Администрация Петербурга работает над изменениями в городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Один из ключевых вопросов — снижение коэффициентов использования территории, которые определяют максимальную площадь зданий в зависимости от площади участка. По мнению экспертов, эти изменения существенно повлияют как на экономику проектов, так и на их архитектурный облик. Что ждут строители и архитекторы от новых ПЗЗ и как в целом влияет на отрасль изменение градостроительного регулирования в городе в последние годы — в материале РБК Петербург.
Этапы регулирования
За последние 10 лет регулирование строительной отрасли в Петербурге неоднократно менялось. Роман Селезнев, руководитель направления градостроительной подготовки «Главстрой Санкт-Петербург», выделяет несколько ключевых изменений. Так, в 2016 году утверждены новые Правила землепользования и застройки взамен ранее действовавших с 2009 года. В них среди прочего был зафиксирован базовый высотный регламент — 40 м (12–13 этажей), а также был понижен коэффициент использования территории (КИТ).
В 2017 году были закреплены нормативы градостроительного проектирования — четкие расчетные параметры для объектов транспорта, образования, спорта, здравоохранения, озеленения и т.д., которым должна соответствовать вся разрабатываемая девелоперами градостроительная документация. К примеру, был значительно увеличен норматив по детским садам — с 35 до 61 ребенка на 1 тыс. жителей. В 2021 году была создана Градостроительная комиссия, которая следит за тем, чтобы жилой комплекс был обеспечен достаточным количеством социальных объектов, а также регулирует развитие транспортной и инженерной инфраструктуры новых кварталов. В 2023 году были уточнены отдельные нормативы для школ и дошкольных учреждений.
«Наконец, в 2025 году готовится новая редакция ПЗЗ, предполагающая дальнейшее снижение КИТ для земельных участков без проекта планировки территории (ППТ). Кроме того, КИТ будет дифференцирован с учетом площади проекта, близости охранных зон и минимальной площади зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП) на одного человека», — добавил Роман Селезнев.
В свою очередь, руководитель архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн отметил многочисленные редакции закона № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон».
Гибкий инструмент или переусложненная система
Отношение к изменениям в градостроительном сообществе неоднозначное. Есть те, кто полностью поддерживает курс регулятора. «Регулирование становится более последовательным, непротиворечивым и гибким там, где это необходимо, — считает президент RBI Эдуард Тиктинский. — Это относится и к функциональному зонированию в рамках Генплана, и, например, к обновленному 820-му закону о границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, который реализует новый подход к охране зданий в зависимости от времени постройки и их реальной историко-архитектурной ценности». При этом, по словам девелопера, регулирование за последние 10 лет стало и более жестким с точки зрения обязательств, которые город накладывает на застройщиков.
Как отмечает основатель ГК Bau City Development Кирилл Сиволобов, более жесткие и детальные требования, с одной стороны, существенно увеличили себестоимость проектов в целом, с другой — благодаря им вырос общий стандарт качества, предъявляемый к застройке. Городу это позволило тщательнее контролировать развитие территорий, особенно кварталов с создаваемой с нуля инфраструктурой. «Вместе с тем процесс получения разрешительной документации в разы удлинился, некоторые технические параметры излишне зарегулированы, а инфраструктура в части паркингов порой оказывается излишней и невостребованной», — добавляет он.
Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге также характеризует современное регулирование как более жесткое и одновременно более детализированное, чем 10 лет назад: «Если в начале 2010-х акцент делался в первую очередь на объемах ввода жилья, то сегодня приоритет сместился в сторону качества городской среды». По словам девелопера, эти требования замедлили процессы согласования, но одновременно повысили качество конечного продукта. «Избыточными можно считать лишь те нормы, которые дублируют друг друга или не учитывают специфику отдельных районов: например, универсальные требования по парковкам в локациях с хорошим доступом к общественному транспорту», — полагает Филипп Шраге.
Если в начале 2010-х акцент делался в первую очередь на объемах ввода жилья, то сегодня приоритет сместился в сторону качества городской среды
В свою очередь, Никита Явейн полагает 820-й закон переусложненным и неудобным для применения. «Каждый раз, когда кто-либо из заказчиков с помощью проектировщиков находит какую-то лазейку, он получает конкурентное преимущество, далее в эту лазейку все устремляются, законодатель ее затыкает, и все начинается заново. В результате 820-й закон стал настолько сложен в применении, что крупные проектировщики держат в штате отдельного специалиста по этому закону», — подчеркнул архитектор.
Еще одно отрицательное последствие постоянных нормативных изменений — удлинение сроков проектирования до 1,5–2 лет вместо полугода, по оценке Никиты Явейна. «И не дай бог наложится процесс изменения 820-го, тогда зачастую приходится оставлять все, что наработано за год, и начинать проектировать заново», — добавляет он.
