Не каждый застройщик является развивателем территории и не любая стройка развивает территорию. Как девелоперы реагируют на меняющуюся реальность, а также как сочетается существующая среда, в том числе историческая, с теми функциями, которые нужны новому городу, населению, потребителям? Как сделать так, чтобы добавить функциональности территории, добавить ценности и при этом не навредить существующему ландшафту застройки и интересам жителей? Реально ли сохранить этот баланс в текущих экономических условиях? Поиску ответов на эти вопросы был посвящен круглый стол «Развиватели» территорий: можно ли совместить частные и социальные интересы в проектах застройки?» в рамках «Бизнес дня РБК», организованного РБК Петербург и РБК Тюмень с целью выстраивания межрегиональной кооперации и обмена опытом между прогрессивным бизнесом.
«Надо» или «хочу»: как совместить интересы бизнеса и власти
Как отмечает партнер агентства GMK Виктория Белявская, не все девелоперы видят ценность в создании точек притяжения. Некоторые готовы вкладываться в дополнительные функции, только если уверены в их окупаемости. Но есть и те, кто считает такие проекты нужными и важными, но не обладают финансовыми возможностями для их реализации. В этом случае нужен диалог между бизнесом, властью и горожанами, чтобы проект случился.
По мнению профессора Санкт-Петербургского государственного экономического университета Елены Ткаченко, в реализации проектов КРТ можно использовать инструменты государственно-частного партнерства (ГЧП). «Например, механизм концессии. Такая практика есть в некоторых областях. Она показала себя на приличном уровне там, где речь идет о создании социальной инфраструктуры на территориях комплексного развития, когда сами объекты создаются на условиях концессии софинансирования, которое имеет предпосылки для более качественных и более объемных инвестиций», — прокомментировала Елена Ткаченко.
При этом Елена Ткаченко отметила, что с точки зрения застройщика и города девелоперский продукт — жилая недвижимость, рассматривается с разных точек зрения. Для девелопера будущий проект — это прибыль, для города жилищное строительство — это нагрузка. Отсюда — «желание города нагрузить проект хоть какой-то пользой для того, чтобы он заработал».
Одним из инструментов создания точек притяжения, повышающих ценность проекта, является использование исторического контекста. Такого подхода придерживается, в частности, застройщик «Брусника». Сегодня в портфеле застройщика в Тюмени три проекта комплексного развития территории: в Заречном микрорайоне и микрорайоне ДОК. «Там, где возможно оставить исторический контекст, мы его стараемся всегда сохранить», — сказал Иван Соболев, коммерческий директор компании «Брусника».
В частности, архитекторы интегрировали в проект застройщика здание электростанции — по завершению строительных работ перед ним планируют благоустроить общественную площадь с местами отдыха и озеленением. В другом проекте, который возводится на месте бывшего завода медоборудования, в одном из старых цехов появится креативный кластер.
Опережающие темпы
Регион стабильно демонстрирует высокие темпы ввода жилья. Так, по итогам 2024 года Тюменская область вдвое превысила плановые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда». «У нас за 10 лет было введено 10 млн кв. м жилья. Итого за год порядка миллиона кв. м. По вводу жилья в 2024 году на одного жителя (кв. м общей площади жилья на одного человека) в Тюмени — 1,71 кв. м. В среднем по России — 0,7 кв.м», — сказала Екатерина Чистякова, начальник отдела комплексного развития территорий Департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени.
По данным Минстроя, в 2024 году Тюменская область вошла в пятерку лидеров по вовлечению земельных участков в комплексное развитие территорий (КРТ). Первое разрешение на строительство в рамках КРТ в Тюмени было выдано в 2023 году. Сейчас здесь запущены 20 проектов КРТ на площади 289 га с градпотенциалом более 2,8 млн кв.м. Общая площадь сноса по заключенным договорам составляет более 122 тыс. кв. м, в том числе 200 многоквартирных домов, 858 зданий ИЖС и 157 нежилых объектов капитального строительства. Самой крупной территорией комплексного развития в столице региона является жилой район ДОК «Красный Октябрь» общей площадью 120 га.
По информации Екатерины Чистяковой, сейчас градостроительный потенциал расширения проектов комплексного развития территории (КРТ) в Тюмени составляет более 2 млн кв. м. При этом его обеспечивает как стабильный спрос на участки со стороны строительных компаний, так и интерес со стороны жителей. При этом изменения в законодательной базе позволили включать в проекты КРТ не только территории с многоквартирными домами (МКД), но и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Как подчеркнула Екатерина Чистякова, механизм КРТ позволяет перепрограммировать депрессивные территории в структуре города, превращая их в комфортную среду. В настоящее время в городе совместными силами администрации, застройщиков формируется новый имидж старого района Лесобазы. Акцент будет сделан на природный и инфраструктурный потенциал территории.
«Мы в рамках коллаборации с девелоперами Лесобазы и креативным агентством города Тюмени разработали коммуникационную стратегию, направленную на перепозиционирование данной локации. Поэтому скоро приступим к ее реализации. Мы взаимодействуем в той части, чтобы территория КРТ на Лесобазе перестали быть отчужденными островками безопасности. Нам необходима связка между этими проектами», — сказала Анна Ятченко, директор по маркетингу и продукту девелоперской компании «Харизмы».
Отработанная схема
По словам Екатерины Чистяковой, за все время реализации проектов КРТ в Тюмени с 2021 года и по настоящее время выработалась схема взаимодействия между застройщиками и властью, регулирующая обязательства обеих сторон. Как правило, застройщики берут на себя строительство объектов социальной инфраструктуры, а администрация участвует в части технического присоединения строящихся объектов к инженерным сетям. Также, по словам спикера, частично за счет бюджета проводится расселение граждан из аварийного жилья, точнее, 50% переселяет застройщик, а 50% — в счет бюджета.
Возможны и другие формы взаимодействия, так, на территории улиц Дамбовская — Мельникайте общей площадью 8 га застройщик выкупил под снос гаражи, которые были самовольно установлены, и передал освободившиеся земли городу для строительства линейного объекта. В будущем здесь появится новая транспортная развязка.
По словам председателя правления ГК «Паритет Девелопмент» Павла Галкина, при реализации социальных обязательств по проектам КРТ главная задача бизнеса и власти — договориться об объеме инвестиций.
«В структуру стоимости проектов заложена фиксированная доля затрат на землю (допустим, 20%), и если эта доля сокращается — например, после снижения кадастровой стоимости или оптимизации территории — у застройщика возникает возможность направить высвободившиеся средства на социальные объекты, что становится предметом переговоров с муниципалитетом. Ключевая задача — достичь договоренности и утвердить объем инвестиций так, чтобы доля земли оставалась в заданных рамках, но при этом сохранился баланс между коммерческой эффективностью и вкладом в развитие городской среды. Сегодня в каждом регионе бизнес и власть придерживаются такой позиции, и мы видим, что гибкость в распределении ресурсов создает дополнительную ценность для всех участников», — заключил Павел Галкин.