К сентябрю 2025 года предложение на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга сократилось до минимальных значений. С начала года застройщики вывели на рынок всего один новый жилой комплекс в сегменте элитной недвижимости. До конца года продажи откроют еще в нескольких объектах суммарно на 70 тыс. кв. м. Но это кардинально не изменит ситуацию с балансом спроса и предложения. О том, почему девелоперы придерживают запуск новых проектов, дефиците перспективных пятен под застройку и к чему может привести сокращение объемов строительства элитного жилья в среднесрочной перспективе — в обзоре РБК Петербург.
Объем предложения
По оценкам Nikoliers, в первичной экспозиции жилья премиум- и элит-классов Петербурга представлено 1 456 квартир и апартаментов общей площадью 120,4 тыс. кв. м. С сентября 2024 года количество лотов в экспозиции сократилось на 9%, а средняя площадь — на 3 кв. м. Почти каждая пятая квартира в продаже в элитных новостройках — в домах, уже введенных в эксплуатацию.
19% квартир на первичном рынке элитного жилья в Петербурге продаются после завершения строительства
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 8 месяцев 2025 года в сегменте элитной недвижимости на рынок в городе вышел только один проект — ЖК Mariinka Deluxe (Aurix). По прогнозам аналитиков, до конца года ожидается старт ряда новых проектов совокупной площадью более 70 тыс. кв. м (ЖК «Визионер», «Коллекционер», «Репин» от RBI, «Фонтанка 130» от «Еврострой» и др.).
В ближайшие месяцы «Группа ЛСР» планирует вывод на рынок нового проекта в классе элит на Синопской набережной. «Это место уникально: здесь пересекаются деловой, культурный и исторический центры города. Виды на Неву и первая береговая линия, близость к ключевым достопримечательностям и развитая транспортная инфраструктура делают этот локационный актив по-настоящему эксклюзивным», — подчеркивает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.
Поиск баланса
В этом году застройщики не спешат выводить новое предложение на рынок. «Основными ограничениями выступают дефицит земельных участков в премиальных локациях и высокие ставки проектного финансирования», — объясняет причины снижения количества новых проектов руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers в Санкт-Петербурге Ольга Рянкель.
На 26% сократился объем предложения в сегменте элитного жилья в Петербурге за год
«Старт продаж новых проектов позволит восполнить существующий на рынке дефицит предложения, тем не менее, он навряд ли приведет к существенному увеличению экспозиции. Так, с одной стороны, в последние годы, на фоне экономической нестабильности, девелоперы аккуратно выводят в открытую продажу новые квартиры и апартаменты — небольшими по количеству лотов пулами, тем самым сохраняя за собой гибкость в управлении продажами. С другой стороны, часть предложения реализуется в целом без вывода на рынок — еще на этапе предпродаж или в формате закрытых продаж», — поясняет директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.
«Каждый новый объект, выходящий на рынок, сегодня воспринимается как событие», — видит плюсы в сложившейся ситуации Денис Бабаков.
В ГК «ПСК» отмечают, что сокращение объемов предложения приводит к снижению покупательской активности — когда выбор небольшой, спрос удовлетворить сложно. «Нередки ситуации, когда людям нравится тот или иной дом, но желаемых форматов и планировок в продаже не осталось. Да и в целом, новости о новых проектах привлекают внимание к сегменту в целом», — полагает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. По его мнению, в условиях нехватки предложения и явного отложенного спроса, новые проекты в этой категории сейчас пользуются большим вниманием. «Девелоперы могут сыграть на расширении витрины. При этом нужно учитывать, что значительная часть сделок происходит ближе к концу строительства и после ввода дома в эксплуатацию, когда результат уже можно оценить предметно», — поясняет Сергей Софронов.
Однако спрос на премиальный сегмент достаточно ограничен, напоминает Ольга Рянкель. «Это связано с тем, что целевая аудитория не всегда считает рациональным выводить средства из бизнеса или доходных банковских продуктов в текущих условиях. Кроме того, приобретение элитной недвижимости зачастую является улучшением жилищных условий и может быть отложено», — добавляет эксперт.
Ценовая динамика
«Часть покупателей заняла выжидательную позицию, ожидая выхода на рынок ранее анонсированных проектов, — подтверждает стратегию покупателей совладелец Fizika Development Александр Кравцов. — Однако на фоне текущей экономической ситуации цены продолжают расти, и к моменту старта продаж новые квартиры будут стоить уже на десятки процентов дороже, чем в начале 2025 года».
Так, например, средняя стоимость квадратного метра в строящемся элитном квартале «Моисеенко, 10» уже превышает 700 тыс. руб., а с учетом пентхаусов приближается к 800 тыс. руб. «Плановый рост цен на подобные объекты составляет около 15% в год, а после ввода в эксплуатацию они традиционно дорожают еще на 20—25%», — добавляет Александр Кравцов.