с 6 месяцев до 1,5–2 лет уже увеличились сроки проектирования в результате нормативных изменений
Ключевой коэффициент
В числе новаций в ПЗЗ, которые сейчас рассматриваются, больше всего дискуссий вызывают поправки, связанные с коэффициентом использования территории — показателем, который отражает, сколько квадратных метров жилья можно построить на участке определенной площади. Сейчас, как напомнил Роман Селезнев, максимальное значение КИТ составляет 1,7, и его можно увеличить до 2,0, если застройщик обеспечит жилой квартал зелеными зонами из расчета 6 кв. м на каждого жителя. «Это привело к тому, что последние 5–8 лет новая жилая застройка представляет собой многоэтажные корпуса 40–43 м, что исключает переменную этажность в проектах и, как следствие, приводит к отсутствию визуального и архитектурного разнообразия», — отметил эксперт.
Новые правила предполагают снижение КИТ до 1,4 — но только для участков, для которых не разработан проект планировки территории (ППТ). Если же девелопер разрабатывает ППТ и закладывает определенные параметры зеленых насаждений, КИТ может быть увеличен до 2,5.
На практике, отмечает Роман Селезнев, увеличить КИТ до 2,5 при реализации проектов с учетом установленной в городе высоты и требований по озеленению на участке и квартале будет крайне сложно. Кроме того, как считает Никита Явейн, подходить к плотности застройки нужно более дифференцированно: «В отдельных субцентрах при разработке ППТ можно было бы увеличивать коэффициент плотности. Сейчас есть районы на северо-западе, где допустимая высота 200 м, а допустимая плотность 2,4 — это очень странно. Высота 200 м предполагает новый район активной жизни, у него иная структура, и здесь уместен коэффициент в пределах 3-4».
Первоочередное следствие уменьшения плотности застройки — изменение экономики проектов. «Более низкий коэффициент использования территории автоматически сокращает объем вводимой площади. А это, в свою очередь, напрямую отразится на росте цен на недвижимость», — подчеркнул Кирилл Сиволобов.
С другой стороны, как считает Филипп Шраге, это может повысить архитектурное качество проектов: меньше плотность, больше пространства для благоустройства, разнообразие планировочных решений.
Последствия краткосрочные и долгосрочные
Первая реакция девелоперов на планируемые нововведения — ускорить согласование проектов с тем, чтобы успеть до введения новых правил. «Девелоперам выгодно по максимуму согласовать проекты, которые сегодня находятся в стадии подготовки, со старым коэффициентом 1,7. Иначе после вступления в силу новых ПЗЗ некоторые проекты придется пересматривать», — подчеркнул Эдуард Тиктинский. Также, по его словам, девелоперы теперь чаще будут принимать решение о самостоятельной разработке проектов планировки, хотя и сегодня это зачастую так. «Разница между коэффициентом 1,4 и 2,5 слишком значительная», — говорит девелопер.
Кроме того, по мнению Филиппа Шраге, девелоперам придется искать новые пути повышения маржинальности — через апартаменты, сервисные форматы, а также через развитие сопутствующей инфраструктуры, которая повышает ценность проекта. По прогнозам Филиппа Шраге, в долгосрочной перспективе новые правила приведут к тому, что Петербург в меньшей степени будет восприниматься городом массовой застройки и больше будет напоминать европейские столицы с комфортной средой, разнообразной архитектурой и большим вниманием к общественным пространствам. «Если изменения будут реализованы последовательно, то через 10–15 лет мы получим более гармоничный, «человеческий» город, где девелопер зарабатывает не за счет количества квадратных метров, а за счет качества продукта. Но экономика проектов станет более сложной», — полагает девелопер.
через 10–15 лет можно будет оценить результаты новых правил регулирования городской застройки
Как считает Роман Селезнев, принятие новых требований сделает более выгодным развитие крупных жилых комплексов. «В таких проектах возможно рационально разместить необходимые объекты, зеленые насаждения и машино-места. Точечная застройка, напротив, станет для девелоперов менее привлекательной», — полагает он.
А в регуляторном отношении, как считает Эдуард Тиктинский, приведение Правил землепользования и застройки в соответствие с Генпланом — это «важный шаг в сторону последовательного и непротиворечивого регулирования градостроительной деятельности».
«Более низкие коэффициенты использования территории в ряде районов приведут к удорожанию себестоимости, потому что капитальные затраты распределятся на меньшее количество квартир. Это может повысить архитектурное качество проектов: меньше плотность, больше пространства для благоустройства, разнообразие планировочных решений. Возможно, через 10–15 лет мы получим более гармоничный город, где девелопер зарабатывает не за счет количества квадратных метров, а за счет качества продукта. Но экономика проектов станет более сложной».
«Более низкий коэффициент использования территории автоматически сокращает объем вводимой площади. А это, в свою очередь, напрямую отразится на росте цен на недвижимость. Мы в Bau City Development уже сегодня готовим проекты, учитывая возможные изменения ПЗЗ. Это касается как планировочных решений, так и концепций благоустройства и коммерческих пространств. Наша ставка — на многофункциональные комплексы, где ценность создается за счет качества среды, а не только квадратных метров».
