы проекты, в которых есть все, например, на первых этажах спорт, магазины или досуг, выше — жилье, причем эти функции должны быть равномерно и удобно для жителей распределены внутри жилого квартала», — добавляет Олег Манов.
Основополагающей тенденцией в загородной недвижимости, по наблюдениям Алексея Забродского, является отказ от гигантомании, причем это касается как участков, так и домов. «Даже обеспеченные люди начинают задумываться, нужен ли им дом в 400 кв. м или участок в 1 га. Ведь все излишние площади требуют дополнительных трудозатрат на содержание и смещают фокус владельца с его сценариев жизни на рутинные процессы», — поясняет эксперт.
Тяга к истории и впечатлениям
Нарастает запрос на уникальность объектов. «Людям нравится покупать не просто вещи, но истории. Это могут быть, например, отраженные в концепции проекта особенности локации», — констатирует Павел Быков. В качестве примера он привел проект от RBI в Выборгском районе на улице Шостаковича: концепция всего проекта, от ландшафтного дизайна до инфраструктуры для жителей, выстроена вокруг темы музыки. В доме спроектирована музыкальная гостиная с роялем и караоке, а на площади перед центральной входной группой расположится общедоступный городской арт-объект — Гром-камень, привезенный из Карелии, который считывает прикосновения людей и с помощью нейросети создает на их основе коллаж звуков северной природы. Еще один жилой проект RBI выстроен вокруг творчества русского пейзажиста Куинджи: с «ночным» садом во дворе и арт-объектами, построенными на игре света.
Девелопер создает среду и становится организатором жизни, поэтому он не может себе позволить просто сделать качественную квартиру с красивой отделкой — он должен позаботиться о том, что людям было удобно и интересно жить, ездить, гулять, общаться, констатирует Юлия Молчанова.
Удовлетворение запроса на впечатление чрезвычайно важно и для компаний, работающих в гостиничном бизнесе. «Современному туристу уже не так интересен формат «все включено», когда он автономно живет в комнате или номере. Гостям важно выходить и видеть вокруг эстетику, качественное окружение и общение, они хотят больше пространства для встреч, отдыха и новых впечатлений», — подчеркивает Юлия Волвенкова. В гостиничном секторе этот тренд отражаетсяв частности, в том, что кухню в номере заменяет бутик-ресторан при отеле с уникальной атмосферой, включая такие новые элементы, как дизайн впечатлений и иммерсивное включение.
Запрос на впечатление и общение трансформирует не только структуру девелоперского проекта, но и структуру городского пространства. «Отношение к жилью как к крепости отмирает, но не потому, что люди перестали думать о безопасности, а потому, что границы этой крепости расширились и продолжают расширяться, захватывая все больше пространства. То, что раньше было сугубо частным, распространяется на городские территории», — говорит Евгения Арефьева.
Тренды будущего
Потребительский тренд на персонализацию в ближайшем будущем затронет и сферу девелопмента, уверена Евгения Арефьева. Это будет проявляться в желании и покупателей жилья, и гостей отелей или сервисных апартаментов получить возможность подстраивать сервисы под свои индивидуальные потребности, поясняет она.
Тренд на кастомизацию найдет отражение и в архитектуре, уверен Олег Манов. Сегодня никого не удивляет, что можно настроить освещение или температуру, нажав пару кнопок на смартфоне, а в будущем станет возможным точно так же поступать и с наружными стенами, рассуждает он. «Возможность трансформации наружных стен будет закладываться в проекты, это делается уже сегодня. Например, летом человек сможет «включить» себе лоджию, а зимой ее выключить, или превратить окно в балкон в один клик», — говорит Олег Манов. Владельцы и пользователи недвижимости станут участниками девелоперского проекта, смогут трансформировать жилье — его форму и дизайн — в зависимости от настроения, полагает эксперт.
Потребность людей в мобильности может дать старт эпохе быстро перемещаемых домов, считает Алексей Забродский. «Не исключено, что в будущем мы придем к концепции «избушек на курьих ножках» — куда надо, туда и пошла. Первой ласточкой ее реализации уже сейчас становятся модульные технологии, которые позволяют быстро переместить и заново смонтировать дом в новом месте», — приводит пример Алексей Забродский.
В то же время, уверен Кирилл Сиволобов, поколенческий запрос на лаконичную и выразительную архитектуру себя далеко не исчерпал. «Людям важно, чтобы новые здания органично вписывались в городскую среду и были уместны в своей локации. Для того, чтобы таких проектов появлялось все больше, девелоперам и архитекторам нужно изучать успешный передовой опыт, в том числе международный. Тогда Петербург получит архитектурные проекты, меняющие восприятие той или иной локации, новые доминанты и точки притяжения, формирующие новый культурный код города», — заключил Кирилл Сиволобов.