По данным Nikoliers, за год средневзвешенная цена «квадрата» в премиум и элит-классах выросла на 29%, и по данным на сентябрь 2025 года достигла 743 тыс. руб./кв. м или 61,4 млн руб./лот, средняя площадь — 83 кв. м. Эксперты системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro оценивают среднюю стоимость квадратного метра в элитных жилых комплексах города выше — 976 тыс. руб., что на 31,4% больше, чем в сентябре 2024 года.
120,6 млн руб. составил средний бюджет покупки лота в элитных ЖК Петербурга в сентябре 2025 года, подсчитали в bnMAP.pro
«Премиальный подкласс вырос намного значительнее, чем более дорогой де-люкс. Первый за последние 12 месяцев подорожал в среднем на четверть, второй — на 10%. Это около 700 тыс. и 1,2 млн руб. за кв. м., соответственно», — приводит цены Сергей Софронов.
Локации с потенциалом
Петроградский район остается основной и главной локацией при выборе элитной недвижимости в городе. «В конце лета порядка 40% всех продаж совершались в проектах на Петроградском острове, еще порядка 20% на Петровском острове и 17% на Крестовском», — акцентирует внимание на цифрах коммерческий директор ГК «ПСК». Пример из портфеля компании — ЖК «Северная корона», который вписана в объем квартала и значительно улучшила облик локации в ее парадной части — от Каменноостровского проспекта и по набережной реки Карповки. Но возможности Петроградского района близки к исчерпанию, свободных участков для запуска новых проектов там практически не осталось, добавляет эксперт.
«Потенциал по-настоящему элитных локаций в городе ограничен. Второго Крестовского острова нет, отчасти его «заменил» Петровский остров, но и там остались последние предложения. Будущий потенциал элитных объектов связан с двумя форматами: проектами редевелопмента в привлекательных центральных локациях и реконструкцией объектов культурного наследия, которые возможно успешно преобразовать под новые функции», — считает Ольга Трошева, директор КЦ «Петербургская Недвижимость».
По мнению Алии Ханбековой, большой потенциал для реализации высококлассных жилых проектов есть в районе Коломны — территория между Фонтанкой, Мойкой и Крюковым каналом в Адмиралтейском районе города. «Появление здесь новых элитных домов возможно, как путем реконструкции исторических зданий, так и редевелопмента территорий. Локация расположена в историческом центре Санкт-Петербурга, но при этом в его тихой, удаленной от основных туристических потоков, части, что делает ее привлекательной для постоянного проживания», — полагает она.
По прогнозам NF Group, застройка еще одной перспективной локации — Матисова острова пойдет по пути, схожему с Петровским, где после возведения нескольких объектов бизнес-класса и появления разнообразной инфраструктуры началось активное строительство элитного жилья.
«Наиболее перспективные участки в историческом ядре города уже застроены, поэтому новые проекты появляются в основном за счет редевелопмента бывших промышленных зон. Эти территории требуют особого подхода: от застройщика ожидается не просто возведение дома, а создание архитектурно выверенного, с необходимой сопутствующей инфраструктурой, проекта, который органично впишется в сложившуюся городскую среду. Необходимо учитывать исторический контекст, сохранять памятники архитектуры и при этом предложить современное, технологичное и комфортное пространство для жизни. Этот путь непрост — он включает длительные согласования, глубокую проработку архитектурной концепции и высокие инвестиционные затраты. Но именно такие проекты формируют новое лицо города».
«В городе по-прежнему сохраняется дефицит элитных проектов: объем предложения продолжает сокращаться, да и лето традиционно является «не высоким» сезоном для первичной недвижимости. Несмотря на дефицит свободных участков в центре города, потенциал для роста предложения на рынке элитного жилья есть. В первую очередь это проекты редевелопмента, реконструкции и реставрации уже существующих зданий, работа с объектами культурного наследия. Спрос в элитном классе, как самом надежном сегменте недвижимости, остается стабильным, поэтому появление каждого нового проекта в центре Петербурга становится событием для рынка. Для покупателей дорогой недвижимости важны не только видовые характеристики и планировки, но и качественный сервис, собственная инфраструктура и технологичность дома».
«К концу лета предложение сократилось до значений ранее не имевших место. В сентябре затянувшаяся пауза вывода на рынок новых проектов была прервана двумя новыми стартами в категории премиум в Петроградском районе, и еще один проект в категории де-люкс ожидается в Центральном районе. На этом пока все. Для большого роста предложения предпосылок нет. Премиальные проекты всегда были штучными, точечными, нечастыми — такими они и останутся. Потенциал кроется в редевелопменте — свободных пятен под застройку такого класса просто нет, поэтому дополнительные ограничения на рост предложения вносят все процессы, связанные не только с поиском участков и выкупом активов, но и с последующей подготовкой этих участков, проектов и их согласованиями».
